Arrêté de mise en sécurité (ex-péril) : ce que subit un actif frappé par la police du bâtiment

Une décote de 30 % sur un immeuble haussmannien attire rarement par hasard. Lorsqu'un actif dégradé arrive sur le marché à un prix inférieur à la valeur de marché du quartier, l'explication tient souvent en un document de trois pages signé du maire : un arrêté de mise en sécurité, héritier direct de l'ancien arrêté de péril. Ce document ne se contente pas de prescrire des travaux. Il gèle les loyers, met une obligation d'hébergement à la charge du propriétaire, ouvre la voie à des travaux d'office exécutés par la commune aux frais du propriétaire, et fait naître une créance publique garantie sur l'immeuble lui-même. Ce guide expose le régime applicable depuis l'ordonnance n°2020-1144 du 16 septembre 2020, les conséquences financières réelles pour le détenteur de l'actif, et le calendrier de vérification à respecter avant de formuler une offre sur un immeuble frappé par la police du bâtiment.

De l'arrêté de péril à l'arrêté de mise en sécurité : ce que la réforme de 2020 a modifié

L'ordonnance n°2020-1144 du 16 septembre 2020, relative à l'harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations, entrée en vigueur le 1er janvier 2021, a fusionné une douzaine de polices administratives spéciales préexistantes (péril ordinaire et imminent, sécurité des équipements communs, sécurité des hôtels meublés, insalubrité) en une police unique de la sécurité et de la salubrité des immeubles, codifiée aux articles L. 511-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation (CCH). Le décret n°2020-1711 du 24 décembre 2020 en a fixé les modalités d'application.

Conséquence terminologique : l'expression arrêté de péril a disparu des textes au profit de l'arrêté de mise en sécurité. Elle reste employée par les praticiens, les diagnostiqueurs et les services communaux, et de nombreux arrêtés pris avant 2021 produisent encore leurs effets. Un investisseur qui interroge une mairie doit donc poser la question sous les deux formulations, faute de quoi la réponse risque d'être incomplète.

Deux autorités, deux fondements

La police est unifiée dans son régime mais pas dans son autorité. Le maire intervient au titre de la sécurité lorsque les désordres affectent la solidité de l'immeuble ou de ses éléments, la sécurité des équipements communs ou la sécurité des occupants et des tiers. Le préfet intervient au titre de la salubrité, lorsque l'état du bâtiment porte atteinte à la santé des occupants ou du voisinage. Dans les deux cas, le socle procédural est désormais commun, ce qui facilite l'analyse mais n'efface pas la question du bon interlocuteur lors d'une due diligence.

Les désordres visés

Les motifs les plus fréquents, dans le parc parisien et francilien ancien, relèvent d'un nombre limité de typologies : fissuration structurelle d'un mur porteur ou d'un refend, affaissement de plancher, défaut de reprise en sous-œuvre après travaux en sous-sol, corniche ou garde-corps menaçant de se détacher sur la voie publique, cage d'escalier en bois dégradée, installation électrique des parties communes hors d'état, ascenseur immobilisé sans mise en conformité. Le danger pour les tiers, et singulièrement pour les passants, est historiquement le déclencheur le plus rapide d'une intervention communale.

La mécanique de l'arrêté : du contradictoire à la mainlevée

Procédure ordinaire et procédure d'urgence

En procédure ordinaire, l'article L. 511-10 du CCH impose à l'autorité compétente d'informer le propriétaire des désordres constatés et des mesures envisagées, et de lui laisser un délai pour présenter ses observations. Ce délai, qui ne peut être inférieur à un mois, constitue la fenêtre d'action la plus utile du dossier : c'est à ce stade qu'un propriétaire averti produit un rapport de structure contradictoire, propose un échéancier de travaux et négocie le périmètre des prescriptions. Passé ce stade, le rapport de force s'inverse.

