Acheter un appartement en copropriété, c'est aussi hériter d'un document que beaucoup d'acquéreurs signent sans le lire : le règlement de copropriété. Ce texte fixe qui peut faire quoi dans l'immeuble, comment se répartissent les charges et quelles restrictions pèsent sur chaque lot. Le problème surgit souvent après la vente : un copropriétaire découvre qu'il ne peut pas exercer sa profession chez lui, qu'il paie des charges d'ascenseur alors qu'il habite au rez-de-chaussée, ou qu'une clause lui interdit ce que la loi autorise. Ce guide distingue les clauses que le règlement doit obligatoirement contenir, celles qui sont juridiquement écartées parce qu'illicites, et explique dans quelles conditions ces stipulations s'imposent aux nouveaux acquéreurs.
À quoi sert le règlement de copropriété et ce qu'il doit contenir
Le règlement de copropriété est le contrat qui organise la vie de l'immeuble soumis au statut de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, complétée par le décret n°67-223 du 17 mars 1967. Son établissement est obligatoire dès qu'un immeuble bâti est divisé en lots appartenant à plusieurs propriétaires.
L'article 8 de la loi de 1965 définit son contenu minimal. Le règlement doit déterminer la destination des parties privatives et des parties communes, les conditions de leur jouissance, ainsi que les règles relatives à l'administration des parties communes. Certaines mentions sont donc de véritables clauses obligatoires sans lesquelles le document ne remplit pas sa fonction.
La destination de l'immeuble et des lots
La destination de l'immeuble est la clause la plus structurante, parce qu'elle sert de mètre étalon à toutes les autres. Un règlement peut prévoir une destination exclusivement d'habitation bourgeoise, une destination mixte (habitation et professionnel), ou encommercial pour les lots en pied d'immeuble.
Cette qualification n'est pas décorative. Elle conditionne la validité des interdictions imposées aux copropriétaires. Une clause d'habitation bourgeoise exclusive interdit l'exercice de toute activité professionnelle ou commerciale dans les lots concernés, tandis qu'une clause d'habitation bourgeoise simple tolère les professions libérales. La destination détermine aussi le sort de la location de courte durée de type meublé touristique, sujet contentieux fréquent.
La distinction entre parties communes et parties privatives
Le règlement doit délimiter précisément ce qui relève des parties privatives (appartement, cave, place de parking privative) et des parties communes (hall, toiture, gros œuvre, canalisations générales). Les articles 2 et 3 de la loi de 1965 posent les définitions ; le règlement les applique à l'immeuble concret.
La réforme opérée par l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 a consacré deux notions utiles. Les parties communes spéciales, affectées à l'usage de certains copropriétaires seulement (par exemple l'escalier d'un bâtiment sur plusieurs), et les parties communes à jouissance privative, dont un copropriétaire a l'usage exclusif sans en être propriétaire (une terrasse, un jardin, une cour). Un règlement bien rédigé identifie clairement ces catégories, car elles commandent la répartition des charges et le régime des travaux.
La répartition des charges
L'article 10 de la loi de 1965 impose une règle de répartition en deux temps que tout règlement doit respecter. Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun (ascenseur, chauffage collectif) se répartissent en fonction de l'utilité objective que ces services présentent pour chaque lot. Les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes (ravalement, toiture, honoraires du syndic) se répartissent proportionnellement aux tantièmes de copropriété, c'est-à-dire à la quote-part de parties communes attachée à chaque lot.
Cette double logique explique pourquoi un copropriétaire du rez-de-chaussée ne doit pas supporter les charges d'entretien courant de l'ascenseur, dont son lot ne tire aucune utilité. Une répartition qui l'y contraindrait heurte le critère légal d'utilité et devient contestable.
L'état descriptif de division et la fiche synthétique
En pratique, le règlement est presque toujours accompagné d'un état descriptif de division (article 4 du décret de 1967) qui numérote les lots et précise les tantièmes. Depuis la loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014, l'article 8-2 de la loi de 1965 impose par ailleurs au syndic d'établir une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles. Ces documents ne remplacent pas le règlement mais l'accompagnent lors de toute vente.
Clauses abusives ou illicites : la notion de clause réputée non écrite
Le terme clause abusive copropriété est couramment employé, mais il faut une précision de vocabulaire. Le régime des clauses abusives du code de la consommation vise les contrats entre un professionnel et un consommateur ; il ne s'applique pas, en principe, aux rapports entre copropriétaires ni au règlement lui-même. En droit de la copropriété, la notion juridiquement exacte est celle de clause réputée non écrite.
