Acheter un appartement à deux quand on est pacsé soulève une question que beaucoup de couples découvrent trop tard, souvent chez le notaire le jour de la signature : à qui appartient réellement le bien, et dans quelles proportions ? Un partenaire finance l'apport, l'autre rembourse une part plus importante du crédit, et pourtant l'acte de vente peut les déclarer propriétaires à parts égales. Ce décalage entre la réalité économique et la réalité juridique est la source de la plupart des litiges lors d'une séparation. Ce guide explique les deux régimes du PACS, la séparation de biens et l'indivision, et détaille leur impact concret sur un achat immobilier, du compromis de vente jusqu'au partage.
Le régime du PACS : ce que la loi prévoit vraiment
Le pacte civil de solidarité a été créé par la loi n°99-944 du 15 novembre 1999. À l'origine, le régime par défaut était l'indivision : tous les biens acquis pendant le PACS étaient réputés appartenir aux deux partenaires par moitié. Ce fonctionnement a généré tant de contentieux que le législateur l'a inversé.
Depuis la loi n°2006-728 du 23 juin 2006, entrée en vigueur le 1er janvier 2007, le régime du PACS par défaut est la séparation de biens. Autrement dit, un couple qui signe une convention de PACS aujourd'hui sans clause particulière relève automatiquement de la séparation. L'indivision, elle, ne s'applique plus que si les partenaires la choisissent expressément.
Cette distinction est décisive pour un PACS achat immobilier : le régime détermine qui possède quoi, dans quelles proportions, et comment le bien sera partagé en cas de rupture ou de décès.
La séparation de biens, régime légal depuis 2007
L'article 515-5 du Code civil pose le principe :
Sauf dispositions contraires de la convention (...), chacun des partenaires conserve l'administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels.
Concrètement, chaque partenaire reste propriétaire de ce qu'il achète, à hauteur de ce qu'il finance. Si l'un acquiert seul un appartement, il en est l'unique propriétaire, même si l'autre y habite. Si les deux achètent ensemble, l'acte notarié précise la quote-part de chacun, par exemple 60 % pour l'un et 40 % pour l'autre, en fonction de leurs apports respectifs.
Le même article prévoit une présomption utile : lorsqu'il est impossible de prouver à qui appartient un bien, il est réputé leur appartenir indivisément par moitié. Cette règle vaut surtout pour les biens du quotidien, mais elle rappelle l'importance de conserver les preuves des financements pour un bien immobilier.
L'indivision, un choix à inscrire dans la convention de PACS
Les partenaires peuvent préférer l'indivision. L'article 515-5-1 du Code civil leur ouvre cette faculté :
Les partenaires peuvent, dans la convention initiale ou dans une convention modificative, choisir de soumettre au régime de l'indivision les biens qu'ils acquièrent, ensemble ou séparément, à compter de l'enregistrement de ces conventions.
Le texte ajoute une conséquence lourde : ces biens sont alors réputés indivis par moitié, sans recours de l'un des partenaires contre l'autre au titre d'une contribution inégale au financement. C'est le point que beaucoup de couples ignorent. Sous le régime conventionnel d'indivision du PACS, celui qui a financé 70 % du bien est malgré tout propriétaire de la moitié seulement, et il ne peut réclamer la différence. La règle du 50/50 s'impose, quel que soit l'effort financier réel de chacun.
Ce régime conventionnel est donc un choix à manier avec prudence, réservé aux couples dont les apports sont équivalents ou qui acceptent délibérément un partage égalitaire.
Acheter en indivision : comment cela fonctionne concrètement
Il faut distinguer deux notions qui portent le même mot mais ne se recouvrent pas. L'indivision au sens du régime conventionnel du PACS (article 515-5-1) impose un partage par moitié. L'indivision de droit commun, celle des articles 815 et suivants du Code civil, permet au contraire des quotes-parts inégales fixées dans l'acte d'achat.
En pratique, la plupart des couples pacsés sous le régime légal de séparation qui achètent ensemble se retrouvent en indivision de droit commun. L'acte de vente mentionne alors la répartition réelle, par exemple deux tiers et un tiers, et c'est cette répartition qui fait foi.
