Surélévation en copropriété : à qui appartient le droit de construire en hauteur ?
La densification urbaine et l'incitation légale à la surélévation, renforcées par les récentes mesures réglementaires d'application des recommandations du rapport Rivaton (décret n° 2026-200 et arrêté du 18 mars 2026), font de la surélévation un levier stratégique de valorisation immobilière. Mais une question préalable, souvent négligée, conditionne toute opération : à qui appartient véritablement le droit de surélever lorsque le bâtiment comporte des parties communes spéciales ?
Par un arrêt promis à publication au Bulletin (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-15.059, FS-B), la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une réponse de principe : dans le silence du règlement de copropriété, ce droit appartient au syndicat des copropriétaires, et ce, quand bien même le bâtiment serait grevé de parties communes spéciales.
Le cadre juridique : un droit présumé commun mais aménageable
La présomption de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965
L'article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 définit comme communes les parties affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires, ou de plusieurs d'entre eux. Il répute également « droits accessoires aux parties communes » le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs lots privatifs. La cession de ce droit est encadrée par l'article 35 de la même loi (dans sa rédaction issue de la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019).
Une présomption supplétive de volonté
Ces présomptions ne sont pas d'ordre public : elles s'appliquent « dans le silence ou la contradiction des titres ». Les copropriétaires conservent toute latitude pour déroger, dans le règlement de copropriété, à la qualification légale.
La jurisprudence a admis, par exemple, qu'un toit puisse être qualifié de lot privatif lorsque le règlement le prévoit expressément, le droit de construire devenant alors un accessoire des parties privatives (Cass. 3e civ., 18 oct. 2018, n° 17-23.019). Inversement, le droit de surélever n'est présumé accessoire des parties communes qu'en l'absence de stipulation contraire (Cass. 3e civ., 11 juin 2014, n° 13-17.121).
L'apport de l'arrêt du 2 avril 2026 : interprétation stricte des exceptions
Une question inédite : parties communes générales contre parties communes spéciales
L'originalité de l'arrêt réside dans le terrain choisi. Jusqu'ici, le débat opposait classiquement parties communes et parties privatives. La troisième chambre civile transpose ici la grille d'analyse à une autre dichotomie : celle des parties communes générales et des parties communes spéciales.
Dans l'espèce, le règlement de copropriété qualifiait certaines parties du bâtiment D de parties communes spéciales et désignait, à titre général, le droit de surélévation parmi les accessoires des parties communes. Mais l'énumération des parties communes spéciales propres aux bâtiments A, B, C et D ne mentionnait que des accessoires matériels — non des droits accessoires.
Une application stricte des principes d'interprétation
La Cour de cassation, fidèle à l'adage exceptio est strictissimae interpretationis, refuse d'élargir le périmètre des parties communes spéciales par voie d'interprétation. Elle énonce qu'à défaut de disposition expresse incluant le droit de surélever dans les parties communes spéciales, ce droit relève des parties communes générales et appartient au syndicat des copropriétaires.
La règle s'inscrit dans la continuité de la jurisprudence sur les clauses ambiguës ou contradictoires (Cass. 3e civ., 6 févr. 2020, n° 18-18.825 ; Cass. 3e civ., 16 oct. 2013, n° 12-23.252) : en cas de doute, le principe général prévaut sur l'exception.
Conséquences pratiques pour les acteurs de la copropriété
Pour le syndicat des copropriétaires
Le syndicat conserve la maîtrise du droit de surélévation et, partant, de sa cession à un promoteur ou de la décision d'engager des travaux. Conformément à l'article 35 de la loi de 1965, la décision d'aliénation ou de surélévation relève de l'assemblée générale, à la majorité requise.
Pour les copropriétaires d'un bâtiment doté de parties communes spéciales
Le maintien d'une organisation spéciale au sein d'un bâtiment ne suffit pas à attribuer aux copropriétaires concernés la maîtrise exclusive du droit de surélever. Toute opération supposera l'accord du syndicat. Le produit de la cession sera réparti entre l'ensemble des copropriétaires, selon les règles de répartition légales et conventionnelles applicables.
Pour les opérateurs (promoteurs, investisseurs, marchands de biens)
Une lecture rigoureuse du règlement de copropriété s'impose en amont de toute négociation. L'identification erronée du titulaire du droit peut compromettre la sécurité juridique de l'opération et exposer à un contentieux de nullité.
Risques contentieux identifiés
- Contestation de la décision d'assemblée générale par un copropriétaire estimant que la décision aurait dû être prise par les seuls titulaires des parties communes spéciales.
- Annulation d'une cession consentie par un sous-groupe de copropriétaires en l'absence de qualité pour aliéner.
- Conflits relatifs au prix de cession, notamment sur la quote-part attribuée à chaque copropriétaire.
- Litiges d'exécution des travaux affectant les parties communes (responsabilité du syndicat, troubles anormaux du voisinage).
- Engagement de la responsabilité du syndic ou du conseil pour défaut de qualification juridique exacte.
Stratégies et recommandations
Auditer le règlement de copropriété en amont
Toute opération de surélévation, qu'elle soit envisagée par le syndicat ou par un promoteur tiers, doit être précédée d'une analyse exhaustive du règlement et de l'état descriptif de division. La qualification du droit de surélever doit être recherchée non seulement dans l'énumération générale des parties communes, mais également dans les clauses dédiées aux parties communes spéciales.
Sécuriser la décision par une rédaction explicite
Si une attribution exclusive du droit de surélévation aux copropriétaires d'un bâtiment est souhaitée, elle doit être rédigée sans ambiguïté dans le règlement de copropriété. Une modification du règlement peut être envisagée à la majorité requise par l'article 26 de la loi de 1965.
Anticiper le contentieux
La décision d'AG portant cession ou autorisation de travaux de surélévation doit être notifiée dans les conditions de l'article 42 de la loi de 1965, avec un soin particulier apporté à la traçabilité (notification électronique ou postale, preuve de remise) afin de faire courir le délai de contestation de deux mois.
Conclusion : la rigueur rédactionnelle, condition de toute opération de surélévation
L'arrêt du 2 avril 2026 envoie un signal clair : la valorisation des opérations de surélévation passe par une lecture exigeante des règlements de copropriété. À défaut de clause expresse, c'est le syndicat — et lui seul — qui dispose du droit de surélever.
Pour les copropriétés engagées dans une stratégie de densification, comme pour les opérateurs qui négocient l'acquisition d'un droit de surélever, un audit juridique préalable n'est plus une option : c'est la condition même de la sécurité de l'opération.
