Annexe environnementale (bail vert) : répartir les capex énergétiques entre bailleur et preneur

Un bailleur institutionnel détenant un immeuble de bureaux parisien de 8 000 m² se heurte aujourd'hui à une difficulté simple à énoncer et complexe à résoudre : il porte la trajectoire de réduction des consommations imposée par le dispositif éco énergie tertiaire, mais il ne maîtrise ni les usages, ni les équipements privatifs, ni, bien souvent, les données de consommation de ses preneurs. Le même bailleur découvre, lors de l'arbitrage de l'actif, que la clause de refacturation des travaux qu'il croyait solide se heurte à l'inventaire limitatif issu de la loi Pinel. L'annexe environnementale, née du Grenelle II et longtemps traitée comme une formalité de signature, redevient dans ce contexte l'outil contractuel central de pilotage de l'actif. Ce guide traite du contenu obligatoire de l'annexe environnementale, de son articulation avec le décret tertiaire et le décret BACS, de la répartition contractuelle des capex énergétiques entre bailleur et preneur, et des leviers procéduraux mobilisables lorsque le preneur refuse de coopérer.

Le périmètre d'assujettissement : quels baux doivent comporter une annexe environnementale

Seuils, locaux concernés, dates d'application

L'annexe environnementale procède de l'article 8 de la loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement, dite Grenelle II, codifié à l'article L. 125-9 du code de la construction et de l'habitation (CCH), recodifié à l'article L. 174-2 du même code à la suite de l'ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020. Son contenu est fixé par le décret n°2011-2058 du 30 décembre 2011.

Le texte vise les baux portant sur des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces. Trois points méritent attention côté bailleur institutionnel.

D'abord, le seuil s'apprécie par rapport à la surface des locaux loués, et non à la surface totale de l'immeuble. Un immeuble de 10 000 m² divisé en lots de 900 m² échappe en principe à l'obligation légale, ce qui n'interdit nullement de stipuler une annexe environnementale volontaire, pratique désormais systématique dans les portefeuilles institutionnels.

Ensuite, le champ matériel est restreint aux bureaux et aux commerces. Les locaux d'activité, les entrepôts logistiques, les locaux d'enseignement ou de santé ne sont pas visés par l'annexe environnementale, alors même qu'ils entrent dans le champ du décret tertiaire dès 1 000 m². Ce décalage de périmètres est la première source d'erreur dans les audits de baux.

Enfin, l'obligation s'applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er janvier 2012, et aux baux en cours depuis le 14 juillet 2013. Un bail signé en 2009 et toujours en cours en 2026 doit donc comporter une annexe environnementale, ce que révèlent fréquemment les due diligences d'acquisition.

Ce que l'annexe environnementale n'est pas

Le bail vert ne se confond ni avec le diagnostic de performance énergétique, ni avec l'audit énergétique, ni avec le dispositif éco énergie tertiaire. Le DPE est un document d'information délivré à un instant donné. Le décret tertiaire crée une obligation de résultat de droit public, pesant sur des assujettis désignés par la loi. L'annexe environnementale, elle, est un instrument de droit privé : elle organise un flux d'informations réciproque et sert de support contractuel à la gouvernance énergétique de l'actif. C'est précisément parce qu'elle est contractuelle qu'elle peut être enrichie bien au-delà de son socle réglementaire.

Le contenu obligatoire : un socle minimal, pas un plafond

Le décret du 30 décembre 2011 impose un échange d'informations structuré, puis un suivi dans la durée.

Les informations à échanger à la prise d'effet

Le bailleur communique au preneur un descriptif des caractéristiques énergétiques des équipements et systèmes de l'immeuble et des locaux loués, portant notamment sur le chauffage, le refroidissement, la ventilation, l'éclairage, ainsi que sur les autres systèmes liés aux spécificités du bâtiment. Symétriquement, le preneur communique au bailleur un descriptif des équipements qu'il a lui-même installés et qui consomment de l'énergie, au premier rang desquels les équipements informatiques, les salles serveurs et les installations de restauration.

Cette symétrie est la clé de voûte des obligations bailleur preneur énergie. Sur un immeuble de bureaux, l'écart entre consommation théorique et consommation réelle s'explique très largement par les usages du preneur et par les équipements privatifs, que le bailleur ne connaît pas s'il ne les a pas fait déclarer.

