Prescription loyers impayés : délais et règles 2026

Les créances locatives impayées constituent une préoccupation majeure pour les bailleurs, qu'il s'agisse de particuliers propriétaires ou de sociétés de gestion immobilière. La prescription de ces créances obéit à des règles spécifiques qui diffèrent selon la nature du bail et la qualité du débiteur. La maîtrise des délais de prescription et des mécanismes d'interruption conditionne directement la capacité du créancier à obtenir le recouvrement des sommes dues. Cette analyse examine le régime juridique applicable aux créances locatives en 2026, en tenant compte des évolutions législatives récentes et de la jurisprudence établie par la Cour de cassation.

Le délai de prescription de droit commun des créances locatives

Application du délai quinquennal depuis la loi du 17 juin 2008

Depuis l'entrée en vigueur de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, la prescription des créances locatives suit, sauf texte spécial, le régime de droit commun fixé à l'article 2224 du Code civil. Ce texte dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Le bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 relève d'un texte spécial, examiné ci-dessous.

Le délai de cinq ans de l'article 2224 s'applique aux créances de loyers, charges, indemnités et accessoires dus au titre des baux qui ne relèvent pas d'un texte spécial, notamment les baux commerciaux. Il ne s'applique pas au bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, dont les actions se prescrivent par trois ans. Les règles applicables aux sommes appelées par le syndicat des copropriétaires sont examinées dans notre article consacré à la prescription des charges de copropriété.

Point de départ de la prescription

Le délai prescription court à compter de l'exigibilité de chaque terme. Pour un loyer payable d'avance le premier jour du mois, le loyer de janvier est exigible le 1er janvier ; l'action en paiement se prescrit, selon le bail, trois ou cinq ans après cette date.

Le régime de la prescription triennale du bail d'habitation

L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989

Depuis la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, l'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. L'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue dans le bail pour réviser ce loyer.

L'article 2277 du Code civil, souvent cité à ce titre, ne régit plus la prescription des loyers : dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008, il relève de la prescription acquisitive en matière mobilière. L'ancien article 2277, qui soumettait notamment les loyers à une prescription de cinq ans, a été remplacé par cette loi.

Articulation avec le droit commun

Le délai triennal de l'article 7-1 s'applique aux actions dérivant des baux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, qu'il s'agisse des loyers, des charges, des réparations locatives ou de la restitution du dépôt de garantie. Les baux qui n'entrent pas dans le champ de cette loi, notamment les baux commerciaux et professionnels, restent soumis au délai quinquennal de l'article 2224 du Code civil.

Les mécanismes d'interruption de la prescription

L'interruption civile par voie judiciaire

L'article 2241 du Code civil dispose que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. L'article 2244 ajoute que le délai est également interrompu par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d'exécution ou par un acte d'exécution forcée. L'interruption efface le délai acquis et fait courir un nouveau délai de même durée que l'ancien (article 2231).

La demande en justice doit être dirigée contre le véritable débiteur de la créance. En cas de pluralité de locataires, la mise en demeure ou l'assignation d'un seul colocataire n'interrompt pas la prescription à l'égard des autres, sauf clause de solidarité expresse dans le bail.

La saisine de la commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989 n'est pas une demande en justice au sens de l'article 2241 du Code civil. L'article 2238 du même code prévoit seulement la suspension de la prescription à compter du jour où, après la survenance d'un litige, les parties conviennent de recourir à la médiation ou à la conciliation. Le bailleur dont la créance approche du terme du délai ne doit donc pas s'en tenir à cette saisine.

L'interruption par reconnaissance du débiteur

L'article 2240 du Code civil prévoit que la prescription est interrompue par la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait. Cette reconnaissance peut résulter d'un écrit signé du débiteur ou de son comportement non équivoque.

En matière locative, l'interruption par reconnaissance s'observe fréquemment lors de négociations amiables où le locataire reconnaît sa dette tout en sollicitant des délais de paiement. Un échéancier signé par les parties constitue une reconnaissance expresse interruptive de prescription.