En cas de danger imminent, l'article L. 511-19 du CCH permet au maire d'ordonner sans délai les mesures indispensables, après avoir sollicité la désignation d'un expert par le tribunal administratif, lequel se prononce dans un délai très bref. Ces mesures sont provisoires : évacuation, étaiement, périmètre de sécurité, bâchage. Elles n'épuisent pas la procédure, qui se poursuit ensuite dans les formes ordinaires si les désordres ne sont pas définitivement traités.

L'arrêté lui-même, en application de l'article L. 511-11 du CCH, précise les mesures prescrites, le délai d'exécution, et peut prononcer une interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux, temporaire ou définitive, ainsi que, dans les cas les plus graves, la démolition. L'interdiction définitive d'habiter est la mesure qui détruit le plus brutalement la valeur de l'actif, puisqu'elle supprime l'usage et déclenche une obligation de relogement.

La publication au fichier immobilier

L'arrêté est publié au fichier immobilier ou au livre foncier, à la diligence de l'autorité qui l'a pris (article L. 511-12 du CCH). Cette formalité est décisive dans une logique d'acquisition : elle rend la situation opposable aux acquéreurs successifs et transforme un acte de police, en apparence personnel, en une charge qui suit l'immeuble. Un état hypothécaire hors formalité demandé avant l'offre révèle à la fois l'arrêté publié et, le cas échéant, les inscriptions prises par la collectivité au titre des travaux d'office.

La mainlevée ne se présume pas

L'arrêté continue de produire ses effets, y compris la suspension des loyers, tant qu'il n'a pas été levé. La mainlevée suppose la réalisation effective des mesures prescrites et leur constatation par l'autorité compétente, sur production des pièces justificatives et, en pratique, d'une attestation d'un homme de l'art établissant que la cause du danger a disparu. L'arrêté de mainlevée est lui aussi publié. Tant que cette publication n'est pas intervenue, un financement bancaire sera difficile à obtenir et une revente se négociera sous décote.

Le recours pour excès de pouvoir contre l'arrêté s'exerce devant le tribunal administratif dans le délai de deux mois suivant la notification ou l'affichage. Il n'est pas suspensif. La seule voie réellement utile, lorsque les prescriptions sont manifestement disproportionnées ou l'instruction bâclée, est le référé-suspension de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, qui suppose de caractériser à la fois l'urgence et un doute sérieux sur la légalité. L'urgence doit être documentée économiquement : perte locative mensuelle, impossibilité de tenir un calendrier de cession, rupture d'un financement.

Travaux d'office et créance de la commune : la dette qui voyage avec l'actif

Astreinte, mise en demeure, exécution d'office

Le propriétaire qui n'exécute pas les mesures dans le délai imparti s'expose d'abord à une astreinte administrative. L'article L. 511-15 du CCH plafonne celle-ci à 1 000 euros par jour de retard, dans la limite d'un montant total de 50 000 euros. Elle court jusqu'à complète exécution et se cumule avec les autres conséquences de l'inaction.

Vient ensuite l'exécution d'office. Après mise en demeure restée infructueuse, l'autorité compétente fait réaliser les mesures prescrites aux frais du propriétaire, en application de l'article L. 511-16 du CCH. Le coût ainsi engagé n'a rien de théorique : la collectivité ne cherche ni l'optimisation technique ni le meilleur prix de marché, elle traite le danger. Un étaiement lourd, une dépose de corniche sur voie publique avec emprise de chaussée, une reprise en sous-œuvre commandée en urgence par un maître d'ouvrage public ressortent à des montants sans rapport avec un devis négocié par un investisseur professionnel.

Le recouvrement et la sûreté

La créance née de l'exécution d'office est une créance publique, recouvrée comme en matière de contributions directes. Elle bénéficie en outre d'une garantie sur l'immeuble. Depuis l'ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, les anciens privilèges immobiliers spéciaux ont été convertis en hypothèques légales spéciales, régies par l'article 2402 du code civil. Les créances de la collectivité nées de l'exécution d'office des mesures de police figurent parmi celles qui ouvrent droit à une telle sûreté.

