Dégât des eaux en copropriété : rôle du syndic et convention IRSI

Un plafond taché après une fuite chez le voisin du dessus, une chaudière collective qui rompt et inonde trois appartements, une infiltration par la toiture-terrasse qui ruine un faux plafond : le dégât des eaux reste le sinistre le plus fréquent en copropriété. Pour le copropriétaire ou le locataire qui le subit, la première difficulté n'est pas le montant des travaux, mais la question de savoir qui déclare, dans quel délai, à quel assureur, et surtout qui paie. Depuis le 1er juin 2018, la convention IRSI a redistribué les cartes entre assureurs et modifié le rôle du syndic dans le traitement de ces sinistres. Ce guide explique le circuit de déclaration, l'articulation des délais, le fonctionnement des seuils d'indemnisation IRSI, et les cas où le contentieux des responsabilités parties communes ou privatives redevient inévitable.

Ce que la convention IRSI a changé depuis 2018

La convention IRSI, pour Indemnisation et Règlement des Sinistres Immeuble, est entrée en vigueur le 1er juin 2018. Elle a remplacé deux textes plus anciens que les assureurs appliquaient auparavant : la convention CIDRE (dégâts des eaux de faible montant) et la convention CIDE-COP (spécifique aux copropriétés). L'objectif affiché était de simplifier et d'accélérer le règlement des sinistres dégâts des eaux et incendie dans les immeubles, en désignant un interlocuteur unique pour la victime.

Un point doit être compris d'emblée, car il conditionne tout le reste : l'IRSI est une convention entre compagnies d'assurance, signée sous l'égide de la profession. Elle organise les rapports entre assureurs et la répartition de la charge finale des indemnités, mais elle n'est pas opposable à l'assuré. Autrement dit, un copropriétaire ne peut pas se voir refuser une indemnisation au motif d'une règle purement conventionnelle : ses droits restent définis par son contrat d'assurance et, à défaut, par le droit commun de la responsabilité. La convention règle le "qui gère et qui rembourse qui" entre professionnels, pas l'étendue des garanties souscrites.

L'IRSI s'applique aux sinistres dégâts des eaux et incendie affectant au maximum deux locaux, dès lors que les locaux concernés sont assurés par des sociétés adhérentes à la convention, ce qui couvre la quasi-totalité du marché français. Au-delà de deux locaux sinistrés, ou lorsque les montants dépassent les seuils examinés plus loin, on bascule dans le régime du droit commun.

Qui déclare quoi, et dans quels délais

La première règle est celle du délai de déclaration. L'article L113-2 du Code des assurances impose à l'assuré de déclarer un sinistre à son assureur dans le délai fixé au contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. En pratique, la plupart des contrats multirisques habitation retiennent ce délai de cinq jours ouvrés pour le dégât des eaux. Passé ce délai, l'assureur ne peut opposer la déchéance de garantie que s'il démontre que le retard lui a causé un préjudice, par exemple une aggravation des dommages qui aurait pu être évitée.

Chaque partie touchée par le sinistre déclare à son propre assureur. Concrètement, dans une fuite du logement du dessus vers celui du dessous :

• l'occupant du logement d'où provient la fuite déclare à son assureur, qu'il soit propriétaire occupant ou locataire
• l'occupant du logement endommagé déclare de son côté à son propre assureur
• le propriétaire bailleur, s'il n'occupe pas les lieux, déclare pour ce qui relève de sa responsabilité de propriétaire
• le syndic déclare à l'assureur de l'immeuble lorsque des parties communes sont en cause ou lorsqu'un occupant non identifié est concerné

L'outil central de cette phase est le constat amiable dégât des eaux, à remplir conjointement par les occupants concernés. Il décrit l'origine présumée de la fuite, la nature des dommages, et permet à chaque assureur d'identifier son assuré et le local sinistré. Un constat rempli avec soin, daté, signé, accompagné de photographies, évite une grande partie des litiges ultérieurs sur l'origine et l'ampleur des désordres.

