La restitution du dépôt de garantie est l’un des points les plus conflictuels en fin de bail d’habitation. Côté locataire, l’idée est simple : « je rends les clés, on me rend la caution ». Côté bailleur, la question est plus nuancée : loyers/charges impayés, dégradations… et surtout, situation fréquente, maintien dans les lieux après la fin du bail, donnant lieu à une indemnité d’occupation.
Par un arrêt du 29 janvier 2026, la Cour de cassation tranche nettement : l’indemnité d’occupation fait partie des « sommes restant dues au bailleur » pouvant être déduites du dépôt de garantie ; et le locataire qui demande la restitution ne peut pas opposer au bailleur la prescription de l’action en paiement de cette indemnité (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-20.758).
1) Le cadre antérieur : dépôt de garantie, délai de restitution et prescription
Le dépôt de garantie est encadré par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : il est destiné à garantir l’exécution des obligations locatives et doit être restitué dans des délais légaux, déduction faite des sommes restant dues au bailleur (Loi n° 89-462, art. 22).
À défaut de restitution dans les délais, le solde dû au locataire est majoré de 10 % du loyer mensuel par mois de retard (Loi n° 89-462, art. 22, al. 7).
En parallèle, les actions « dérivant du contrat de bail » sont en principe soumises à une prescription de 3 ans (Loi n° 89-462, art. 7-1).
C’est sur ce terrain que naissaient des stratégies contentieuses : certains locataires soutenaient que l’indemnité d’occupation, née après la fin du bail (occupation sans droit ni titre), ne pouvait ni être imputée sur le dépôt de garantie, ni être réclamée si le bailleur agissait tardivement.
Enfin, le régime du dépôt de garantie et, par suite, ses applications jurisprudentielles, sont identiques en bail meublé résidence principale, puisque l’article 22 est rendu applicable aux meublés (Loi n° 89-462, art. 25-3).
Seul le plafond varie : 2 mois de loyer (hors charges) en meublé (Loi n° 89-462, art. 25-6).
2) La décision du 29 janvier 2026 : l’indemnité d’occupation entre dans les « sommes restant dues »
Dans l’affaire jugée, la locataire demandait la restitution du dépôt de garantie (avec pénalités). La bailleresse opposait, reconventionnellement, une indemnité d’occupation pour le mois suivant la date d’effet du congé (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-20.758).
La Cour de cassation retient un attendu de principe :
- l’indemnité d’occupation due par le locataire qui se maintient après le terme du bail est incluse dans les « sommes restant dues au bailleur » au sens de l’article 22 ;
- en conséquence, le locataire qui agit en restitution du dépôt de garantie ne peut pas opposer au bailleur la prescription de l’action en paiement de cette indemnité.
Autrement dit : dès lors qu’il existe un solde à restituer (dépôt de garantie) et une somme due (indemnité d’occupation), l’imputation est admise comme un mécanisme de compensation : le débat « prescription » devient inopérant pour faire obstacle à la déduction opérée au moment de la restitution.
Cette solution prolonge la logique déjà admise pour les loyers impayés : le dépôt de garantie garantit notamment le paiement du loyer (Cass. 3e civ., 8 avr. 2021, n° 19-23.343).
3) Conséquences pratiques : bailleurs, locataires, professionnels
Pour les bailleurs
- Si le locataire se maintient au-delà de la fin du bail, l’indemnité d’occupation peut être déduite du dépôt de garantie lors du calcul de restitution.
- En pratique, cela renforce l’intérêt de documenter précisément : date de fin, date de restitution des clés, état des lieux, calcul de l’indemnité (souvent indexée sur le loyer/charges) et justificatifs.
Pour les locataires
- Une action en restitution du dépôt de garantie n’est pas un « guichet automatique » : si un maintien dans les lieux est établi, le bailleur pourra imputer l’indemnité correspondante, sans que l’argument de prescription constitue une défense efficace.
- Priorité opérationnelle : remise des clés et preuve de la libération des lieux (remise en main propre contre récépissé, LRAR, ou protocole).
Pour les administrateurs de biens / agences
- La décision impose une vigilance sur les délais et la preuve : un dossier de sortie bien tenu (dates, échanges, justificatifs) réduit fortement les contentieux et sécurise la position du bailleur sur le dépôt de garantie.
4) Risques contentieux identifiés
- Contentieux locatif sur (i) la date exacte de fin d’occupation, (ii) la preuve de remise des clés, (iii) le quantum de l’indemnité d’occupation.
- Pénalités de retard (art. 22, al. 7) si le bailleur tarde à restituer sans justification documentée.
- Débats techniques sur la compensation : conditions (créances fongibles, certaines, liquides et exigibles : C. civ., art. 1347-1) et date d’effet (C. civ., art. 1347).
5) Recommandations concrètes
Pour le bailleur
- Calculer immédiatement l’indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux par son preneur ;
- Établir un décompte clair (DG / retenues / solde), avec justificatifs ;
- En cas de contestation, privilégier une réponse écrite puis une procédure judiciaire (injonction de payer ou référé provision selon le dossier).
Pour le locataire
- Ne jamais laisser planer l’ambiguïté sur la date de sortie : remise des clés tracée ;
- Si DG non restitué, mettre en demeure en visant l’art. 22 ;
- En cas de retenues, exiger les justificatifs et contester poste par poste.
Conclusion
La Cour de cassation consacre une règle simple à fort impact pratique : le dépôt de garantie peut absorber l’indemnité d’occupation due en cas de maintien dans les lieux, et l’argument de prescription ne permet pas au locataire d’empêcher cette déduction (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-20.758).
Pour éviter que la fin de bail ne dégénère en contentieux, tout se joue sur la preuve (dates, clés, justificatifs) et sur une stratégie de sortie rigoureuse, bailleur comme locataire.