La communication annuelle des consommations

Les parties se communiquent annuellement les consommations réelles d'eau et d'énergie des équipements et systèmes visés, ainsi que, le cas échéant, la quantité de déchets générée par le bâtiment et collectée. Le décret ne fixe ni format, ni date, ni granularité. C'est à l'annexe de les fixer.

Une annexe environnementale correctement rédigée pour un bailleur institutionnel stipule donc :

• une date butoir de transmission, calée en amont de l'échéance déclarative OPERAT du 30 septembre
• un format normalisé, compatible avec l'outil de reporting du bailleur
• la granularité attendue (par usage, par étage, par point de comptage)
• l'obligation pour le preneur de donner mandat à ses fournisseurs d'énergie de transmettre directement les données au bailleur ou à son prestataire
• l'obligation de maintenir les sous-compteurs en état de fonctionnement et d'en autoriser le relevé

Ce dernier point est souvent négligé. Sans comptage divisionnaire fiable, la trajectoire du décret tertiaire n'est pas pilotable, et le bailleur ne dispose d'aucun moyen d'imputer une dérive à son origine.

Le bilan périodique et le programme d'actions

Le décret impose aux parties d'établir, après avoir analysé les données, un bilan de l'évolution de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués, et de s'engager sur un programme d'actions visant à l'améliorer. Il s'agit là d'une obligation de faire conjointe, dont l'inexécution expose les deux parties. En pratique, elle se traduit par l'institution d'un comité de suivi environnemental, réuni au moins annuellement, dont l'annexe fixe la composition, la fréquence, le quorum, les modalités de convocation et, point décisif, les conséquences de la carence d'une partie.

Le décret ne prévoit aucune sanction spécifique. L'inexécution relève donc du droit commun des contrats et du bail : exécution forcée en nature sur le fondement de l'article 1221 du code civil, dommages et intérêts au titre de l'article 1231-1, et, si l'annexe le stipule expressément, clause pénale ou clause résolutoire. Une annexe environnementale dépourvue de mécanisme de sanction contractuelle est, dans un rapport de force locatif tendu, un document déclaratif sans portée.

L'articulation avec le décret tertiaire : qui déclare, qui porte l'objectif

Un assujettissement partagé, renvoyé au contrat

Le dispositif éco énergie tertiaire procède de l'article 175 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite ELAN, codifié à l'article L. 174-1 du CCH, et du décret n°2019-771 du 23 juillet 2019, dit décret tertiaire. Il s'applique aux bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments à usage tertiaire d'une surface de plancher supérieure ou égale à 1 000 m².

L'objectif est alternatif : soit une réduction de la consommation d'énergie finale de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une année de référence qui ne peut être antérieure à 2010, soit l'atteinte d'un niveau de consommation en valeur absolue fixé par arrêté selon la catégorie d'activité. La méthode est précisée par l'arrêté du 10 avril 2020, complété par les arrêtés successifs dits « valeurs absolues ».

Le texte désigne comme assujettis le propriétaire et le preneur, et renvoie la répartition de l'obligation aux dispositions contractuelles régissant leurs relations. Autrement dit, la loi crée une responsabilité conjointe et laisse au bail le soin de l'organiser. Le silence du bail ne protège personne : il expose le bailleur institutionnel, qui reste le destinataire naturel des mises en demeure administratives sur l'enveloppe et les équipements communs, sans disposer de recours contractuel contre le preneur dont les usages dégradent la trajectoire.

La ligne de partage à stipuler est économiquement lisible : au bailleur les actions sur l'enveloppe, les systèmes collectifs de production et de distribution, le pilotage du bâtiment ; au preneur les actions sur les équipements privatifs, l'adaptation des locaux à un usage économe et le comportement des occupants. Cette répartition doit être écrite, chiffrée dans son calendrier et assortie d'indicateurs.

OPERAT, année de référence et dépendance aux données du preneur

La déclaration annuelle s'effectue sur la plateforme OPERAT gérée par l'ADEME, avant le 30 septembre de chaque année pour les consommations de l'année précédente. Le choix de l'année de référence est un arbitrage stratégique à part entière : retenir une année de forte occupation et de consommation élevée allège la trajectoire, retenir une année atypique expose à une contestation ultérieure. Ce choix est en principe irréversible dans ses effets pratiques, et il engage l'actif sur plusieurs décennies. Il doit être pris par le bailleur, après consultation du preneur, et non délégué à un prestataire technique sans arbitrage de l'investisseur.