Pour un créancier institutionnel, l'enjeu est un enjeu de rang. Pour un acquéreur, l'enjeu est plus direct encore : l'immeuble est grevé, la créance est opposable, et la purge des inscriptions doit être traitée dans l'acte, au même titre qu'une inscription d'hypothèque conventionnelle. Un état hypothécaire silencieux à l'instant T ne garantit rien si les travaux d'office ont été engagés et que le titre de perception n'est pas encore émis. La seule parade consiste à interroger directement le service compétent de la commune sur l'état d'avancement des mesures et sur les dépenses déjà exposées.

Le cas de la copropriété

Lorsque l'arrêté porte sur les parties communes, il est notifié au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic. Le syndicat devient débiteur de l'obligation de faire ; les copropriétaires en supportent le coût par appels de fonds, selon les tantièmes applicables. En cas d'exécution d'office, la créance publique se répartit entre les copropriétaires à proportion de leur quote-part.

L'investisseur qui acquiert un lot isolé dans un immeuble sous arrêté hérite donc d'une exposition double : la charge de copropriété correspondant aux travaux prescrits, et le risque d'immobilisation de son lot si l'interdiction d'habiter frappe l'ensemble du bâtiment. La lecture des trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, du carnet d'entretien et, s'il existe, du diagnostic technique global, n'est pas une formalité : c'est l'instrument de chiffrage.

Suspension des loyers, hébergement, relogement : quand l'actif cesse de produire

Le gel du loyer

L'article L. 521-2 du CCH est la disposition qui transforme un sujet technique en sujet financier. Le loyer en principal, ainsi que toute somme versée en contrepartie de l'occupation, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit la notification de l'arrêté ou son affichage, et jusqu'au premier jour du mois qui suit la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. La suspension n'est pas une faculté laissée à l'appréciation des parties : elle est automatique, et les sommes perçues en méconnaissance de ce texte sont indues.

Le bail n'est pas résilié pour autant. Sa durée est neutralisée pendant la période de suspension : l'occupant demeuré dans les lieux retrouve, à la mainlevée, la durée résiduelle qui restait à courir lorsque l'arrêté a pris effet. Le propriétaire supporte donc une double perte : le flux locatif pendant les travaux, et le report de la fenêtre de sortie contractuelle.

Hébergement et relogement

Les articles L. 521-1 et L. 521-3-1 du CCH distinguent deux obligations de nature différente, que les acquéreurs confondent systématiquement :

• l'hébergement, dû lorsque l'interdiction d'habiter est temporaire : le propriétaire doit assurer à l'occupant un logement provisoire correspondant à ses besoins, pendant toute la durée des travaux ;
• le relogement, dû lorsque l'interdiction est définitive ou lorsque les travaux rendent le logement inhabitable de manière durable : le propriétaire doit proposer un logement correspondant aux besoins et aux possibilités de l'occupant, et verser une indemnité de déménagement.

Si le propriétaire est défaillant, la collectivité se substitue à lui et met le coût à sa charge. Le CCH prévoit en outre, dans ce cas, le versement d'une indemnité représentative des frais engagés par la collectivité, dont le montant est fixé par référence au loyer prévisionnel annuel du logement. Ce poste, rarement intégré dans les business plans d'acquisition d'immeubles dégradés occupés, peut représenter plusieurs années de rendement net.

Le risque pénal

L'article L. 521-4 du CCH punit de trois ans d'emprisonnement et de 100 000 euros d'amende le fait de percevoir un loyer en méconnaissance de la suspension, de refuser de procéder à l'hébergement ou au relogement, ou de contraindre un occupant à renoncer à ses droits. Des peines complémentaires existent, dont l'interdiction d'acheter un bien immobilier à usage d'habitation. Pour un investisseur structuré, le risque réputationnel associé à une poursuite de cette nature excède de loin l'enjeu financier du dossier.

