Surface de plancher : l'erreur de déclaration qui fragilise un permis et l'exploitabilité du projet

Un investisseur qui reprend un immeuble de bureaux restructuré dans les années 2010 découvre, trois mois après signature, que le niveau de mezzanine exploité comme plateau de travail n'a jamais été intégré à la surface de plancher déclarée au permis. L'actif est loué, la valorisation repose sur ces mètres carrés, et le dossier d'urbanisme ne permet pas de les régulariser sans revoir le ratio de stationnement imposé par le plan local d'urbanisme. L'écart de calcul était de quelques dizaines de mètres carrés ; l'exposition économique, elle, porte sur le loyer capitalisé de la surface concernée et sur la capacité à céder l'actif sans décote. Ce guide expose la méthode de calcul de la surface de plancher issue de l'article L. 111-14 du code de l'urbanisme, les erreurs de déclaration les plus fréquentes, les conséquences d'une sous-déclaration (retrait, annulation contentieuse, sanction pénale, rappel fiscal) et les voies de régularisation. Il est écrit du point de vue de celui qui achète, restructure ou finance : la question n'est pas seulement de savoir si le permis a été obtenu, mais si l'actif restera exploitable dans la durée.

Ce que mesure la surface de plancher : définition légale et périmètre (art. L. 111-14 et R. 111-22 du code de l'urbanisme)

La surface de plancher a remplacé la surface hors œuvre nette (SHON) et la surface hors œuvre brute (SHOB) par l'ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011, entrée en vigueur le 1er mars 2012. Sa définition figure aujourd'hui à l'article L. 111-14 du code de l'urbanisme.

La surface de plancher de la construction s'entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment.

Trois critères cumulatifs ressortent de ce texte : le caractère clos et couvert, la hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre, et la mesure au nu intérieur des façades. Ce dernier point est la rupture majeure avec la SHON, calculée hors œuvre. Un opérateur qui reprend un métré ancien sans le recalculer intègre mécaniquement l'épaisseur des murs de façade et surestime sa surface de plancher, ou, à l'inverse, applique des déductions SHON qui n'existent plus.

L'article R. 111-22 du code de l'urbanisme énumère ensuite les déductions. Elles sont limitatives :

• l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
• les vides et trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
• les surfaces sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
• les surfaces aménagées pour le stationnement des véhicules, rampes d'accès et aires de manœuvre comprises ;
• les combles non aménageables pour l'habitation ou pour une activité professionnelle, artisanale, industrielle ou commerciale ;
• les locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle, locaux de stockage des déchets inclus ;
• les caves et celliers annexes à des logements, dès lors qu'ils sont desservis uniquement par une partie commune ;
• une part forfaitaire de 10 % des surfaces affectées à l'habitation, lorsque les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

Ne pas confondre les six surfaces d'un même immeuble

Un immeuble parisien se décrit simultanément par plusieurs surfaces qui ne coïncident jamais. La confusion entre elles est la première cause d'erreur de déclaration de surface de plancher.

La surface de plancher relève du droit de l'urbanisme et conditionne l'autorisation. L'emprise au sol, définie à l'article R. 420-1 du code de l'urbanisme, est la projection verticale du volume de la construction : elle commande d'autres seuils, notamment en matière de coefficient d'emprise et d'évaluation environnementale. La surface taxable, assiette de la taxe d'aménagement désormais régie par les articles 1635 quater A et suivants du code général des impôts depuis le transfert de la gestion à la DGFiP opéré par l'ordonnance n° 2022-883 du 14 juin 2022, reprend la logique du nu intérieur mais n'admet pas les mêmes déductions : les aires de stationnement closes et couvertes y restent taxables, de même que les caves et l'abattement forfaitaire pour l'habitation n'y joue pas. La surface habitable, définie à l'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation, relève du bail d'habitation. La surface privative dite Carrez, issue de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, concerne la vente de lots de copropriété. Enfin, la surface utile locative, souvent calculée selon les standards professionnels, sert à la commercialisation mais n'a aucune portée administrative.

Conséquence pratique : une attestation Carrez conforme ne dit rien de la régularité urbanistique. Un bail signé sur une surface utile supérieure à la surface de plancher autorisée est un signal d'alerte, pas une preuve.