Or le bailleur ne peut déclarer que ce qu'il détient. L'annexe environnementale doit donc stipuler que la transmission des données de consommation constitue une obligation de résultat du preneur, assortie d'un délai, et que le preneur supporte les conséquences financières, y compris les sanctions administratives, d'un défaut ou d'un retard de transmission qui lui est imputable.

Le manquement au dispositif expose à une mise en demeure, à la publication du manquement sur un site des services de l'État, et à une amende administrative dont le plafond est fixé à 1 500 euros pour les personnes physiques et 7 500 euros pour les personnes morales. Le montant est modeste ; l'exposition réputationnelle liée à la publication, pour un fonds soumis à des exigences de reporting extra-financier, ne l'est pas.

Modulations : un dossier technique à constituer avant le contentieux

Le CCH ouvre des modulations des objectifs en cas de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, de changement d'activité ou de volume d'activité, et de disproportion manifeste entre le coût des actions et les bénéfices attendus. Cette dernière s'apprécie par des temps de retour sur investissement dont les seuils sont fixés par l'arrêté du 10 avril 2020, différenciés selon la nature des actions, les travaux sur l'enveloppe bénéficiant du seuil le plus élevé, les dispositifs de régulation et de pilotage du seuil le plus bas.

La modulation suppose un dossier technique documenté, déposé sur OPERAT. Pour un actif tertiaire dont la décarbonation complète serait économiquement déraisonnable, la constitution anticipée de ce dossier est un acte de gestion du risque, pas une formalité administrative. Elle conditionne la capacité du bailleur à opposer la modulation à l'administration comme, le cas échéant, à un acquéreur qui invoquerait l'exposition réglementaire pour renégocier le prix.

Le décret BACS : une obligation de propriétaire à répercussion locative

Le décret n°2020-887 du 20 juillet 2020, modifié par le décret n°2023-259 du 7 avril 2023, impose l'installation de systèmes d'automatisation et de contrôle des bâtiments tertiaires. L'obligation concerne les bâtiments dont les systèmes de chauffage ou de climatisation, éventuellement combinés à la ventilation, présentent une puissance nominale utile supérieure à 290 kW, et sera étendue aux installations de plus de 70 kW au 1er janvier 2027. Les bâtiments existants dépassant le seuil de 290 kW devaient être équipés au plus tard le 1er janvier 2025. Le niveau d'exigence correspond à la classe B au sens de la norme de référence relative à la performance énergétique des bâtiments.

Trois conséquences locatives en découlent.

D'une part, l'obligation pèse sur le propriétaire s'agissant des systèmes collectifs, ce qui en fait un capex de bailleur par nature, non transférable au preneur au seul motif qu'il améliore le confort d'exploitation.

D'autre part, le système d'automatisation produit exactement la donnée dont le bailleur a besoin pour piloter sa trajectoire décret tertiaire. L'annexe environnementale doit en tirer les conséquences : accès du bailleur aux données générées par le système, interdiction faite au preneur de désactiver ou de dérégler les fonctions de pilotage, obligation de signalement des dysfonctionnements.

Enfin, l'inspection périodique des systèmes et la vérification du bon fonctionnement du BACS supposent un accès aux locaux. Cet accès doit être organisé contractuellement, faute de quoi le bailleur sera contraint de solliciter le juge pour exécuter une obligation que la réglementation lui impose.

Répartir les capex énergétiques : ce que la loi Pinel interdit de transférer

L'inventaire limitatif et l'article 606 du code civil

La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite Pinel a introduit l'article L. 145-40-2 du code de commerce, complété par l'article R. 145-35, qui impose un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes, redevances et travaux liés au bail, avec indication de leur répartition entre bailleur et preneur.

L'article R. 145-35 exclut de ce qui peut être imputé au preneur, notamment, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil, ainsi que les honoraires liés à leur réalisation, et les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le bien loué avec la réglementation, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations au sens de ce même article 606.

C'est le point d'achoppement de la répartition des capex énergétiques. L'isolation thermique par l'extérieur, la réfection complète de la couverture, le remplacement intégral d'une chaufferie collective, la reprise des façades et des menuiseries relèvent très généralement des grosses réparations. Une clause d'annexe environnementale qui mettrait ces travaux à la charge du preneur au motif qu'ils sont imposés par le décret tertiaire se heurte à une disposition d'ordre public, et encourt le réputé non écrit.