Locaux commerciaux : le régime est différent

Les articles L. 521-1 et suivants protègent les occupants de locaux d'habitation. Lorsque l'arrêté frappe un immeuble comportant des locaux commerciaux, la relation bailleur-preneur se règle au droit commun : obligation de délivrance et d'entretien de l'article 1719 du code civil, réparations locatives de l'article 1720, destruction totale ou partielle de la chose louée de l'article 1722, exception d'inexécution. Le preneur évincé par un périmètre de sécurité ou une interdiction d'utiliser les lieux dispose d'arguments sérieux pour suspendre le paiement des loyers, demander une réduction du loyer ou la résiliation, voire rechercher la responsabilité du bailleur au titre du trouble de jouissance. Côté bailleur institutionnel, l'anticipation consiste à traiter contractuellement la survenance d'une mesure de police administrative, au même titre qu'un sinistre. Sur l'articulation entre la clause résolutoire et le moyen tiré de l'inexécution du bailleur, voir notre analyse de l'exception d'inexécution en bail commercial.

Céder ou acquérir un immeuble sous arrêté

La cession reste possible, l'information est renforcée

Aucun texte n'interdit de vendre un immeuble frappé d'un arrêté de mise en sécurité. La contrainte est ailleurs. L'arrêté étant publié au fichier immobilier, il est opposable à l'acquéreur, qui reprend l'obligation de faire. Le notaire informe l'autorité compétente de la mutation, ce qui permet à la collectivité d'identifier le nouveau débiteur et de poursuivre le recouvrement de sa créance. La dissimulation est doublement sanctionnée : sur le terrain de la garantie des vices cachés et sur celui du dol, dès lors que le vendeur professionnel ne pouvait ignorer l'existence de la procédure. Les recours de l'acquéreur, la procédure et les délais à respecter sont présentés dans notre article consacré à la garantie des vices cachés en immobilier.

Ce que l'acquéreur reprend exactement

Trois masses distinctes, qui doivent être chiffrées séparément dans le modèle financier :

• l'obligation d'exécuter les mesures prescrites, dans le délai fixé par l'arrêté ou le délai nouvellement imparti, sous peine d'astreinte et d'exécution d'office ;
• la créance de la collectivité au titre des travaux déjà exécutés d'office, des frais accessoires et de l'astreinte liquidée, garantie sur l'immeuble ;
• les obligations à l'égard des occupants : suspension des loyers jusqu'à la mainlevée, hébergement ou relogement, le cas échéant indemnité due à la collectivité qui s'est substituée.

L'ingénierie contractuelle

La décote faciale ne protège pas. Ce qui protège, ce sont les mécanismes suivants, à négocier avant la promesse et non après :

• une condition suspensive de mainlevée de l'arrêté, lorsque les travaux sont en cours et que le vendeur en assume le financement ;
• un séquestre chez le notaire calibré sur le coût estimé des mesures prescrites, majoré d'une marge de sécurité, libéré à la publication de la mainlevée ;
• une déclaration et garantie spécifique du vendeur sur l'absence de procédure en cours autre que celle révélée, sur les sommes déjà exposées par la collectivité et sur la situation des occupants ;
• une expertise structure contradictoire préalable, le rapport communal n'ayant pas vocation à chiffrer un programme de travaux mais à caractériser un danger ;
• une articulation claire avec le financement : les banques conditionnent fréquemment le déblocage à la levée de l'arrêté ou à la constitution d'une ligne travaux dédiée.

Indemnisation du propriétaire : peu d'espoir du côté de la puissance publique

La recherche sur « immeuble en péril indemnisation propriétaire » renvoie à une réalité peu favorable. L'arrêté de mise en sécurité est une mesure de police prise dans l'intérêt général ; sa légalité exclut en principe toute indemnisation du préjudice subi par le propriétaire, lequel est précisément celui dont l'immeuble est à l'origine du danger. La responsabilité de la commune ne peut être engagée que sur le terrain de l'illégalité fautive, par exemple en cas d'arrêté dépourvu de base factuelle sérieuse, de prescriptions sans rapport avec le danger constaté, de maintien abusif de l'arrêté après exécution des travaux, ou de carence dans l'instruction de la demande de mainlevée. Ces contentieux existent, mais ils supposent une démonstration technique rigoureuse et l'établissement d'un lien de causalité avec un préjudice chiffré, le plus souvent une perte locative.