L'article 43 de la loi de 1965 pose le principe : toutes clauses contraires aux dispositions des articles énumérés par ce texte sont réputées non écrites. Une clause réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé. Le juge ne l'annule pas pour l'avenir, il constate qu'elle n'a jamais produit d'effet. La différence est décisive pour les copropriétaires qui ont subi ses conséquences pendant des années.
Le critère central : la destination de l'immeuble
Le deuxième alinéa de l'article 8 de la loi de 1965 fixe la limite que le règlement ne peut franchir. Le règlement ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle résulte des caractères et de la situation de l'immeuble.
Ce critère est le filtre à travers lequel les juridictions apprécient la validité d'une interdiction. Une restriction n'est licite que si elle est justifiée par la destination de l'immeuble et proportionnée à cet objectif. Une clause qui prive un copropriétaire d'un droit sans justification tirée de la destination est illicite et peut être écartée.
Prenons l'exemple d'une clause interdisant l'exercice de toute profession libérale dans un immeuble à destination mixte. Cette interdiction n'est pas cohérente avec une destination qui autorise précisément l'activité professionnelle : elle ne trouve aucune justification dans les caractères de l'immeuble et se trouve fragilisée. À l'inverse, dans un immeuble d'habitation bourgeoise exclusive, la même interdiction est valable parce qu'elle découle directement de la destination.
Exemples concrets de clauses fréquemment écartées
Certaines stipulations reviennent régulièrement dans les règlements anciens et se heurtent à la loi.
- La clause interdisant la détention d'un animal familier dans un local d'habitation est expressément réputée non écrite par l'article 10 de la loi n°70-598 du 9 juillet 1970. Un règlement ne peut donc pas interdire de manière générale la présence d'un chien ou d'un chat dans un appartement, même s'il peut réglementer les nuisances.
- La clause de répartition des charges qui s'écarte du critère d'utilité posé par l'article 10 est contraire à ce texte et tombe sous le coup de l'article 43.
- La clause imposant le recours à un syndic nommément désigné, ou privant l'assemblée générale de son pouvoir de le révoquer, porte atteinte aux règles d'ordre public d'administration de la copropriété.
- La clause attribuant à un copropriétaire un nombre de voix disproportionné par rapport à sa quote-part, ou instaurant un droit de véto, méconnaît les règles de majorité fixées par la loi.
À l'inverse, toutes les restrictions ne sont pas illicites. Une clause interdisant d'étendre du linge aux fenêtres sur rue, d'installer une antenne parabolique visible, ou de modifier l'harmonie des façades reste valable car elle se rattache à la destination et à l'aspect de l'immeuble.
Le cas sensible de la location de courte durée
La question de la location meublée de courte durée illustre bien le raisonnement. Dans un immeuble à destination exclusivement d'habitation bourgeoise, les juridictions admettent qu'une activité de location touristique répétée, qui génère des allées et venues et une exploitation de type para-hôtelier, peut contrevenir à la destination bourgeoise. Une clause l'interdisant est alors jugée conforme à l'article 8. Dans un immeuble à destination mixte, la marge d'interdiction est plus étroite. Tout dépend donc de la clause de destination et de la réalité de l'activité, ce qui explique l'abondance du contentieux.
Comment faire écarter une clause illicite
Découvrir qu'une clause est illicite ne suffit pas : encore faut-il la faire écarter. Deux voies existent, avec des régimes différents.
L'action en réputé non écrit, désormais imprescriptible
La demande tendant à faire constater qu'une clause est réputée non écrite ne se heurte plus à la prescription. Depuis la réforme portée par l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, prise en application de la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018, cette action peut être engagée à tout moment. Un copropriétaire qui subit depuis quinze ans une répartition de charges non conforme peut donc saisir le tribunal judiciaire pour faire constater le caractère non écrit de la clause.
L'intérêt pratique est considérable. Une fois la clause écartée, la répartition doit être refaite selon la règle légale. Le juge peut ordonner une nouvelle répartition conforme à l'article 10, avec effet pour les appels de charges à venir. La restitution des sommes indûment versées au titre du passé obéit toutefois à des règles distinctes de prescription qu'il faut apprécier au cas par cas avec un conseil.