L'assureur gestionnaire, pièce maîtresse du dispositif

L'innovation majeure de l'IRSI est la désignation d'un assureur gestionnaire unique. C'est l'assureur du local sinistré, c'est-à-dire l'assureur de celui qui subit les dommages, qui prend en charge la gestion du dossier : il missionne l'expert si nécessaire, évalue les dommages et indemnise son propre assuré. La victime a donc un interlocuteur clair, le sien, et n'a pas à courir après l'assureur du responsable présumé.

Lorsque plusieurs locaux privatifs sont endommagés, chaque assureur gère les dommages de son assuré. Lorsque des parties communes sont touchées, c'est l'assureur de la copropriété, mandaté par le syndic, qui devient assureur gestionnaire pour ces parties. Cette désignation détermine qui pilote l'expertise et avance l'indemnité, avant que ne se règle, entre assureurs, la question du recours final.

Le rôle du syndic dans un dégât des eaux en copropriété

Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires, personne morale investie de la conservation et de l'administration de l'immeuble par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. À ce titre, il souscrit et gère l'assurance de l'immeuble, aujourd'hui obligatoire pour le syndicat depuis la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR, qui a rendu obligatoire l'assurance responsabilité civile de la copropriété.

Dans un dégât des eaux copropriété, le syndic intervient à plusieurs niveaux. Il déclare le sinistre à l'assureur de l'immeuble lorsque des parties communes sont à l'origine de la fuite ou lorsqu'elles subissent des dommages. Il coordonne l'accès aux parties communes pour la recherche de l'origine de la fuite et pour les réparations. Il transmet aux copropriétaires concernés les informations utiles sur le contrat collectif, notamment les coordonnées de l'assureur et le numéro de police, indispensables pour renseigner le constat.

Le syndic n'a pas vocation à trancher lui-même les responsabilités ni à indemniser sur les fonds de la copropriété un copropriétaire lésé. Son rôle est de représenter le syndicat, de préserver l'immeuble, et de faire jouer l'assurance collective quand elle est concernée. Une confusion fréquente consiste à croire que le syndic doit tout gérer, y compris les dommages purement privatifs entre deux occupants : ce n'est pas le cas. Si la fuite provient d'un appartement et n'affecte qu'un autre appartement, sans que les parties communes soient en cause, le sinistre se règle entre les occupants et leurs assureurs respectifs, sans intervention nécessaire de la copropriété.

En revanche, la carence du syndic peut engager sa responsabilité. S'il tarde à déclarer un sinistre affectant les parties communes, s'il n'entretient pas les équipements collectifs alors que des signalements répétés lui parvenaient, ou s'il n'organise pas les réparations urgentes, sa responsabilité de mandataire peut être recherchée par le syndicat ou par un copropriétaire victime.

Parties communes ou parties privatives : où se loge la responsabilité

La ligne de partage décisive, en copropriété, est celle qui sépare les parties communes des parties privatives. Cette distinction figure dans le règlement de copropriété et dans l'état descriptif de division, complétés par les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965. Les parties privatives sont celles réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire ; les parties communes sont affectées à l'usage de tous, ou de plusieurs copropriétaires.

La responsabilité parties communes pèse sur le syndicat des copropriétaires. Une canalisation collective encastrée dans un mur porteur, une colonne d'évacuation commune, une toiture-terrasse, une gouttière, une descente d'eaux pluviales : ces éléments relèvent en principe des parties communes, et le dommage qu'ils causent engage le syndicat, indépendamment de toute faute, sur le fondement de sa qualité de gardien de l'ouvrage. Un copropriétaire dont l'appartement est inondé par la rupture d'une colonne commune n'a pas à démontrer une faute du syndicat : il lui suffit d'établir que l'origine se situe dans une partie commune.

