Découvrir des inconnus installés dans son appartement au retour de vacances, ou apprendre qu'un logement mis en location entre deux baux a été investi par effraction, place le propriétaire dans une situation d'urgence où chaque heure compte. La réaction spontanée, appeler la police pour une expulsion immédiate, se heurte vite à des réponses contrastées selon que les lieux constituent ou non un domicile, et selon le délai écoulé depuis l'intrusion. Ce guide se concentre sur la voie souvent méconnue et pourtant la plus rapide : la procédure administrative de l'article 38 de la loi du 5 mars 2007, qui permet une évacuation par le préfet en quelques jours, sans passer par le juge. Il distingue cette procédure express du référé civil et de l'expulsion locative classique, détaille les réflexes à adopter dans les premières 48 heures, et oppose le régime du squat de résidence principale à celui du local vacant.
Squat, impayé locatif, occupation illicite : ne pas confondre les situations
Le mot squatteur recouvre dans le langage courant des réalités juridiques très différentes, et cette confusion coûte cher car elle oriente vers la mauvaise procédure.
Un squatteur, au sens juridique strict, est une personne qui s'introduit et se maintient dans un logement contre la volonté du propriétaire, sans droit ni titre, par voie de fait (effraction, escalade, fausses clés). Il n'a jamais eu d'autorisation d'occuper les lieux. Sa situation relève du délit de violation de domicile prévu par l'article 226-4 du code pénal.
Le locataire qui ne paie plus son loyer, ou l'occupant qui se maintient après la fin d'un bail, n'est pas un squatteur. Il est entré légalement dans les lieux. Son expulsion relève de la procédure locative de droit commun, avec commandement de payer, résiliation du bail, assignation devant le juge des contentieux de la protection, délai de deux mois après commandement de quitter les lieux et application de la trêve hivernale. Cette voie, plus lourde, n'est pas l'objet du présent guide.
La distinction est déterminante : la procédure anti-squat accélérée n'est ouverte que contre les véritables squatteurs, ceux qui occupent sans avoir jamais eu de titre. Confondre un locataire défaillant avec un squatteur conduit à un rejet et à une perte de temps précieuse.
Domicile ou local vacant : la ligne de partage
Deuxième distinction, tout aussi structurante pour la suite : le logement occupé est-il un domicile ou un simple local vacant ?
Le domicile est le lieu où une personne a le droit de se dire chez elle, qu'elle y habite en permanence ou non. Depuis la loi n°2020-1525 du 7 décembre 2020 dite loi ASAP, la notion couvre expressément la résidence principale comme la résidence secondaire. Peu importe donc que le propriétaire y vive à l'année ou qu'il s'agisse d'une maison de vacances occupée quelques semaines par an : les deux constituent un domicile protégé.
À l'inverse, un local qui n'est le domicile de personne, un appartement vacant en attente de vente, un immeuble de bureaux inutilisé, un logement acquis pour investissement et jamais habité, ne bénéficie pas du même dispositif express. Cette différence commande le choix de la procédure, comme on le verra plus loin.
Les premières 48 heures : agir vite, la fenêtre de la flagrance
Le temps est l'ennemi du propriétaire squatté. Plus l'occupation dure, plus les réflexes procéduraux se compliquent. Trois actions doivent être menées sans délai.
Porter plainte pour violation de domicile. Le propriétaire ou le locataire régulier se rend au commissariat ou à la gendarmerie et dépose plainte sur le fondement de l'article 226-4 du code pénal. C'est l'acte fondateur qui qualifie pénalement l'intrusion et déclenche l'intervention des forces de l'ordre.
Rassembler les preuves du domicile. L'administration exigera la démonstration que les lieux constituent bien le domicile de la victime. Sont utiles les factures d'électricité ou d'eau, la taxe d'habitation ou la taxe foncière, les avis d'imposition mentionnant l'adresse, un contrat d'assurance habitation, des attestations de voisins, des photographies antérieures montrant les effets personnels. Pour une résidence secondaire, ces mêmes justificatifs suffisent.