Méthode de calcul : les cinq opérations à conduire dans l'ordre

Le calcul de la surface de plancher n'est pas une mesure unique mais une séquence. Toute inversion d'étape produit un écart.

Première opération : délimiter les volumes clos et couverts. Une terrasse non couverte, un balcon, une loggia ouverte, un auvent, un préau ne génèrent pas de surface de plancher. En revanche, la fermeture ultérieure d'une loggia ou la couverture d'une cour crée de la surface de plancher, même sans extension de l'emprise au sol. C'est l'une des sources récurrentes de non-conformité dans les immeubles anciens restructurés par lots successifs.

Deuxième opération : mesurer au nu intérieur des façades, niveau par niveau. Les refends intérieurs, cloisons et poteaux ne se déduisent pas. Seule l'épaisseur des murs entourant les embrasures des ouvertures donnant sur l'extérieur fait l'objet d'une déduction. Les mezzanines, planchers intermédiaires et plateformes techniques constituent des niveaux à part entière dès lors qu'ils sont clos, couverts et surmontés d'une hauteur suffisante.

Troisième opération : écarter les surfaces sous 1,80 mètre. Dans les combles et sous rampants, cela suppose un relevé de hauteurs et non une estimation forfaitaire. Les plans doivent faire apparaître la ligne de 1,80 mètre. Un dossier qui se contente d'un pourcentage d'abattement sous comble est vulnérable.

Quatrième opération : appliquer les déductions de l'article R. 111-22, et uniquement celles-là. Chaque déduction obéit à une condition stricte. Les caves ne se déduisent que si elles sont desservies exclusivement par une partie commune : une cave accessible depuis un logement reste de la surface de plancher. Les locaux techniques ne se déduisent que s'ils servent un groupe de bâtiments ou un immeuble collectif, pas une maison individuelle. Les combles ne se déduisent que s'ils sont effectivement non aménageables, ce qui s'apprécie au regard de la structure et de l'accès, non de l'usage déclaré. L'abattement de 10 % suppose une desserte par parties communes intérieures et ne s'applique qu'à la fraction affectée à l'habitation.

Cinquième opération : ventiler les surfaces entre créées, démolies et existantes conservées, par destination et sous-destination. Les formulaires Cerfa de demande de permis imposent cette ventilation, qui doit se raccorder aux destinations et sous-destinations des articles R. 151-27 et R. 151-28 du code de l'urbanisme, précisées par l'arrêté du 10 novembre 2016 modifié. Dans une restructuration lourde, c'est cette ventilation, et non le total, qui détermine l'application du règlement du PLU : plafonds par destination, obligations de stationnement, servitudes de mixité sociale de l'article L. 151-15 du code de l'urbanisme.

Les erreurs de déclaration les plus fréquentes et leur mécanique

L'erreur de bonne foi et la minoration délibérée produisent les mêmes effets juridiques, à une nuance près qui est décisive : la fraude prive le pétitionnaire du bénéfice des délais.

La première famille d'erreurs tient à la reprise d'un métré ancien. Les opérations engagées sur des immeubles autorisés avant mars 2012 comportent des dossiers exprimés en SHON. Le report mécanique, sans recalcul au nu intérieur, fausse la base et, surtout, fausse le calcul de la surface créée lors d'une extension ou d'une surélévation.

La deuxième famille tient aux déductions appliquées hors de leurs conditions. Déduire un local technique dans une maison individuelle, déduire des combles pourtant desservis par un escalier fixe, appliquer l'abattement de 10 % à des logements desservis par coursives extérieures, déduire un parking dont une partie est en réalité aménagée en local de stockage : chacune de ces approximations minore la surface déclarée.

La troisième famille, la plus coûteuse en restructuration, tient au changement de destination d'une surface antérieurement déduite. Transformer un sous-sol de stationnement en salle de sport, en local d'archivage ou en espace de restauration fait réapparaître en surface de plancher des mètres carrés qui en avaient été exclus au titre du stationnement. L'opération crée donc de la surface de plancher sans toucher au volume bâti. Le même raisonnement vaut pour l'aménagement de combles ou la transformation de caves.