À l'inverse, la fuite d'un flexible de machine à laver, d'un joint de douche défectueux, d'une canalisation privative propre à un logement, engage la responsabilité de l'occupant ou du propriétaire de ce logement. Le règlement de copropriété doit être consulté avec précision, car la qualification de certains ouvrages est ambiguë : les canalisations "après compteur" ou après piquage sur la colonne commune sont fréquemment privatives, alors que la colonne elle-même reste commune. Cette qualification, en apparence technique, commande l'issue du dossier.

Un exemple concret de qualification

Imaginons un immeuble ancien de quinze lots. Une infiltration apparaît au plafond d'un appartement du deuxième étage. L'expert missionné établit que l'eau provient d'une fuite sur la colonne d'évacuation commune qui traverse la gaine technique. Le désordre relève des parties communes : c'est l'assurance de l'immeuble, gérée par le syndic, qui prend en charge la réparation de la colonne, et le syndicat qui répond des dommages causés à l'appartement, via son assureur.

Modifions le scénario : la même infiltration provient cette fois du raccordement privatif de l'évier de l'appartement du dessus, en aval de la colonne. Le sinistre change de nature. Il devient un dégât des eaux entre parties privatives, réglé entre les deux occupants et leurs assureurs, sans que la responsabilité du syndicat soit engagée. La détermination de l'origine exacte, souvent invisible à l'œil nu, justifie la recherche de fuite examinée plus loin.

Les seuils d'indemnisation de la convention IRSI

La convention IRSI organise le traitement des sinistres selon des tranches de montant, exprimées hors taxes, qui déterminent l'ampleur de la recherche de responsabilité et l'existence ou non d'un recours entre assureurs.

• Tranche 1 : dommages inférieurs ou égaux à 1 600 euros HT par local sinistré. L'assureur gestionnaire indemnise son assuré et conserve la charge du sinistre, sans exercer de recours contre l'assureur du responsable. On ne recherche donc pas la responsabilité au-delà de l'identification du local sinistré.
• Tranche 2 : dommages compris entre 1 600 euros HT et 5 000 euros HT par local sinistré. L'assureur gestionnaire indemnise également son assuré, mais il exerce ensuite un recours forfaitaire contre l'assureur du responsable, selon un barème défini par la convention. La recherche de responsabilité redevient utile.
• Au-delà de 5 000 euros HT par local sinistré, la convention IRSI ne s'applique plus. Le règlement du sinistre bascule dans le droit commun : expertise contradictoire, détermination précise des responsabilités, recours au réel entre assureurs, voire action judiciaire.

Ces seuils s'apprécient par local sinistré et hors taxes, ce qui a des conséquences pratiques importantes. Un dossier qui paraît modeste toutes taxes comprises peut franchir un seuil une fois ramené au hors taxes, et changer de régime. De même, un sinistre touchant deux appartements s'apprécie local par local : chaque local a sa propre tranche.

L'intérêt du mécanisme, pour la victime, est la rapidité : dans les tranches 1 et 2, elle est indemnisée par son propre assureur sans attendre l'issue des discussions entre compagnies. L'inconvénient, pour le copropriétaire responsable ou pour la copropriété, est que la logique forfaitaire de la tranche 2 peut aboutir à des répartitions qui ne reflètent pas exactement la réalité des responsabilités, puisque le recours s'exerce sur une base barémisée et non au réel.

Recherche de fuite : qui la commande et qui la paie

La recherche de fuite est souvent le point de blocage. Tant que l'origine n'est pas localisée, la réparation ne peut être ni faite ni imputée. Les techniques peuvent être destructives, comme la dépose d'un carrelage ou l'ouverture d'une cloison, ou non destructives, comme la thermographie ou le gaz traceur.

La convention IRSI a prévu que l'assureur gestionnaire, c'est-à-dire l'assureur du local sinistré, prend en charge les frais de recherche de la fuite, y compris lorsqu'elle se situe dans un autre local ou dans les parties communes, dans la limite des plafonds conventionnels. Cette prise en charge inclut les frais de remise en état consécutifs à une recherche destructive, par exemple la repose du revêtement déposé pour accéder à la canalisation. Ce point est capital : il évite que la victime ne reste bloquée parce que la fuite se trouve chez le voisin ou dans une gaine commune.