Faire constater l'occupation par les forces de l'ordre. L'intervention d'un officier de police judiciaire pour constater que le logement est occupé illicitement est une pièce clé du dossier administratif qui suivra.
Le flagrant délit et la question des 48 heures
Une idée reçue tenace veut que passé un délai de 48 heures d'occupation, le squatteur devienne intouchable et que seule une longue procédure judiciaire reste possible. Cette croyance repose sur une lecture dépassée de la notion de flagrant délit.
Dans les toutes premières heures suivant l'intrusion, la situation relève de la flagrance au sens des articles 53 et suivants du code de procédure pénale. La police peut alors interpeller les occupants et les évacuer directement, sans autorisation préalable du préfet ni du juge. C'est la voie la plus radicale, mais elle suppose une intervention quasi immédiate.
Il faut toutefois savoir que la violation de domicile est désormais analysée comme un délit continu : l'infraction se prolonge tant que dure l'occupation illicite. Cette qualification, consolidée par la loi anti-squat de 2023, permet d'écarter l'argument selon lequel la flagrance s'éteindrait mécaniquement après deux jours. Concrètement, la victime a intérêt à agir le plus tôt possible, mais l'écoulement de quelques jours ne ferme pas la porte à une intervention rapide, notamment par la voie administrative de l'article 38.
La procédure administrative express : l'expulsion par le préfet
Voici le cœur du dispositif, celui qui permet une expulsion du squat par le préfet en quelques jours, sans jamais saisir un tribunal. Il repose sur l'article 38 de la loi n°2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable, modifié par la loi ELAN du 23 novembre 2018 puis par la loi ASAP du 7 décembre 2020, qui a considérablement accéléré les délais.
Les conditions d'ouverture
Pour saisir le préfet, quatre conditions doivent être réunies :
- le bien occupé constitue le domicile de la victime, résidence principale ou secondaire
- l'introduction s'est faite par voie de fait, c'est-à-dire de manière illégale et contre la volonté du propriétaire
- une plainte pour violation de domicile a été déposée
- l'occupation illicite a été constatée par un officier de police judiciaire
Le demandeur peut être le propriétaire, mais aussi le locataire en titre, un membre de la famille, ou toute personne agissant dans son intérêt. Un enfant qui découvre le domicile de ses parents âgés occupé pendant leur hospitalisation peut ainsi engager la démarche.
Le déroulement, étape par étape
Une fois le dossier constitué, la victime demande au préfet de mettre en demeure les occupants de quitter les lieux. La loi ASAP impose au préfet de statuer dans un délai de 48 heures à compter de la réception de la demande. C'est ce délai qui a donné à la procédure sa réputation d'expulsion express.
Le préfet ne peut refuser la mise en demeure que pour un motif impérieux d'intérêt général, une exception d'interprétation stricte. S'il fait droit à la demande, il notifie aux occupants une mise en demeure de quitter les lieux, assortie d'un délai qui ne peut être inférieur à 24 heures. La décision est publiée par voie d'affichage en mairie et sur les lieux.
À l'expiration de ce délai, si les occupants ne sont pas partis, le préfet procède à l'évacuation forcée avec le concours de la force publique. Aucune décision de justice n'est nécessaire, aucun huissier mandaté par le propriétaire, aucun commandement de quitter les lieux. C'est l'administration qui exécute.
Un avantage décisif : ni trêve hivernale, ni délai de deux mois
La procédure de l'article 38 échappe aux protections qui ralentissent l'expulsion locative classique. La trêve hivernale, période allant du 1er novembre au 31 mars pendant laquelle les expulsions sont en principe suspendues, ne s'applique pas aux personnes entrées dans le domicile par voie de fait. De même, le délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux, propre à la procédure judiciaire, est ici sans objet.
Un couple squatté en plein mois de décembre peut donc obtenir l'évacuation des occupants sans attendre le printemps, à condition de démontrer que les lieux constituent bien son domicile.
Squat de résidence principale ou local vacant : deux régimes bien distincts
L'efficacité de la procédure administrative tient précisément à sa condition centrale : le bien doit être un domicile. Cette exigence trace une frontière nette avec les autres situations d'occupation illicite.