La quote-part de chacun
Dans une indivision de droit commun, chaque partenaire détient une quote-part correspondant à son apport. Cette quote-part se retrouve à trois moments clés : lors de l'achat, où elle est inscrite dans l'acte notarié ; pendant la vie du couple, où chacun assume les charges à proportion de sa part ; et lors de la revente ou du partage, où le prix se répartit selon ces mêmes proportions.
Imaginons un couple pacsé sous le régime légal qui achète un logement. L'un apporte un capital personnel important issu d'une donation familiale, l'autre non. Pour refléter cette réalité, le notaire indiquera dans l'acte une quote-part supérieure au profit du premier. En cas de séparation, chacun récupérera la valeur correspondant à sa part, ce qui protège l'apporteur.
Le piège du financement inégal
Le risque majeur se situe dans le décalage entre la quote-part inscrite dans l'acte et la contribution réelle. Si l'acte déclare une propriété à parts égales alors que l'un a financé bien davantage, celui-ci a en principe payé pour l'autre. Selon le régime, ce déséquilibre se règle différemment.
Sous le régime légal de séparation, le partenaire qui a trop payé peut invoquer une créance entre partenaires : il a financé au-delà de sa quote-part et peut en demander le remboursement lors du partage. Sous le régime conventionnel d'indivision de l'article 515-5-1, cette créance est exclue par la loi elle-même, puisque le texte écarte tout recours au titre d'une contribution inégale. D'où l'importance de choisir le bon régime avant d'acheter, et non l'inverse.
Pour approfondir le fonctionnement de l'indivision, ses règles de gestion et de sortie, nous renvoyons à notre article dédié à l'indivision immobilière.
Acheter sous le régime de la séparation de biens
La séparation de biens laisse une grande liberté aux partenaires. Ils peuvent acheter seuls ou ensemble, et cette souplesse est précisément ce qui la rend adaptée à des situations patrimoniales très variées.
L'achat par un seul partenaire
Rien n'interdit à un partenaire pacsé sous séparation d'acheter seul. Il signe l'acte, il figure seul au titre de propriété, il rembourse le crédit à son nom. L'autre partenaire, même s'il vit dans le logement et participe aux dépenses courantes, n'acquiert aucun droit de propriété sur le bien.
Cette configuration doit être maniée avec attention. Si le partenaire non propriétaire participe au remboursement du crédit, il peut, sous conditions, faire valoir une créance au moment de la rupture, en démontrant qu'il a contribué au-delà de sa part normale aux charges de la vie commune. Cette démonstration est délicate : elle suppose de distinguer ce qui relève de l'aide matérielle prévue par l'article 515-4 du Code civil, qui n'ouvre pas droit à remboursement, de ce qui constitue un véritable financement de l'immeuble d'autrui.
L'achat conjoint et la preuve des apports
Lorsque les deux partenaires achètent ensemble sous le régime de séparation, ils se retrouvent en indivision de droit commun. L'acte fixe la quote-part de chacun. Pour éviter les litiges, il est vivement conseillé de faire mentionner les apports respectifs dans l'acte, voire d'établir une reconnaissance de dette si l'un prête à l'autre une partie de sa mise de fonds.
La conservation des preuves est déterminante : relevés bancaires attestant de l'apport, justificatifs de la donation familiale ayant servi à financer, échéanciers de remboursement du prêt. Ces documents constituent la trace du financement réel et permettent, le jour du partage, d'établir la créance entre partenaires. Sans eux, la présomption de propriété par quote-part telle qu'inscrite dans l'acte l'emporte, au détriment de celui qui a réellement payé davantage.
L'impact du régime au moment du compromis de vente
Le choix du régime ne doit pas attendre la signature de l'acte authentique. Il se prépare dès le compromis de vente, cette promesse synallagmatique qui engage vendeur et acquéreurs. C'est à ce stade que se décident l'identité des acquéreurs et la répartition des quotes-parts.
Plusieurs points méritent une vigilance particulière lors de la signature du compromis :
- l'identité des acquéreurs, car un seul ou les deux partenaires peuvent figurer à l'acte, ce qui conditionne la propriété future
- la répartition des quotes-parts en cas d'achat conjoint, qui doit refléter les apports réels et non une égalité de façade
- la condition suspensive d'obtention du prêt, qui doit être calibrée selon que l'emprunt est souscrit seul ou à deux
- la cohérence avec la convention de PACS déjà signée, notamment si le couple a opté pour le régime conventionnel d'indivision
Un couple qui découvre au moment du compromis que sa convention de PACS impose l'indivision par moitié peut encore ajuster sa situation, par exemple en modifiant sa convention avant l'achat. C'est pourquoi la relecture de la convention en amont du compromis est une étape à ne pas négliger. Notre guide consacré au compromis de vente détaille les clauses à sécuriser et les pièges à éviter à ce stade.