La révision de la répartition des charges dans les deux ans
L'article 12 de la loi de 1965 ouvre une seconde voie, plus large mais enfermée dans un délai. Pendant les deux ans qui suivent la publication du règlement de copropriété au service de la publicité foncière, tout copropriétaire peut demander la révision de la répartition des charges lorsque la quote-part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou inférieure de plus d'un quart, à celle qui résulterait d'une répartition conforme. Ce mécanisme ne suppose pas que la clause soit illicite : il corrige un déséquilibre manifeste dans la répartition d'origine. Passé le délai de deux ans, cette voie est fermée et seule subsiste, le cas échéant, l'action en réputé non écrit.
L'opposabilité du règlement, en particulier aux nouveaux acquéreurs
C'est le point qui inquiète le plus l'acheteur : dans quelle mesure est-il tenu par un document rédigé bien avant son arrivée ? La réponse tient à un mécanisme de publicité foncière.
Le rôle de la publication au fichier immobilier
L'article 13 de la loi de 1965 énonce la règle. Le règlement de copropriété et les modifications qui lui sont apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires, c'est-à-dire notamment aux acquéreurs, qu'à compter de leur publication au fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière.
Concrètement, un règlement régulièrement publié s'impose à tout nouvel acquéreur, qu'il l'ait lu ou non. En achetant un lot, l'acheteur adhère à l'organisation de l'immeuble telle qu'elle résulte du règlement publié. Il ne peut pas soutenir qu'il ignorait une clause d'habitation bourgeoise pour exercer malgré tout une activité commerciale. C'est la raison pour laquelle le notaire annexe le règlement à l'acte de vente et le remet à l'acquéreur.
Cette opposabilité ne vaut évidemment que pour les clauses licites. Une clause réputée non écrite ne devient pas opposable du seul fait qu'elle a été publiée : la publicité foncière ne valide pas une stipulation contraire à la loi. L'acquéreur reste donc en droit d'en demander l'éviction.
Les clauses non publiées et l'acceptation par l'acquéreur
Que se passe-t-il pour une clause qui figure au règlement mais n'a pas été régulièrement publiée, ou pour une modification votée en assemblée générale mais non encore publiée ? En principe, une clause non publiée n'est pas opposable à l'ayant cause à titre particulier sur le fondement de l'article 13.
Il existe cependant un tempérament d'origine contractuelle. Lorsque l'acte de vente reproduit la clause ou y renvoie expressément, et que l'acquéreur déclare en avoir connaissance et l'accepter, la clause lui devient opposable par l'effet de son engagement contractuel. La rédaction de l'acte notarié joue ici un rôle déterminant. Un acquéreur avisé lit attentivement les clauses reprises dans son acte, car elles l'engagent même en l'absence de publication.
Les décisions d'assemblée générale antérieures à l'achat
L'opposabilité ne concerne pas que le règlement lui-même. L'acquéreur est également tenu par les décisions d'assemblée générale régulièrement adoptées avant son acquisition, dès lors qu'elles n'ont pas été annulées. S'il achète un lot alors qu'un ravalement a été voté mais non encore appelé, il peut se retrouver redevable de charges de travaux qu'il n'a pas votées. La répartition de cette dette entre vendeur et acquéreur relève des stipulations de l'acte de vente et de l'article 6-2 de la loi de 1965, qui fixe la date d'exigibilité selon la nature des dépenses. Là encore, la vigilance à la signature évite des litiges coûteux.
Modifier une clause du règlement de copropriété
Un règlement ancien peut contenir des clauses devenues illicites au fil des réformes législatives. Deux logiques coexistent pour les corriger.
Les clauses réputées non écrites peuvent être constatées comme telles par le juge, sans qu'un vote soit nécessaire. Mais la copropriété peut aussi, et c'est plus sain, procéder à une mise en conformité de son règlement. La modification d'une clause touchant à la jouissance, à l'usage ou à l'administration des parties communes relève en principe de la majorité de l'article 26 de la loi de 1965, soit la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. La loi a par ailleurs prévu des mécanismes allégés pour mettre le règlement en conformité avec les dispositions d'ordre public entrées en vigueur, notamment pour intégrer les parties communes spéciales et à jouissance privative issues de la réforme de 2019.
La modification de la répartition des charges obéit à un régime plus strict et suppose en principe l'unanimité, sauf lorsque la loi permet une adaptation à une majorité déterminée, par exemple à la suite de travaux modifiant la consistance des lots. Toute modification du règlement doit ensuite être publiée au service de la publicité foncière pour devenir opposable aux acquéreurs, en application de l'article 13.