La situation la plus défavorable est l'expropriation fondée sur la loi n°70-612 du 10 juillet 1970, dite loi Vivien, qui permet d'exproprier selon une procédure simplifiée les immeubles frappés d'une interdiction définitive d'habiter ou destinés à la démolition. L'indemnité y est calculée sur la valeur du terrain nu, déduction faite, le cas échéant, du coût de la démolition. Autrement dit, le bâti n'est pas indemnisé. Un investisseur qui acquiert avec décote un immeuble sous interdiction définitive d'habiter doit intégrer ce scénario comme un scénario de perte quasi-totale de la valeur du bâti.

Les recours réellement utiles sont donc ailleurs : action en garantie des vices cachés ou en nullité pour dol contre le vendeur, responsabilité décennale des constructeurs lorsque le désordre procède de travaux récents, recours contre le voisin à l'origine de l'affouillement ou de la surcharge, mobilisation de la police d'assurance dommages-ouvrage, action contre le syndic pour défaut de diligence. Dans chacun de ces cas, la conservation de la preuve est l'enjeu immédiat, ce qui justifie une expertise judiciaire sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile avant que les travaux prescrits ne détruisent les désordres constatés. Les conditions de recevabilité et le déroulement de cette mesure sont présentés dans notre article sur le référé-expertise avant un litige immobilier.

Le calendrier de décision avant l'offre

Le point d'attention central tient à la chronologie. Une fois l'offre acceptée, les marges de manœuvre se réduisent ; une fois l'acte signé, elles disparaissent. Les vérifications suivantes doivent être conduites avant engagement, et non pendant le délai de réitération :

• interrogation écrite du service communal compétent (hygiène et sécurité de l'habitat, selon les organisations) sur l'existence d'un arrêté de péril ou de mise en sécurité, en cours ou levé, et sur l'état d'avancement des mesures ;
• état hypothécaire hors formalité sur l'immeuble et, en copropriété, sur le lot, afin d'identifier l'arrêté publié et les inscriptions de la collectivité ;
• obtention du rapport ayant fondé l'arrêté et, le cas échéant, du rapport de l'expert désigné par le tribunal administratif en procédure d'urgence ;
• état des occupants : baux, montants des loyers, date de notification de l'arrêté, sommes encaissées depuis cette date, existence d'une procédure d'hébergement ou de relogement en cours ;
• en copropriété, procès-verbaux d'assemblée générale sur trois exercices, carnet d'entretien, diagnostic technique global, état des impayés de charges et des appels de fonds travaux ;
• contre-expertise structure et chiffrage du programme de travaux par une entreprise qualifiée, indépendamment du rapport communal ;
• vérification du délai de recours restant à courir contre l'arrêté, et appréciation de l'opportunité d'un référé-suspension si l'acte paraît fragile.

Conclusion : la décote n'est pas un prix, c'est une hypothèse

Un immeuble sous arrêté de mise en sécurité n'est pas un actif décoté, c'est un actif dont la valeur dépend d'un calendrier administratif que l'acquéreur ne maîtrise pas. Le prix d'acquisition ne constitue qu'une fraction de l'exposition réelle : s'y ajoutent le coût des mesures prescrites, l'astreinte en cas de retard, la créance de la commune au titre des travaux d'office, garantie sur l'immeuble, la perte de loyers jusqu'à la publication de la mainlevée et, lorsque des occupants sont en place, le coût de l'hébergement ou du relogement assorti d'un risque pénal autonome. Ces postes sont chiffrables ; ils ne le sont qu'avant l'offre.

Notre recommandation est simple. Ne formulez jamais d'offre sur un actif dégradé sans avoir obtenu par écrit, du service communal compétent, l'état exact de la procédure et des dépenses déjà exposées, et sans avoir fait contre-expertiser le programme de travaux par un professionnel indépendant. Si l'arrêté est récent, faites expertiser la légalité de l'acte dans le délai de recours de deux mois : un arrêté fragile se discute, un arrêté définitif se subit.