Ce qui se passe en cas de rupture ou de décès
Le régime du PACS révèle toute son importance lorsque le couple se sépare ou lorsque l'un des partenaires décède. Ces deux événements suivent des logiques juridiques différentes.
La rupture du PACS et le sort du bien
À la dissolution du PACS, le bien immobilier détenu en indivision doit être partagé. Nul n'étant contraint de rester dans l'indivision, chaque partenaire peut demander le partage sur le fondement de l'article 815 du Code civil. Trois issues sont possibles : l'un rachète la part de l'autre, le bien est vendu et le prix réparti, ou les partenaires conviennent de maintenir temporairement l'indivision par une convention d'indivision organisée par les articles 1873-1 et suivants du Code civil.
C'est ici que le régime choisi produit ses effets. Sous indivision conventionnelle par moitié, le partage se fait à 50/50, sans considération des financements. Sous séparation avec indivision de droit commun, le partage respecte les quotes-parts de l'acte, et les créances entre partenaires sont réglées. Un partenaire qui a financé au-delà de sa part récupère cette avance, à condition de pouvoir la prouver.
Le décès d'un partenaire, une protection insuffisante
Le point le plus mal connu concerne le décès. Contrairement aux époux, les partenaires de PACS ne sont pas héritiers l'un de l'autre. Le PACS ne confère aucune vocation successorale. Si l'un décède sans testament, sa part du bien immobilier revient à ses propres héritiers, ses enfants ou ses parents, et non au partenaire survivant.
Le partenaire survivant bénéficie seulement d'un droit temporaire au logement d'un an, prévu par renvoi de l'article 515-6 du Code civil aux règles applicables au conjoint. Passé ce délai, il peut se retrouver en indivision avec les héritiers du défunt, voire contraint de quitter les lieux ou de racheter leur part.
Pour transmettre sa part de logement à son partenaire, un testament est indispensable. La fiscalité, en revanche, est favorable : l'article 796-0 bis du Code général des impôts exonère le partenaire de PACS de droits de succession, au même titre que le conjoint. Mais cette exonération ne joue que si le partenaire est effectivement désigné héritier par testament. Sans testament, il n'hérite de rien, et l'exonération fiscale reste sans objet.
Comment choisir son régime et sécuriser son achat
Le choix entre séparation et indivision dépend de la situation concrète du couple. Aucun régime n'est meilleur en soi ; chacun répond à un profil.
La séparation de biens convient aux couples dont les apports sont déséquilibrés, à ceux qui veulent protéger un patrimoine personnel, ou lorsque l'un exerce une activité professionnelle exposant son patrimoine à des créanciers. Elle permet une répartition sur mesure de la propriété et préserve la traçabilité des financements.
L'indivision conventionnelle par moitié convient aux couples dont les apports sont équivalents et qui souhaitent une égalité parfaite, simple à gérer, sans avoir à documenter en permanence qui a payé quoi. Elle simplifie le partage mais interdit tout rééquilibrage ultérieur.
Trois réflexes protègent efficacement un achat immobilier à deux dans le cadre d'un PACS :
- faire relire sa convention de PACS avant tout compromis, pour vérifier quel régime s'applique réellement
- faire mentionner dans l'acte d'achat les apports respectifs et la répartition des quotes-parts, conforme à la réalité économique
- rédiger un testament croisé si les partenaires souhaitent se transmettre mutuellement leur part du logement en cas de décès
Ces vérifications, faites en amont, coûtent infiniment moins cher qu'un contentieux du partage plusieurs années plus tard.
Conclusion
Le message central de ce guide est simple : dans un achat immobilier à deux, le régime du PACS n'est pas un détail administratif, c'est la clé de voûte de la propriété. La séparation de biens, régime par défaut depuis 2007, laisse une liberté précieuse et protège celui qui apporte davantage, à condition de documenter ses financements. L'indivision conventionnelle par moitié impose au contraire un partage égalitaire irréversible, avantageux pour des apports équilibrés, dangereux pour des apports inégaux.