Conclusion
Le règlement de copropriété n'est ni intangible ni tout-puissant. Il doit contenir des clauses obligatoires (destination, délimitation des parties, répartition des charges selon les critères de l'article 10), mais chacune de ses restrictions reste subordonnée à un test simple : est-elle justifiée par la destination de l'immeuble ? Toute clause qui franchit cette limite ou contredit une disposition d'ordre public est réputée non écrite, et cette qualification peut désormais être invoquée sans condition de délai. Face à un acquéreur, la ligne de partage est nette : les clauses licites régulièrement publiées s'imposent, quel que soit l'accord de l'acheteur, tandis qu'une clause illicite ne gagne aucune force par sa seule publication.
La recommandation pratique est double. Avant d'acheter, faites analyser la clause de destination et la grille de répartition des charges, car ce sont elles qui détermineront ce que vous pourrez faire de votre lot et ce que vous paierez. Et si vous êtes déjà copropriétaire face à une clause qui vous semble injuste, ne présumez pas qu'elle est valable parce qu'elle figure au règlement depuis des décennies : faites vérifier par un avocat si elle résiste au critère de l'article 8, car son caractère non écrit peut être soulevé à tout moment.
Questions fréquentes
Une clause du règlement de copropriété peut-elle être abusive au sens du code de la consommation ? En principe non. Le régime des clauses abusives du code de la consommation vise les contrats entre professionnels et consommateurs, pas les rapports entre copropriétaires. En droit de la copropriété, on parle de clause illicite ou réputée non écrite au sens de l'article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Le terme clause abusive copropriété est employé dans le langage courant, mais l'action juridique correcte est celle en réputé non écrit.
Le règlement de copropriété s'impose-t-il à un acheteur qui ne l'a pas lu ? Oui, dès lors qu'il a été régulièrement publié au service de la publicité foncière. L'article 13 de la loi de 1965 rend le règlement opposable aux acquéreurs à compter de sa publication, indépendamment de leur lecture effective. Le notaire remet d'ailleurs le règlement lors de la vente. Seules les clauses illicites échappent à cette opposabilité, car la publication ne valide pas une stipulation contraire à la loi.
Combien de temps pour contester une clause illicite du règlement ? L'action tendant à faire constater qu'une clause est réputée non écrite est imprescriptible depuis l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019. Elle peut donc être engagée à tout moment devant le tribunal judiciaire. En revanche, la demande de révision de la répartition des charges fondée sur un déséquilibre de plus d'un quart doit être formée dans les deux ans suivant la publication du règlement, en application de l'article 12.
Une clause interdisant les animaux dans l'immeuble est-elle valable ? Non pour les animaux familiers dans un local d'habitation. L'article 10 de la loi n°70-598 du 9 juillet 1970 répute non écrite toute stipulation interdisant leur détention. Le règlement peut néanmoins imposer le respect de la tranquillité et sanctionner les nuisances avérées. L'interdiction générale et de principe, elle, est écartée.
Le règlement peut-il interdire la location saisonnière de type meublé touristique ? Cela dépend de la destination de l'immeuble. Dans une copropriété à destination exclusivement d'habitation bourgeoise, une activité de location touristique répétée peut être jugée contraire à cette destination, et une clause l'interdisant est alors valable. Dans un immeuble à destination mixte, la marge d'interdiction est nettement plus étroite. L'analyse repose sur la clause de destination et sur la réalité de l'exploitation.
Qui peut demander qu'une clause soit déclarée non écrite ? Tout copropriétaire y ayant intérêt, ainsi que le syndicat des copropriétaires, peut saisir le tribunal judiciaire. La constatation du caractère non écrit profite à l'ensemble de la copropriété puisque la clause est réputée n'avoir jamais existé. Une fois la clause écartée, la répartition ou l'organisation concernée doit être reprise conformément à la loi.
Faut-il l'unanimité pour modifier le règlement de copropriété ? Pas systématiquement. La modification des clauses relatives à la jouissance, à l'usage ou à l'administration des parties communes relève en principe de la majorité de l'article 26, soit la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. La modification de la répartition des charges suppose en principe l'unanimité, sauf cas d'adaptation prévus par la loi. Toute modification doit ensuite être publiée pour être opposable aux acquéreurs.