Le bailleur institutionnel doit donc raisonner en trois blocs distincts :

• les travaux structurels relevant de l'article 606, nécessairement à sa charge, qu'il financera et devra valoriser par ailleurs
• les travaux d'entretien, de remplacement d'équipements et d'amélioration ne relevant pas de l'article 606, dont la charge peut être contractuellement transférée, sous réserve d'une rédaction expresse de l'inventaire
• les aménagements privatifs du preneur, à sa charge par nature, et dont l'annexe environnementale peut encadrer les performances minimales

L'état prévisionnel triennal des travaux

L'article L. 145-40-2 impose également la communication d'un état prévisionnel des travaux que le bailleur envisage de réaliser dans les trois années suivantes, avec un budget prévisionnel, et d'un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes, avec leur coût. Ces documents sont communiqués au preneur tous les trois ans, dans les deux mois suivant chaque échéance triennale.

Pour un plan de décarbonation d'actif, ce document n'est pas une contrainte mais un instrument. Il permet d'annoncer la séquence de travaux, de documenter la cohérence de la trajectoire avec les échéances de 2030 et de 2040, et de préparer l'argumentation du bailleur au renouvellement. Son défaut de communication, à l'inverse, affaiblit la position du bailleur dans toute discussion ultérieure sur la répercussion des coûts.

Les montages de partage : du refus binaire au partage des gains

La difficulté économique est connue : le bailleur finance l'investissement, le preneur encaisse l'économie de charges. Trois mécanismes contractuels permettent de traiter ce défaut d'alignement.

Le premier est la clause de contribution aux travaux d'amélioration énergétique, par laquelle le preneur participe au financement à hauteur d'un montant plafonné, en contrepartie d'un engagement de performance du bailleur. Elle suppose une rédaction rigoureuse au regard de l'article R. 145-35 et ne peut porter sur des travaux relevant de l'article 606.

Le deuxième est le partage de l'économie générée, calculé sur la base d'une consommation de référence contractualisée et d'une méthode de mesure et de vérification stipulée à l'annexe. Le preneur reverse au bailleur une fraction de l'économie constatée, pendant une durée déterminée. Ce mécanisme est juridiquement plus solide que la refacturation déguisée d'un capex, car il porte sur un flux et non sur une dépense d'investissement.

Le troisième est l'ajustement du loyer en contrepartie de l'engagement de travaux, négocié à l'occasion d'un renouvellement ou d'une prise à bail, avec un échéancier de mise à disposition des locaux améliorés. C'est la voie la plus praticable pour les actifs dont la relocation est proche.

Valoriser l'investissement : valeur locative, déplafonnement, financement

Les travaux d'amélioration financés par le bailleur ne sont pas un coût net. L'article R. 145-8 du code de commerce prévoit que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail sont prises en considération dans la détermination de la valeur locative, et que celles réalisées par le preneur à ses frais ne sont prises en compte qu'au renouvellement suivant la réalisation des travaux. Une amélioration notable des caractéristiques du local réalisée par le bailleur peut par ailleurs justifier, dans les conditions de l'article L. 145-34, la remise en cause du plafonnement du loyer de renouvellement.

L'arbitrage se pose donc en ces termes pour un bailleur institutionnel : financer les capex énergétiques et les valoriser dans la valeur locative et dans le prix de sortie de l'actif, ou les laisser porter par le preneur et renoncer à toute valorisation locative avant un horizon long. Le calcul doit intégrer la décote appliquée par les acquéreurs et par les prêteurs aux actifs hors trajectoire, ainsi que les exigences de reporting pesant sur les investisseurs au titre du cadre européen de finance durable. Sur les actifs tertiaires parisiens, l'exposition réglementaire est devenue un paramètre de valorisation à part entière, pas un supplément d'âme extra-financier.

Quand le preneur refuse de coopérer : les leviers du bailleur

Qualifier l'obligation avant de chercher la sanction

Le premier levier est rédactionnel. Les obligations du preneur au titre de l'annexe environnementale bail commercial doivent être qualifiées d'obligations de résultat, assorties de délais précis, et expressément visées par la clause résolutoire du bail. Une obligation de « collaborer de bonne foi à la démarche environnementale » n'est pas sanctionnable utilement. Une obligation de « transmettre, au plus tard le 30 juin de chaque année, les consommations d'énergie finale de l'année civile précédente, par énergie et par point de comptage, au format défini en annexe » l'est.