Le syndic joue ici un rôle logistique. Lorsque la recherche suppose d'accéder aux parties communes ou à un logement inoccupé, il facilite l'intervention et, le cas échéant, autorise les travaux exploratoires sur les équipements collectifs. Un défaut de coopération du syndic, qui empêcherait la localisation d'une fuite persistante, est de nature à aggraver le préjudice et à engager sa responsabilité.

Quand le dégât des eaux vire au contentieux

Le traitement conventionnel fonctionne dans la majorité des sinistres courants. Le contentieux réapparaît dans plusieurs situations bien identifiées.

D'abord, lorsque les montants dépassent 5 000 euros HT par local et que l'IRSI cesse de s'appliquer. On revient alors au droit commun de la responsabilité, avec expertise contradictoire et détermination au réel des responsabilités entre parties privatives, ou à l'encontre du syndicat pour les parties communes. Les enjeux financiers plus élevés rendent chaque partie plus soucieuse de faire reconnaître ou d'écarter sa responsabilité.

Ensuite, lorsque l'origine de la fuite est contestée ou reste indéterminée. Si l'expert de l'assureur gestionnaire conclut à une origine que le voisin ou le syndic récuse, une expertise judiciaire peut être sollicitée en référé sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile, avant tout procès au fond, pour figer les constatations techniques. Cette mesure d'instruction préventive est fréquente en matière d'infiltrations, car les désordres évoluent et les preuves disparaissent avec les réparations.

Le contentieux naît également des dommages non couverts par la convention : préjudices immatériels importants, valeur de biens dépassant les plafonds, sinistres répétitifs révélant un vice de construction ou un défaut d'entretien structurel de l'immeuble. Dans ce dernier cas, la responsabilité du syndicat comme gardien de l'ouvrage, voire celle de constructeurs au titre de la garantie décennale lorsque les délais le permettent, peut être recherchée.

La prescription, un délai à ne pas manquer

L'action de l'assuré contre son assureur se prescrit par deux ans à compter de l'événement qui y donne naissance, en application de l'article L114-1 du Code des assurances. Ce délai biennal, plus court que la prescription de droit commun, surprend souvent les particuliers. La déclaration de sinistre en temps utile, puis un suivi actif du dossier, sont donc indispensables. Entre copropriétaires, ou à l'encontre du syndicat, l'action en responsabilité relève de délais distincts, plus longs, mais la vigilance reste de mise pour préserver les preuves techniques.

Le rôle d'un conseil, à ce stade, est de qualifier précisément l'origine du sinistre au regard du règlement de copropriété, de vérifier que la convention IRSI est correctement appliquée ou correctement écartée, et de sécuriser les délais d'action. Une contestation mal engagée, hors des délais de prescription ou sans expertise probante, se solde par un rejet, quelle que soit la réalité du préjudice subi.

Conclusion

La convention IRSI a rendu le règlement des dégâts des eaux en copropriété plus rapide, en confiant à l'assureur du local sinistré la gestion et l'indemnisation, et en réservant la recherche de responsabilité aux montants dépassant 1 600 euros HT. Mais cette simplification a une contrepartie : elle masque parfois la vraie question, celle de la répartition entre responsabilité parties communes et parties privatives, qui reste gouvernée par le règlement de copropriété et par la loi du 10 juillet 1965. Le syndic n'est pas l'arbitre du sinistre ; il est le représentant du syndicat, chargé de faire jouer l'assurance de l'immeuble et de coordonner l'accès aux parties communes.