La quatrième famille tient aux franchissements de seuils non anticipés. La surface de plancher commande le régime de l'autorisation : au-delà des seuils des articles R. 421-14 et R. 421-17 du code de l'urbanisme, une extension bascule de la déclaration préalable au permis de construire. Pour une personne physique construisant pour elle-même, le recours à l'architecte devient obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher, seuil abaissé par la loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 et le décret n° 2016-1738 du 14 décembre 2016. Une sous-déclaration qui maintient artificiellement le projet sous un seuil fragilise l'autorisation dans sa nature même : ce n'est plus un vice de calcul, c'est une autorisation délivrée sous un régime inapplicable.

Conséquences d'une sous-déclaration : retrait, contentieux, pénal, fiscal

Le retrait administratif et le régime dérogatoire de la fraude

L'article L. 424-5 du code de l'urbanisme encadre strictement le retrait : le permis, tacite ou explicite, ne peut être retiré que s'il est illégal et dans le délai de trois mois suivant sa délivrance. Passé ce délai, il ne peut l'être que sur demande du bénéficiaire. Ce verrou protège l'opérateur de bonne foi.

Il tombe en cas de fraude. La jurisprudence administrative admet de longue date qu'une décision obtenue par fraude peut être retirée à tout moment, sans condition de délai. Une minoration volontaire de la surface de plancher destinée à échapper à une règle du PLU, à un seuil d'autorisation ou à une obligation de stationnement entre dans ce champ. L'enjeu probatoire se déplace alors sur l'intention : écart isolé et explicable d'un côté, écart systématique portant précisément sur le paramètre qui déclenche une contrainte de l'autre.

Le contentieux des tiers et l'affichage

Le délai de recours des tiers est de deux mois à compter du premier jour d'affichage continu du permis sur le terrain, en application de l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme. Les mentions obligatoires du panneau, fixées par les articles A. 424-15 et suivants, comprennent la surface de plancher autorisée. La jurisprudence administrative juge que les mentions du panneau doivent permettre aux tiers d'apprécier l'importance et la consistance du projet. Une surface de plancher erronée ou absente peut ainsi priver l'affichage de son effet déclencheur et laisser le délai de recours ouvert bien au-delà des deux mois escomptés.

Pour un investisseur, la conséquence est directe : un permis affiché depuis plus de deux mois n'est purgé que si l'affichage est régulier et exact. Le constat d'huissier produit en data room doit être lu avec les plans, pas seulement archivé. L'article R. 600-3 du code de l'urbanisme offre toutefois un délai butoir : aucune action en annulation n'est recevable à l'expiration d'un délai de six mois à compter de l'achèvement de la construction.

Les sanctions pénales assises sur le mètre carré

L'article L. 480-4 du code de l'urbanisme réprime l'exécution de travaux sans autorisation ou non conformes à l'autorisation délivrée. L'amende est comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, dans le cas de la construction d'une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable, et 300 000 euros dans les autres cas. En cas de récidive, une peine de six mois d'emprisonnement peut s'ajouter. L'assiette est donc le mètre carré irrégulier lui-même : la sous-déclaration détermine à la fois l'infraction et le quantum.

S'y ajoutent les mesures de restitution de l'article L. 480-5 (mise en conformité ou démolition) et, sur le terrain civil, l'action en démolition de l'article L. 480-13, ouverte au tiers qui subit un préjudice, dans les zones limitativement énumérées, à condition que le permis ait été préalablement annulé pour excès de pouvoir et que l'action soit engagée dans les deux ans suivant cette annulation devenue définitive.

Le volet fiscal

La surface déclarée au permis alimente la liquidation de la taxe d'aménagement et, en Île-de-France, de la taxe pour création de bureaux, locaux commerciaux et de stockage des articles L. 520-1 et suivants du code de l'urbanisme. Une minoration expose à un rappel assorti d'intérêts et, le cas échéant, de majorations. Dans une opération de bureaux parisienne, ce rappel n'est pas marginal : il se calcule sur une assiette au mètre carré et porte sur un actif dont la surface réelle est, par hypothèse, supérieure à celle déclarée.

Régulariser : quelles voies, dans quel ordre, selon quel calendrier

La question n'est jamais « peut-on régulariser » dans l'absolu, mais « peut-on régulariser le projet tel qu'il est exploité, au regard du règlement d'urbanisme applicable à la date de la régularisation ».