L'accès aux locaux pour la réalisation des travaux

Le décret du 30 décembre 2011 prévoit que le preneur permet au bailleur l'accès aux locaux loués pour la réalisation de travaux d'amélioration de la performance énergétique. Cette disposition doit être relayée par une clause de bail organisant le préavis, les plages d'intervention, les mesures de limitation de la gêne et le sort du loyer pendant les travaux.

L'article 1724 du code civil oblige le preneur à souffrir les réparations urgentes qui ne peuvent être différées, et ouvre droit à une diminution du loyer si elles excèdent vingt et un jours, voire à la résiliation si les locaux deviennent inhabitables pour l'usage convenu. En matière de bail commercial, ce régime n'est pas d'ordre public et peut être aménagé contractuellement. L'aménagement doit toutefois rester mesuré : une clause privant le preneur de tout recours, quelle que soit la durée et l'ampleur des travaux, fragilise l'ensemble du dispositif au regard de l'obligation de délivrance du bailleur résultant de l'article 1719 du code civil.

La séquence procédurale

Face à un preneur qui ne transmet pas ses données ou refuse l'accès à ses locaux, la séquence utile est la suivante.

Une mise en demeure circonstanciée, visant la clause précise de l'annexe environnementale, le délai expiré et le préjudice subi, notamment l'impossibilité de satisfaire à l'obligation déclarative OPERAT.

À défaut d'exécution, une assignation en référé. L'obligation de transmettre des données chiffrées dont le preneur dispose, stipulée en termes précis, constitue une obligation qui n'est pas sérieusement contestable au sens de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, ce qui permet de solliciter une injonction sous astreinte. Lorsque l'accès aux locaux est en cause, la même voie permet d'obtenir l'autorisation d'exécuter les travaux, le cas échéant avec le concours de la force publique.

En amont ou en parallèle, le recours au référé probatoire de l'article 145 du code de procédure civile permet de faire désigner un expert pour constater l'état des équipements, l'absence de comptage ou les dérèglements du système de pilotage, et préconstituer la preuve du manquement avant toute action au fond.

Enfin, la clause résolutoire visant expressément les obligations de l'annexe environnementale permet, après commandement demeuré infructueux pendant un mois dans les conditions de l'article L. 145-41 du code de commerce, de poursuivre l'acquisition de la clause. Cette voie est à manier avec discernement : elle est redoutable sur un preneur fragile, inopportune sur un locataire de référence dont le départ dégraderait la valeur de l'actif. Elle vaut d'abord par sa fonction d'incitation.

Conclusion

L'annexe environnementale n'est plus un document de conformité : c'est le seul instrument qui permette à un bailleur institutionnel de transformer une obligation de résultat de droit public, portée conjointement avec un preneur qu'il ne contrôle pas, en obligations contractuelles opposables et sanctionnables. Le parti pris est net. La quasi-totalité des annexes signées entre 2012 et 2019 sont inexploitables, parce qu'elles reprennent le décret du 30 décembre 2011 sans délai, sans format, sans comité de suivi et sans sanction. Elles doivent être renégociées, par avenant ou à l'occasion du renouvellement, et non reconduites à l'identique.

La répartition des capex énergétiques, pour sa part, ne se décrète pas par une clause de transfert global : elle se construit bloc par bloc, en distinguant ce que l'article R. 145-35 du code de commerce interdit d'imputer au preneur, ce qui peut l'être moyennant un inventaire rigoureux, et ce qui relève d'un partage de gains plutôt que d'une refacturation d'investissement.

Avant tout engagement de programme de travaux, faites procéder à un audit croisé de votre portefeuille de baux et de votre trajectoire OPERAT : identifiez les baux assujettis et dépourvus d'annexe, vérifiez la rédaction de l'inventaire des charges au regard de l'article R. 145-35, sécurisez le choix de l'année de référence, et faites qualifier juridiquement chaque poste de travaux avant de l'inscrire au budget prévisionnel triennal. Un capex engagé sans ce travail préalable est un capex non répercutable et non valorisable.