Le parti pris est clair : ne jamais se contenter du traitement forfaitaire quand les montants sont élevés ou l'origine incertaine. Dès qu'un sinistre approche ou dépasse 5 000 euros HT par local, ou dès que l'origine de la fuite est contestée, il faut sortir de la logique conventionnelle et raisonner en droit commun de la responsabilité. Concrètement, avant d'accepter une indemnisation ou d'admettre une responsabilité, faites qualifier l'origine du désordre au regard du règlement de copropriété, conservez le constat amiable et les rapports d'expertise, et surveillez le délai de prescription biennale de l'article L114-1 du Code des assurances. C'est cette rigueur en amont qui détermine l'issue, bien plus que le montant apparent des travaux.

Questions fréquentes

Qui déclare le dégât des eaux en copropriété au syndic ou à l'assureur ?

Chaque occupant déclare à son propre assureur dans un délai qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés, en application de l'article L113-2 du Code des assurances. Le syndic déclare de son côté à l'assureur de l'immeuble lorsque des parties communes sont à l'origine du sinistre ou lorsqu'elles sont endommagées. Le constat amiable dégât des eaux doit être rempli conjointement par les occupants concernés pour identifier l'origine et l'étendue des dommages.

Quels sont les seuils de la convention IRSI en 2024 ?

La convention IRSI retient deux tranches exprimées hors taxes par local sinistré. La tranche 1 concerne les dommages jusqu'à 1 600 euros HT, sans recours entre assureurs. La tranche 2 couvre les dommages de 1 600 à 5 000 euros HT, avec recours forfaitaire de l'assureur gestionnaire contre l'assureur du responsable. Au-delà de 5 000 euros HT par local, la convention ne s'applique plus et le droit commun de la responsabilité reprend ses droits.

Qui paie la recherche de fuite dans une copropriété ?

La convention IRSI met les frais de recherche de fuite à la charge de l'assureur gestionnaire, c'est-à-dire l'assureur du local sinistré, y compris lorsque la fuite se situe dans un autre logement ou dans les parties communes, dans la limite des plafonds conventionnels. Cette prise en charge inclut les frais de remise en état après une recherche destructive, comme la repose d'un carrelage déposé. Le syndic doit faciliter l'accès aux parties communes nécessaires à la localisation.

La copropriété est-elle responsable d'un dégât des eaux venant des parties communes ?

Oui. Lorsque l'origine se situe dans une partie commune, une colonne d'évacuation collective, une toiture-terrasse ou une canalisation encastrée dans un ouvrage commun, la responsabilité pèse sur le syndicat des copropriétaires en sa qualité de gardien de l'ouvrage. La victime n'a pas à prouver une faute : il lui suffit d'établir que la fuite provient d'une partie commune telle que définie par le règlement de copropriété et la loi du 10 juillet 1965.

La convention IRSI est-elle opposable au copropriétaire assuré ?

Non. L'IRSI est une convention conclue entre sociétés d'assurance pour organiser la gestion et les recours entre elles. Elle n'est pas opposable à l'assuré, dont les droits restent définis par son contrat et, à défaut, par le droit commun de la responsabilité. Un assuré peut donc contester une répartition purement conventionnelle qui le priverait d'une indemnisation à laquelle son contrat lui donne droit.

Que faire si l'origine du dégât des eaux est contestée entre voisins ?

Lorsque l'origine reste indéterminée ou contestée, il est possible de solliciter une expertise judiciaire en référé sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile, avant tout procès au fond. Cette mesure fige les constatations techniques avant que les réparations ne fassent disparaître les preuves. Elle est particulièrement utile en matière d'infiltrations, dont les manifestations évoluent dans le temps.

Quel délai pour agir contre son assureur après un dégât des eaux ?

L'action de l'assuré contre son assureur se prescrit par deux ans à compter de l'événement qui y donne naissance, en vertu de l'article L114-1 du Code des assurances. Ce délai biennal est plus court que la prescription de droit commun et court vite. Il faut donc déclarer le sinistre sans tarder, suivre activement le dossier et, en cas de désaccord persistant, engager l'action ou solliciter une expertise avant l'expiration du délai.