Avant achèvement, le permis modificatif. Il suppose que la construction ne soit pas achevée. La jurisprudence administrative a sensiblement élargi son champ : des modifications substantielles peuvent être autorisées par modificatif dès lors que le projet n'est pas bouleversé dans sa conception générale. Un ajustement de surface de plancher entre dans ce champ, sous réserve que la surface nouvelle reste conforme aux règles du PLU, singulièrement en matière de densité, de gabarit, de stationnement et de mixité sociale.

En cours d'instance, la régularisation sous le contrôle du juge. L'article L. 600-5 du code de l'urbanisme permet au juge de prononcer une annulation partielle limitée à la partie viciée du projet. L'article L. 600-5-1, dans sa rédaction issue de la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, impose au juge, lorsqu'un vice est régularisable, de surseoir à statuer pour permettre la production d'un permis de régularisation. Un vice portant sur la seule surface de plancher est fréquemment jugé régularisable. Cette mécanique est favorable à l'opérateur, mais elle immobilise l'opération pendant toute la durée du sursis.

Après achèvement, le permis de régularisation de droit commun. Il s'instruit au regard des règles en vigueur au jour de la demande, et non de celles applicables au permis initial. C'est le point de bascule économique : un PLU révisé depuis, un plan de sauvegarde et de mise en valeur plus contraignant, une servitude nouvelle peuvent rendre non régularisable une surface qui l'aurait été dix ans plus tôt.

La prescription administrative de l'article L. 421-9. Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus d'une autorisation ne peut en principe être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale. Les exceptions sont déterminantes et doivent être vérifiées une à une, en particulier celle qui écarte le bénéfice de la prescription lorsque la construction a été réalisée sans aucun permis. Autrement dit, des travaux non conformes à un permis obtenu sont couverts au bout de dix ans ; une construction édifiée sans autorisation ne l'est pas. Cette distinction commande toute la stratégie d'audit sur un actif ancien. Par ailleurs, la prescription administrative n'efface pas l'infraction pénale selon la même chronologie, l'action publique du délit se prescrivant par six ans à compter de l'achèvement des travaux.

Le récolement et le certificat de non-contestation. La déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) de l'article R. 462-1 ouvre à l'autorité un délai de contestation de trois mois, porté à cinq mois dans les cas de récolement obligatoire visés aux articles R. 462-6 et R. 462-7. Le certificat attestant l'absence de contestation est la pièce que tout acquéreur doit exiger. Son absence n'est pas une formalité manquante : c'est l'indice que la conformité n'a jamais été purgée.

L'exposition réelle dans une opération de restructuration ou de reprise d'actif

Pour un investisseur, une erreur sur la surface de plancher d'un permis de construire n'est pas un sujet d'urbanisme. C'est un sujet de valorisation, de financement et de bail.

La valorisation repose sur des mètres carrés loués. Si une fraction de ces mètres carrés n'est pas autorisée, elle n'est pas pérenne. Le loyer correspondant est capitalisé dans le prix d'acquisition alors qu'il est juridiquement précaire. La décote n'apparaît pas à l'acquisition ; elle apparaît à la revente, lorsque l'acquéreur suivant conduit un audit plus exigeant, ou au renouvellement, lorsque la surface litigieuse doit être retirée de l'assiette du bail.

Le bail est le deuxième point d'exposition. L'article 1719 du code civil impose au bailleur de délivrer un local permettant l'usage convenu. Un preneur confronté à une impossibilité administrative d'exploiter une partie des locaux dispose de leviers : exception d'inexécution, réduction de loyer, résiliation aux torts du bailleur, action indemnitaire. Dans un bail commercial, la question se double d'un enjeu de destination et de conformité ERP lorsque la surface litigieuse accueille du public.

Le financement constitue le troisième point. Les prêteurs institutionnels conditionnent le tirage à la production du permis, de la DAACT et du certificat de non-contestation. Une irrégularité de surface identifiée en cours de vie du crédit peut activer une clause de défaut ou une obligation de remédiation, au moment même où l'actif subit un besoin de capex énergétique.