Questions fréquentes

Quels baux commerciaux doivent obligatoirement comporter une annexe environnementale ? Les baux portant sur des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces, en application de l'article L. 125-9 du CCH issu de la loi Grenelle II du 12 juillet 2010, recodifié à l'article L. 174-2, et du décret n°2011-2058 du 30 décembre 2011. L'obligation s'applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er janvier 2012 et aux baux en cours depuis le 14 juillet 2013. Le seuil s'apprécie au niveau des locaux loués, non de l'immeuble entier. Les locaux d'activité et les entrepôts ne sont pas visés, même s'ils relèvent du décret tertiaire dès 1 000 m².

Le bailleur peut-il mettre les travaux du décret tertiaire à la charge du preneur ? Partiellement seulement. L'article R. 145-35 du code de commerce, issu de la loi Pinel du 18 juin 2014, interdit d'imputer au preneur les dépenses relatives aux grosses réparations de l'article 606 du code civil, ainsi que les travaux de mise en conformité réglementaire qui relèvent de ces grosses réparations. L'isolation de l'enveloppe, la réfection de couverture ou le remplacement d'une chaufferie collective restent donc à la charge du bailleur. Les travaux sur équipements n'entrant pas dans le champ de l'article 606 peuvent être transférés, à condition que l'inventaire limitatif annexé au bail le prévoie expressément.

Que faire si le preneur ne transmet pas ses consommations d'énergie ? Commencer par une mise en demeure visant la clause précise de l'annexe environnementale, le délai expiré et l'impossibilité de satisfaire à la déclaration OPERAT du 30 septembre. À défaut d'exécution, l'obligation de communiquer des données chiffrées, lorsqu'elle est stipulée en termes précis et chiffrés, n'est pas sérieusement contestable, ce qui ouvre la voie d'une injonction sous astreinte en référé sur le fondement de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile. Si la clause résolutoire vise expressément les obligations de l'annexe environnementale, un commandement visant cette clause peut être délivré dans les conditions de l'article L. 145-41 du code de commerce.

Qui est assujetti au décret tertiaire, le bailleur ou le preneur ? L'article L. 174-1 du CCH désigne à la fois le propriétaire et le preneur, et renvoie la répartition de l'obligation aux dispositions contractuelles qui régissent leurs relations. En l'absence de clause, les deux restent exposés, et le bailleur demeure l'interlocuteur naturel de l'administration pour l'enveloppe et les systèmes collectifs. La répartition doit donc être écrite dans le bail ou son annexe environnementale, en distinguant les actions sur l'enveloppe et les équipements communs de celles portant sur les équipements privatifs et les usages.

Le décret BACS impose-t-il des travaux au bailleur en 2026 ? Oui pour les bâtiments existants dont les systèmes de chauffage ou de climatisation, éventuellement combinés à la ventilation, dépassent 290 kW de puissance nominale utile : l'échéance d'équipement était fixée au 1er janvier 2025 par le décret n°2020-887 du 20 juillet 2020. Le décret n°2023-259 du 7 avril 2023 abaisse le seuil à 70 kW avec une échéance au 1er janvier 2027, ce qui élargit considérablement le parc concerné. S'agissant des systèmes collectifs, l'obligation pèse sur le propriétaire et ne peut être transférée au preneur par simple clause de charges.

Quelle sanction en cas de défaut d'annexe environnementale dans un bail assujetti ? Le décret du 30 décembre 2011 ne prévoit aucune sanction spécifique. Le manquement relève donc du droit commun : exécution forcée en nature sur le fondement de l'article 1221 du code civil pour contraindre à la régularisation, et dommages et intérêts au titre de l'article 1231-1 si un préjudice est démontré, par exemple une sanction administrative subie au titre du dispositif éco énergie tertiaire. En pratique, l'absence d'annexe se paie surtout lors de l'arbitrage de l'actif, sous forme de réserve d'audit et de décote négociée par l'acquéreur.

Les travaux énergétiques financés par le bailleur permettent-ils de déplafonner le loyer ? Les améliorations apportées aux lieux loués en cours de bail sont prises en considération dans la détermination de la valeur locative au titre de l'article R. 145-8 du code de commerce. Une modification notable des caractéristiques du local résultant de travaux réalisés par le bailleur peut justifier la remise en cause du plafonnement dans les conditions de l'article L. 145-34. L'appréciation est casuistique et suppose de documenter précisément la nature, l'ampleur et le coût des travaux, ce que facilite l'état récapitulatif triennal de l'article L. 145-40-2. Les améliorations réalisées par le preneur à ses frais, à l'inverse, ne sont prises en compte qu'au renouvellement suivant.