Le squat de résidence principale ou secondaire
Le squatteur d'une résidence principale, comme celui d'une résidence secondaire depuis 2020, relève pleinement de l'article 38. C'est le cas type que le législateur a voulu traiter avec fermeté : la famille qui rentre de congés et retrouve son logement occupé, le retraité dont la maison de campagne a été investie pendant l'hiver. Ici, la voie préfectorale express est ouverte et constitue le premier réflexe à privilégier.
Le local vacant, l'immeuble de bureaux, le logement inoccupé
Lorsque le bien occupé n'est le domicile de personne, la procédure de l'article 38 ne s'applique pas. Un appartement acheté comme placement et jamais habité, un logement vide entre deux ventes, un local commercial ou des bureaux désaffectés ne sont pas des domiciles au sens du texte.
Dans ces hypothèses, le propriétaire doit emprunter la voie judiciaire : saisir le juge, en principe par la voie du référé devant le tribunal judiciaire, pour obtenir une ordonnance d'expulsion, puis faire exécuter cette décision par commissaire de justice avec le concours de la force publique. La procédure reste plus longue et plus formaliste que l'évacuation préfectorale.
Cette asymétrie explique pourquoi la qualification du bien est le premier point à trancher. Un investisseur immobilier dont le studio vacant est squatté ne pourra pas invoquer l'article 38 et devra passer par le juge, là où le même studio, s'il constituait sa résidence secondaire, aurait ouvert la voie express.
La loi anti-squat du 27 juillet 2023 : ce qui a changé
La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite a durci l'arsenal répressif et clarifié plusieurs points procéduraux. Elle mérite une lecture attentive car elle a modifié l'équilibre en faveur des propriétaires.
Le principal apport tient au renforcement des sanctions pénales. Le délit de violation de domicile de l'article 226-4 du code pénal est désormais puni de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 euros d'amende, contre un an et 15 000 euros auparavant. La loi a également créé de nouvelles infractions réprimant l'occupation frauduleuse d'un local, y compris à usage économique, et le maintien dans les lieux après une décision d'expulsion.
La loi a aussi consolidé l'idée que le squat constitue une atteinte continue, ce qui facilite l'intervention des forces de l'ordre au-delà des premières heures. Elle a par ailleurs encadré la responsabilité du propriétaire dont le logement squatté serait en mauvais état : auparavant, un propriétaire pouvait voir sa responsabilité recherchée pour un défaut d'entretien ayant causé un dommage à l'occupant illicite, une situation que le législateur a voulu neutraliser.
Il faut noter que le Conseil constitutionnel, saisi de ce texte, a censuré certaines dispositions jugées contraires à la Constitution, notamment celles qui étendaient de manière excessive la répression à des occupants de bonne foi ou à d'anciens locataires. La prudence commande donc de vérifier la portée exacte des articles avant de s'en prévaloir.
Erreurs fréquentes et réflexes à proscrire
La tentation de se faire justice soi-même est forte quand on découvre son logement occupé. Elle est juridiquement dangereuse.
Changer les serrures pendant l'absence des occupants, couper l'eau ou l'électricité, ou pénétrer de force dans le logement expose le propriétaire à des poursuites. Aussi paradoxal que cela paraisse, le squatteur bénéficie d'une protection tant qu'il n'a pas été évacué par la voie légale, et le propriétaire qui expulse par ses propres moyens peut être poursuivi. La voie de fait ne se combat pas par une autre voie de fait.
De la même manière, négliger la constitution du dossier probatoire ruine les chances de succès. Sans preuve solide que les lieux constituent un domicile, le préfet peut refuser la mise en demeure, et le propriétaire se retrouve renvoyé vers la lente procédure judiciaire. Rassembler les justificatifs dès les premières heures est donc décisif.
Enfin, attendre en espérant un départ spontané est la pire des stratégies. Plus l'occupation s'installe, plus les occupants organisent leur présence et plus la démonstration de l'urgence s'affaiblit.