La Cour de cassation exige que la reconnaissance porte sur l'existence de la créance et non sur son seul quantum. Un simple engagement de payer "ce qui sera dû" ne constitue pas une reconnaissance suffisante si l'existence même de la dette est contestée.

Le commandement de payer

Le commandement de payer ne figure pas, en tant que tel, parmi les causes d'interruption énumérées aux articles 2240 à 2244 du Code civil, qui visent la reconnaissance du débiteur, la demande en justice, la mesure conservatoire et l'acte d'exécution forcée. Les articles 1343-5 et 1344-1 du Code civil, parfois cités à ce titre, portent respectivement sur les délais de paiement que peut accorder le juge et sur la mise en demeure qui fait courir les intérêts moratoires ; ils ne règlent pas l'interruption de la prescription.

En droit du bail, le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré par commissaire de justice, ouvre le délai à l'issue duquel la clause peut produire effet. Il ne dispense pas le bailleur, lorsque le délai de prescription approche de son terme, d'introduire une demande en justice ou d'obtenir une reconnaissance de dette. Les recours du bailleur commercial face à l'impayé, du commandement visant la clause résolutoire aux saisies, sont présentés dans notre article sur le loyer impayé en bail commercial.

La prescription et la résiliation du bail

Conservation des créances antérieures à la résiliation

La résiliation du bail, qu'elle soit judiciaire ou de plein droit, ne fait pas disparaître les créances nées antérieurement. Ces créances locatives conservent leur régime de prescription autonome et continuent de courir selon les règles générales.

Indemnité d'occupation postérieure à la résiliation

L'indemnité d'occupation due par l'occupant sans droit ni titre après résiliation du bail constitue une créance distincte soumise à son propre délai de prescription. Cette indemnité court à compter de l'expiration du délai de préavis ou de la signification de la résiliation, selon les cas.

Les effets de la prescription accomplie

Extinction du droit de créance

La prescription accomplie éteint le droit d'agir du bailleur. Elle ne joue pas d'office : le juge ne peut suppléer d'office le moyen résultant de la prescription (article 2247 du Code civil), qui doit être soulevé par le débiteur ; sauf renonciation, il peut l'être en tout état de cause, même devant la cour d'appel (article 2248).

Renonciation et aménagement conventionnel de la prescription

L'article 2250 du Code civil dispose que seule une prescription acquise est susceptible de renonciation. Par ailleurs, si l'article 2254 permet aux parties d'abréger ou d'allonger la durée de la prescription, sans la réduire à moins d'un an ni l'étendre à plus de dix ans, cette faculté est exclue pour les actions en paiement ou en répétition des loyers, fermages et charges locatives. Une clause de bail modifiant ces délais est donc sans effet.

En revanche, la renonciation à la prescription acquise demeure possible. Un locataire peut ainsi renoncer au bénéfice de la prescription en procédant au paiement volontaire d'une créance prescrite ou en reconnaissant expressément sa dette.

La prescription et les garanties

Sort des cautionnements

La caution peut opposer au créancier toutes les exceptions, personnelles ou inhérentes à la dette, qui appartiennent au débiteur (article 2298 du Code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, en vigueur depuis le 1er janvier 2022). La prescription de la dette principale fait partie de ces exceptions.

En sens inverse, l'interpellation faite au débiteur principal ou sa reconnaissance interrompt le délai de prescription contre la caution (article 2246 du Code civil).

Le bailleur qui laisse prescrire sa créance contre le locataire ne peut donc pas en obtenir le paiement auprès de la caution ; il conserve en revanche à son égard le bénéfice des actes interruptifs dirigés contre le locataire.

Dépôt de garantie et prescription

Le dépôt de garantie versé par le locataire en début de bail constitue une créance distincte de celle des loyers. Pour un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, il doit être restitué dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, et de deux mois dans le cas contraire (article 22) ; l'action en restitution se prescrit par trois ans (article 7-1).