Ce qu'il faut exiger en due diligence

L'audit d'urbanisme ne se limite pas à l'existence d'un permis. La vérification porte sur la cohérence d'une chaîne :

• le permis initial, l'ensemble des modificatifs et les éventuelles déclarations préalables, avec les plans visés par l'autorité ;
• la DAACT et le certificat de non-contestation de conformité, ou la preuve de l'expiration du délai de récolement ;
• le constat d'affichage et la purge des recours, y compris au regard de l'exactitude des mentions du panneau ;
• un métré contradictoire de la surface de plancher existante, recalculé selon l'article R. 111-22 et confronté à la surface autorisée ;
• la ventilation par destination et sous-destination, confrontée aux usages réellement exercés et aux baux en cours ;
• les avis de taxe d'aménagement et, en Île-de-France, de taxe pour création de bureaux, dont l'assiette révèle les surfaces déclarées ;
• la faisabilité d'une régularisation au regard du PLU en vigueur, et non de celui applicable au permis d'origine.

Lorsqu'un écart apparaît, les instruments contractuels doivent être calibrés en conséquence : déclaration et garantie spécifique sur la conformité urbanistique, séquestre indexé sur le coût estimé de la régularisation ou de la remise en état, condition suspensive d'obtention d'un permis de régularisation, ajustement de prix sur la base des seuls mètres carrés autorisés. Une garantie d'actif et de passif généraliste, plafonnée et de courte durée, ne couvre pas un risque dont l'horizon de révélation dépasse souvent la période de garantie.

Sécuriser l'exploitabilité dans le temps, pas seulement l'acte d'acquisition

La surface de plancher ne cesse pas de produire des effets une fois le permis purgé. Elle conditionne la trajectoire réglementaire de l'actif.

Elle commande d'abord la capacité d'évolution. Un immeuble dont la surface de plancher réelle excède la surface autorisée a, de fait, consommé une densité qu'il ne pourra pas mobiliser plus tard. Toute demande ultérieure, surélévation, extension, changement de destination, obligera à régulariser l'existant comme préalable. Le projet de création de valeur se heurte alors à un passif qu'il faut purger avant même d'être instruit.

Elle commande ensuite l'application de dispositifs sectoriels. Le dispositif éco-énergie tertiaire, issu de l'article L. 174-1 du code de la construction et de l'habitation et du décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, s'applique aux bâtiments hébergeant des activités tertiaires sur une surface de plancher supérieure ou égale à 1 000 m², cumulée le cas échéant sur un même site. Une surface réelle supérieure à la surface déclarée peut faire basculer un actif dans le champ de l'obligation de réduction de consommation, avec les investissements et le reporting associés. L'inverse est tout aussi problématique : une déclaration de référence erronée fragilise la trajectoire déclarée.

Elle commande enfin la gestion documentaire. Dans un actif détenu en portefeuille, les travaux preneurs, aménagements de plateaux, fermetures de patios, créations de mezzanines techniques se succèdent sans que le dossier d'urbanisme soit systématiquement actualisé. La dérive est cumulative. La discipline à instaurer est simple : tout travail modifiant un volume clos et couvert fait l'objet d'un contrôle préalable de surface de plancher, et le dossier d'urbanisme consolidé est tenu à jour comme un titre de propriété.

Conclusion : traiter la surface de plancher comme un paramètre de valorisation

La surface de plancher est le seul chiffre d'un dossier de permis qui se retrouve simultanément dans le règlement d'urbanisme, l'assiette fiscale, le panneau d'affichage, le quantum de l'amende pénale et le prix de l'actif. Une erreur sur ce paramètre ne reste jamais confinée au champ administratif. Elle rouvre des délais de recours que l'on croyait purgés, elle fournit l'assiette d'une sanction calculée au mètre carré, elle grève la capacité d'évolution de l'immeuble et elle contamine la valorisation.

Notre position est la suivante : dans une opération de restructuration ou de reprise, le métré de surface de plancher doit être recalculé de manière contradictoire, et non repris des pièces du vendeur. L'audit doit viser la régularisabilité au regard du PLU en vigueur au jour de l'acquisition, pas la seule existence d'un permis ancien. Avant de signer, faites établir un métré contradictoire de la surface de plancher existante par un géomètre ou un architecte, confrontez-le au permis et à ses modificatifs, et subordonnez le paiement d'une fraction du prix à la purge documentaire de la conformité.

Questions fréquentes

Comment se calcule exactement la surface de plancher d'un bâtiment ?