Conclusion
Face à un squat, la hiérarchie des réflexes est claire. Dans les toutes premières heures, la flagrance permet une intervention directe des forces de l'ordre. Passé ce délai, dès lors que le bien constitue un domicile, résidence principale ou secondaire, la procédure administrative de l'article 38 de la loi du 5 mars 2007 offre la voie la plus rapide : une décision du préfet en 48 heures, une mise en demeure, puis une évacuation forcée sans juge, sans trêve hivernale et sans délai de deux mois. Cette procédure, trop souvent ignorée au profit du seul référé, doit être le premier réflexe du propriétaire d'un domicile squatté.
La ligne de partage reste la qualification du bien. Un domicile ouvre la voie express préfectorale ; un local vacant qui n'est le domicile de personne impose le détour par le juge. Confondre les deux fait perdre un temps que l'urgence ne pardonne pas.
Le conseil pratique est simple : dès la découverte de l'occupation, déposez plainte, réunissez sans attendre l'ensemble des preuves de domicile, faites constater l'occupation par un officier de police judiciaire, et saisissez le préfet. Avant tout changement de serrure ou toute intervention personnelle, faites qualifier la situation par un avocat, car une réaction précipitée peut retourner la procédure contre vous.
Questions fréquentes
La procédure anti-squat s'applique-t-elle à une résidence secondaire ? Oui. Depuis la loi ASAP du 7 décembre 2020, la notion de domicile protégée par l'article 38 de la loi du 5 mars 2007 couvre expressément la résidence principale et la résidence secondaire. Une maison de vacances occupée quelques semaines par an constitue donc un domicile ouvrant droit à l'évacuation préfectorale express, à condition d'en apporter la preuve par des justificatifs (factures, taxe foncière, assurance habitation).
Peut-on encore expulser un squatteur après 48 heures d'occupation ? Oui. L'idée selon laquelle passé 48 heures le squatteur deviendrait intouchable est erronée. Dans les premières heures, l'intervention relève de la flagrance. Au-delà, la violation de domicile est analysée comme un délit continu, et la procédure administrative de l'article 38 reste ouverte tant que le bien constitue un domicile. Le délai de 48 heures qui compte réellement est celui imposé au préfet pour statuer, pas une prétendue prescription de la flagrance.
Quelle différence entre l'expulsion par le préfet et le référé devant le juge ? L'expulsion préfectorale de l'article 38 ne concerne que les squatteurs d'un domicile et permet une évacuation en quelques jours, sans juge, sans trêve hivernale ni délai de deux mois. Le référé devant le tribunal judiciaire s'impose pour les locaux vacants qui ne sont le domicile de personne, ou lorsque les conditions de la procédure administrative ne sont pas réunies. Il aboutit à une ordonnance d'expulsion exécutée ensuite par commissaire de justice.
La trêve hivernale protège-t-elle les squatteurs ? Non. La trêve hivernale, qui suspend en principe les expulsions du 1er novembre au 31 mars, ne s'applique pas aux personnes entrées dans un domicile par voie de fait. Un propriétaire dont la résidence est squattée peut donc obtenir l'évacuation en plein hiver par la voie de l'article 38.
Quelles sanctions encourt un squatteur depuis la loi de 2023 ? La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a porté les peines de la violation de domicile de l'article 226-4 du code pénal à trois ans d'emprisonnement et 45 000 euros d'amende. Elle a également créé de nouvelles infractions réprimant l'occupation frauduleuse d'un local et le maintien dans les lieux malgré une décision d'expulsion.
Peut-on changer les serrures pour empêcher le retour des squatteurs ? Non, tant que les occupants n'ont pas été évacués par la voie légale. Changer les serrures, couper les fluides ou pénétrer de force expose le propriétaire à des poursuites, y compris pénales. La lutte contre une occupation illicite passe exclusivement par les procédures administratives ou judiciaires prévues par la loi.
Un logement vacant jamais habité peut-il bénéficier de la procédure express du préfet ? Non. L'article 38 exige que le bien constitue un domicile. Un logement acheté comme investissement et jamais occupé, un local vacant entre deux ventes ou des bureaux inutilisés ne relèvent pas de la procédure préfectorale. Le propriétaire doit alors saisir le juge, généralement par la voie du référé, pour obtenir une ordonnance d'expulsion.