L'imputation du dépôt de garantie sur des créances de loyers prescrites soulève des difficultés juridiques complexes. La jurisprudence tend à admettre cette imputation lorsque le bailleur démontre l'existence de créances certaines au moment de l'établissement de l'état des lieux de sortie. La question de la déduction d'une indemnité d'occupation prescrite sur le dépôt de garantie fait l'objet d'un développement distinct dans notre article sur le dépôt de garantie et le maintien dans les lieux.

La preuve de la prescription en matière locative

Charge de la preuve

Le débiteur qui invoque la prescription doit prouver l'accomplissement du délai requis. En matière locative, cette preuve s'établit généralement par la production des quittances, relevés de compte ou correspondances permettant de déterminer la date de la dernière exigibilité.

La prescription se prouve par tous moyens. Le bailleur peut ainsi démontrer l'interruption du délai par la production d'actes d'huissier, de correspondances du locataire ou de tout document établissant une reconnaissance de dette.

Problématique des preuves électroniques

L'évolution des modes de gestion locative vers le numérique pose des questions nouvelles en matière de preuve de la prescription. Les relevés électroniques, courriels et historiques de paiement dématérialisés constituent des preuves admissibles sous réserve de respecter les conditions de l'article 1366 du Code civil.

Questions fréquentes

Les créances de charges locatives suivent-elles le même délai de prescription que les loyers ?

Oui. Les charges se prescrivent par le même délai que les loyers : trois ans pour un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 (article 7-1), cinq ans dans les autres cas (article 2224 du Code civil). Le délai court à compter de l'exigibilité de chaque provision ou régularisation de charges.

La mise en demeure simple interrompt-elle la prescription des loyers impayés ?

Non, la simple mise en demeure par lettre recommandée n'interrompt pas la prescription. Les articles 2240 à 2244 du Code civil réservent cet effet à la reconnaissance du débiteur, à la demande en justice, à la mesure conservatoire et à l'acte d'exécution forcée. La mise en demeure fait seulement courir les intérêts moratoires (article 1344-1).

Quelle prescription s'applique aux indemnités pour dégradations constatées en fin de bail ?

Les indemnités pour dégradations se prescrivent par trois ans pour un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 (article 7-1) et par cinq ans dans les autres cas (article 2224 du Code civil), à compter du jour où le bailleur a connu ou aurait dû connaître les dégradations, en pratique généralement lors de l'état des lieux de sortie.

Un échéancier de paiement empêche-t-il la prescription de courir ?

L'échéancier signé par le locataire constitue une reconnaissance de dette qui interrompt la prescription des créances qu'il recense (article 2240 du Code civil). L'interruption fait courir, à compter de la signature, un nouveau délai de même durée que l'ancien (article 2231). L'inexécution de l'échéancier est sans effet sur ce nouveau délai.

La prescription s'applique-t-elle différemment selon le type de bail (habitation, commercial, rural) ?

Oui. Le bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 relève du délai de trois ans de l'article 7-1 de cette loi. Les autres baux, notamment commerciaux et professionnels, relèvent du délai de cinq ans de l'article 2224 du Code civil, sous réserve des délais spéciaux propres à certaines actions.

Comment se calcule la prescription en cas de colocataires solidaires ?

En présence d'une clause de solidarité, l'interpellation faite à l'un des colocataires solidaires par une demande en justice ou par un acte d'exécution forcée, ainsi que la reconnaissance de la dette par l'un d'eux, interrompt le délai de prescription contre tous les autres (article 2245 du Code civil). En l'absence de solidarité, l'acte interruptif ne produit effet qu'à l'égard du colocataire qu'il vise.

La caution peut-elle invoquer la prescription de la dette principale ?

Oui. Depuis le 1er janvier 2022, l'article 2298 du Code civil permet à la caution d'opposer au créancier toutes les exceptions, personnelles ou inhérentes à la dette, qui appartiennent au débiteur, ce qui inclut la prescription de la dette principale.

En définitive, la maîtrise du régime de prescription des créances locatives exige d'identifier le délai applicable, trois ans pour le bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 et cinq ans dans les autres cas, ainsi que les actes qui l'interrompent. Il convient de documenter chaque étape de la relation locative et d'agir rapidement en cas d'impayés pour préserver l'efficacité des recours.