Le calcul de la surface de plancher consiste à additionner, niveau par niveau, les surfaces closes et couvertes sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, mesurées au nu intérieur des façades, conformément à l'article L. 111-14 du code de l'urbanisme. On applique ensuite les seules déductions limitativement énumérées à l'article R. 111-22 : embrasures des ouvertures extérieures, vides et trémies d'escaliers et d'ascenseurs, surfaces sous 1,80 mètre, stationnements, combles non aménageables, locaux techniques d'immeubles collectifs, caves desservies uniquement par une partie commune, et abattement de 10 % pour l'habitation desservie par parties communes intérieures. Les cloisons intérieures et les poteaux ne se déduisent pas.

Quelle différence entre surface de plancher, surface taxable et surface Carrez ?

La surface de plancher relève du droit de l'urbanisme et détermine le régime d'autorisation. La surface taxable sert d'assiette à la taxe d'aménagement, régie depuis l'ordonnance n° 2022-883 du 14 juin 2022 par les articles 1635 quater A et suivants du code général des impôts : elle n'admet pas les mêmes déductions, notamment pour les stationnements couverts et les caves. La surface privative Carrez, issue de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, concerne la vente de lots de copropriété et n'a aucune portée administrative. Une attestation Carrez conforme ne démontre donc en rien la régularité urbanistique d'un bien.

Un permis de construire peut-il être retiré en cas de surface de plancher sous-déclarée ?

Oui. L'article L. 424-5 du code de l'urbanisme autorise le retrait d'un permis illégal dans les trois mois suivant sa délivrance. Au-delà, le permis ne peut plus être retiré d'office, sauf fraude : la jurisprudence administrative admet qu'une décision obtenue par fraude peut être retirée à tout moment. Une minoration volontaire de surface destinée à contourner un seuil du plan local d'urbanisme ou une obligation de stationnement relève de ce régime dérogatoire.

Une erreur de surface sur le panneau d'affichage prolonge-t-elle le délai de recours des tiers ?

Elle peut le faire. Le délai de recours de deux mois prévu à l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme ne court qu'à compter d'un affichage régulier, comportant les mentions des articles A. 424-15 et suivants, dont la surface de plancher autorisée. La jurisprudence administrative exige que ces mentions permettent aux tiers d'apprécier la consistance du projet ; une indication erronée sur ce point peut priver l'affichage de son effet déclencheur. Reste le délai butoir de l'article R. 600-3, qui rend irrecevable toute action en annulation six mois après l'achèvement de la construction.

Quelles sanctions pénales en cas de travaux non conformes à la surface autorisée ?

L'article L. 480-4 du code de l'urbanisme prévoit une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable, ou 300 000 euros dans les autres cas. Une peine d'emprisonnement de six mois peut s'y ajouter en cas de récidive. Le juge peut par ailleurs ordonner, sur le fondement de l'article L. 480-5, la mise en conformité ou la démolition. L'action publique se prescrit par six ans à compter de l'achèvement des travaux.

Au bout de combien de temps une surface irrégulière est-elle prescrite ?

L'article L. 421-9 du code de l'urbanisme prévoit que, lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, l'irrégularité initiale ne peut plus fonder un refus d'autorisation. Cette prescription connaît des exceptions déterminantes, notamment lorsque la construction a été réalisée sans aucun permis, lorsqu'elle expose à un risque de mort ou de blessure, ou lorsqu'elle se situe dans certains espaces protégés. En pratique, des travaux non conformes à un permis obtenu peuvent bénéficier de cette prescription ; une construction édifiée sans autorisation n'en bénéficie pas.

Que vérifier en due diligence sur la surface de plancher avant d'acquérir un actif ?

La vérification porte sur la cohérence entre le permis initial et ses modificatifs, la DAACT et le certificat de non-contestation de conformité, le constat d'affichage, et un métré contradictoire de l'existant recalculé selon l'article R. 111-22. Il faut également confronter la ventilation par destination et sous-destination aux usages réellement exercés et aux baux en cours, puis apprécier la régularisabilité au regard du PLU en vigueur au jour de l'acquisition, et non de celui applicable au permis d'origine. Lorsqu'un écart est identifié, une déclaration et garantie spécifique, un séquestre ou une condition suspensive de régularisation sont préférables à une garantie d'actif et de passif généraliste.