Notre parti pris est net : dans la grande majorité des situations, la séparation de biens assortie d'une indivision de droit commun aux quotes-parts sur mesure protège mieux les partenaires que l'indivision conventionnelle par moitié, souvent choisie par méconnaissance. Et dans tous les cas, l'absence de testament laisse le partenaire survivant sans protection réelle. Avant de signer un compromis, faites vérifier la cohérence entre votre convention de PACS, la répartition prévue à l'acte et vos apports réels. Cette vérification préalable évite l'essentiel des litiges que nous voyons naître au moment de la séparation.
Questions fréquentes
Quel est le régime par défaut du PACS pour un achat immobilier ?
Depuis la loi n°2006-728 du 23 juin 2006, entrée en vigueur le 1er janvier 2007, le régime par défaut est la séparation de biens, prévu à l'article 515-5 du Code civil. Chaque partenaire reste propriétaire de ce qu'il finance. L'indivision ne s'applique que si les partenaires l'ont expressément choisie dans leur convention de PACS. Un couple pacsé après 2007 sans clause particulière relève donc automatiquement de la séparation.
En indivision de PACS, puis-je récupérer plus que la moitié si j'ai payé davantage ?
Non, si vous relevez du régime conventionnel d'indivision de l'article 515-5-1 du Code civil. Ce texte répute les biens indivis par moitié et exclut expressément tout recours au titre d'une contribution inégale au financement. Celui qui a financé 70 % du bien reste propriétaire de la moitié seulement. Pour préserver un apport supérieur, il faut acheter sous le régime de séparation avec des quotes-parts inégales inscrites à l'acte.
Mon partenaire de PACS hérite-t-il de ma part du logement à mon décès ?
Non, pas automatiquement. Les partenaires de PACS ne sont pas héritiers l'un de l'autre : le PACS ne donne aucune vocation successorale. Sans testament, votre part revient à vos propres héritiers. Le partenaire survivant ne dispose que d'un droit temporaire au logement d'un an. Pour lui transmettre votre part, un testament est indispensable ; il bénéficiera alors de l'exonération de droits de succession prévue à l'article 796-0 bis du Code général des impôts.
Peut-on acheter seul un bien immobilier quand on est pacsé ?
Oui, sous le régime de séparation de biens, un partenaire peut acheter seul et être l'unique propriétaire du bien. L'autre partenaire, même s'il habite les lieux et participe aux dépenses courantes, n'acquiert aucun droit de propriété. S'il a contribué au remboursement du crédit au-delà de sa participation normale aux charges, il peut tenter de faire valoir une créance à la rupture, mais cette preuve reste difficile à établir.
Comment prouver mon apport personnel dans un achat en indivision ?
Par la conservation de tous les justificatifs : relevés bancaires attestant du virement de l'apport, acte de donation familiale ayant financé l'achat, échéancier de remboursement du prêt à votre nom. Il est également conseillé de faire mentionner les apports respectifs directement dans l'acte notarié, ou d'établir une reconnaissance de dette entre partenaires. Sans ces preuves, la répartition inscrite à l'acte l'emporte, au détriment de celui qui a réellement payé davantage.
Faut-il modifier sa convention de PACS avant d'acheter à deux ?
C'est fortement recommandé. Il faut d'abord vérifier quel régime s'applique réellement, car beaucoup de couples ignorent le contenu exact de leur convention. Si le régime en vigueur ne correspond pas à votre projet immobilier, par exemple une indivision par moitié alors que vos apports sont inégaux, il est possible de signer une convention modificative avant le compromis de vente. Cette vérification en amont évite un déséquilibre irréversible dans la propriété du bien.
Que devient le bien immobilier en cas de rupture du PACS ?
En cas d'indivision, chaque partenaire peut demander le partage sur le fondement de l'article 815 du Code civil, nul n'étant tenu de rester dans l'indivision. Trois solutions existent : le rachat de la part de l'un par l'autre, la vente du bien avec répartition du prix, ou le maintien organisé de l'indivision par une convention. Le partage se fait selon les quotes-parts de l'acte sous le régime de séparation, ou par moitié sous l'indivision conventionnelle de l'article 515-5-1.