Questions fréquentes

L'arrêté de péril existe-t-il encore en 2026 ? Juridiquement, non. L'ordonnance n°2020-1144 du 16 septembre 2020, entrée en vigueur le 1er janvier 2021, a remplacé les polices du péril ordinaire et imminent par la police unique de la sécurité et de la salubrité des immeubles, articles L. 511-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. L'acte s'appelle désormais arrêté de mise en sécurité. En pratique, les arrêtés pris avant 2021 restent applicables et le terme « péril » demeure largement utilisé par les services municipaux et les professionnels.

Un locataire doit-il payer son loyer pendant un arrêté de mise en sécurité ? Non, lorsque l'arrêté emporte interdiction d'habiter. L'article L. 521-2 du CCH prévoit que le loyer et toute somme versée en contrepartie de l'occupation cessent d'être dus à compter du premier jour du mois suivant la notification ou l'affichage de l'arrêté, jusqu'au premier jour du mois suivant la notification ou l'affichage de la mainlevée. Percevoir un loyer malgré cette suspension est pénalement sanctionné par l'article L. 521-4 du CCH, qui prévoit trois ans d'emprisonnement et 100 000 euros d'amende.

Peut-on vendre un immeuble frappé d'un arrêté de mise en sécurité ? Oui. Aucun texte n'interdit la cession. Mais l'arrêté est publié au fichier immobilier en application de l'article L. 511-12 du CCH, donc opposable à l'acquéreur, qui reprend l'obligation d'exécuter les mesures prescrites. Le notaire informe l'autorité de police de la mutation. La créance née de travaux d'office déjà engagés reste garantie sur l'immeuble, ce qui impose de la traiter dans l'acte au même titre qu'une inscription hypothécaire.

Que recouvrent les travaux d'office d'une commune et qui les paie ? Lorsque le propriétaire n'exécute pas les mesures dans le délai imparti, l'autorité compétente peut, après mise en demeure, les faire exécuter d'office à ses frais (article L. 511-16 du CCH). La créance est recouvrée comme en matière de contributions directes et bénéficie d'une hypothèque légale spéciale au sens de l'article 2402 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021. S'y ajoute l'astreinte administrative de l'article L. 511-15 du CCH, plafonnée à 1 000 euros par jour de retard dans la limite de 50 000 euros.

Un propriétaire peut-il être indemnisé des conséquences d'un arrêté de mise en sécurité ? Très rarement. L'arrêté légal est une mesure de police prise dans l'intérêt général et n'ouvre pas droit à indemnisation. Une action indemnitaire contre la commune suppose de démontrer une illégalité fautive, par exemple des prescriptions sans rapport avec le danger ou une carence à prononcer la mainlevée après exécution des travaux. En cas d'expropriation sur le fondement de la loi n°70-612 du 10 juillet 1970, l'indemnité est calculée sur la valeur du terrain nu, déduction faite du coût de démolition.

Combien de temps faut-il pour obtenir la mainlevée ? Le délai dépend du programme de travaux et de la réactivité du service instructeur, non d'un délai légal uniforme. La mainlevée suppose la réalisation complète des mesures prescrites, la production des justificatifs et d'une attestation d'un homme de l'art établissant la disparition du danger, puis un constat de l'autorité compétente et la publication de l'arrêté de mainlevée. Tant que cette publication n'est pas intervenue, la suspension des loyers se poursuit et le financement bancaire reste contraint.

Que se passe-t-il si l'arrêté vise les parties communes d'une copropriété ? L'arrêté est notifié au syndicat des copropriétaires et l'obligation de faire pèse sur lui. Les copropriétaires en supportent le coût par appels de fonds selon leurs tantièmes, et en cas d'exécution d'office, la créance publique se répartit entre eux à proportion de leur quote-part. Un acquéreur de lot doit donc analyser les procès-verbaux d'assemblée générale, le carnet d'entretien et l'état des impayés avant de formuler une offre, l'exposition réelle ne se limitant pas au lot acquis.