Le "renon" du bail commercial : guide du bailleur (congé, formalisme, délais)

Un bailleur qui souhaite reprendre son local commercial, le vendre libre d'occupation ou simplement refuser de renouveler le bail se heurte vite à un vocabulaire flottant : faut-il donner un « renon », un congé, prononcer une résiliation ? Ces termes ne sont pas interchangeables, et une confusion coûte souvent le prix d'une indemnité d'éviction, voire la nullité de l'acte délivré. Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L.145-1 à L.145-60 du Code de commerce, encadre strictement la façon dont un bailleur peut mettre fin à la relation locative. Ce guide clarifie ce que recouvre le mot « renon », le distingue du congé et de la résiliation, détaille le formalisme du congé délivré par le bailleur et explique son articulation avec l'indemnité d'éviction.

Le « renon », un mot du quotidien qui ne figure pas dans le Code de commerce

Le terme renon est largement employé dans le langage courant, en particulier dans le nord de la France et en Belgique, pour désigner l'acte par lequel une partie met fin au bail. On parle ainsi de « donner son renon » ou de « recevoir un renon ». Pourtant, ce mot ne figure nulle part dans le Code de commerce.

Juridiquement, le terme exact est le congé. Le renon n'est donc pas une notion technique distincte : c'est une désignation populaire du congé, qu'il émane du locataire ou du bailleur. Cette imprécision de vocabulaire n'est pas anodine. Un bailleur qui croit « donner un renon » par simple lettre pense parfois avoir valablement mis fin au bail, alors que le congé du bailleur obéit à un formalisme rigoureux dont le non-respect entraîne la nullité.

Retenir cette équivalence est le point de départ : quand un praticien parle de renon bail commercial, il parle en réalité du congé au sens des articles L.145-9 et suivants du Code de commerce. Tout le reste du raisonnement en découle.

Congé, résiliation, non-renouvellement : trois notions à ne pas confondre

La difficulté pour le bailleur tient à ce que trois mécanismes différents permettent, chacun dans son cadre, de rompre ou de ne pas prolonger le bail. Les confondre conduit à choisir la mauvaise procédure.

Le congé

Le congé est l'acte unilatéral par lequel une partie manifeste sa volonté de mettre fin au bail à son terme ou à une échéance légale. Il intervient à date fixe (le dernier jour d'un trimestre civil) et suppose un préavis. Le congé du bailleur peut poursuivre deux objectifs opposés : soit refuser le renouvellement (avec, en principe, indemnité d'éviction), soit, dans des cas limités, reprendre les lieux pour un motif prévu par la loi.

La résiliation en cours de bail

La résiliation met fin au bail avant son terme normal. Elle recouvre plusieurs réalités :

• la mise en œuvre de la clause résolutoire, qui joue de plein droit lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations (défaut de paiement des loyers, absence d'assurance) après un commandement resté infructueux ;
• la résiliation judiciaire, prononcée par le juge pour manquement suffisamment grave ;
• la faculté de résiliation à l'expiration de chaque période triennale, dite congé triennal, ouverte principalement au locataire.

La résiliation se distingue nettement du congé : elle sanctionne une inexécution ou exerce une faculté de sortie anticipée, tandis que le congé s'inscrit dans le rythme normal des échéances du bail.

Le refus de renouvellement

Le non-renouvellement est le cas le plus fréquent et le plus lourd de conséquences pour le bailleur. À l'arrivée du terme, le locataire titulaire d'un bail commercial bénéficie d'un droit au renouvellement (propriété commerciale). Le bailleur qui refuse ce renouvellement doit, sauf exception, verser une indemnité d'éviction destinée à réparer le préjudice causé par la perte du fonds ou du droit au bail. Le congé bail commercial bailleur délivré sans offre de renouvellement est donc juridiquement un refus de renouvellement, avec toutes ses conséquences financières.

Quand le bailleur peut-il délivrer congé ?

Le calendrier du congé est verrouillé par la loi. Un congé délivré à contretemps est inefficace ou requalifié, ce qui décale d'autant la libération des lieux.

À l'expiration du bail de neuf ans

Le bail commercial a une durée minimale de neuf ans (article L.145-4 du Code de commerce). C'est à l'approche de ce terme que le bailleur peut normalement délivrer congé, soit pour refuser le renouvellement, soit, en pratique moins souvent, pour l'accepter en fixant de nouvelles conditions.

Pendant la tacite prolongation

Contrairement à une idée répandue, le bail commercial ne fait pas l'objet d'une tacite reconduction pour une nouvelle période de neuf ans. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, il se poursuit par tacite prolongation pour une durée indéterminée, au-delà du terme. Pendant cette période, chaque partie peut délivrer congé à tout moment, pour le dernier jour d'un trimestre civil et moyennant un préavis de six mois. Cette distinction est essentielle : un bailleur qui a laissé filer le terme sans agir conserve la faculté de donner congé, mais selon les règles de la prolongation.

La faculté triennale, très encadrée pour le bailleur

Le locataire peut donner congé à l'expiration de chaque période triennale. Le bailleur, lui, ne dispose de cette faculté que dans des cas limitativement énumérés : notamment lorsqu'il entend construire, reconstruire ou surélever l'immeuble, ou réaliser certains travaux prévus par la loi (articles L.145-4, L.145-18 et suivants du Code de commerce). En dehors de ces hypothèses, le bailleur qui souhaite reprendre les lieux doit attendre le terme du bail.

Le respect du délai et de la date

L'article L.145-9 fixe la règle de calendrier :

Les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné [...] pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance.

Concrètement, un congé qui vise une date qui n'est pas le dernier jour d'un trimestre civil (31 mars, 30 juin, 30 septembre, 31 décembre) ou qui ne respecte pas le préavis de six mois ne produit pas effet à la date voulue. La jurisprudence admet qu'un congé délivré prématurément ou pour une mauvaise date peut prendre effet à l'échéance utile suivante, mais mieux vaut ne pas s'en remettre à cette tolérance et calculer la date au plus juste.

Le formalisme du congé délivré par le bailleur

C'est ici que la confusion autour du mot « renon » cause le plus de dégâts. Le congé du bailleur n'est pas une simple lettre.

L'acte extrajudiciaire obligatoire

Depuis la loi n°2015-990 du 6 août 2015 dite loi Macron, l'article L.145-9 impose que le congé soit donné par acte extrajudiciaire. Cela signifie qu'il doit être signifié par un commissaire de justice (profession issue de la fusion des huissiers de justice et des commissaires-priseurs judiciaires par l'ordonnance n°2016-728 du 2 juin 2016).

Un rappel historique éclaire cette exigence. La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel avait ouvert la possibilité de délivrer le congé par lettre recommandée avec accusé de réception. La loi Macron est revenue sur cette souplesse pour le congé, rétablissant l'acte extrajudiciaire. Aujourd'hui, un congé du bailleur adressé par simple courrier, même recommandé, est nul. Le bailleur qui aurait « donné son renon » par lettre n'a, en droit, rien donné du tout.

Les mentions obligatoires à peine de nullité

L'acte de congé doit contenir des mentions précises, faute de quoi il encourt la nullité. Le congé doit notamment :

• préciser s'il s'agit d'un refus de renouvellement ou d'un congé avec offre de renouvellement ;
• indiquer les motifs pour lesquels il est donné, en particulier lorsque le bailleur entend échapper au paiement de l'indemnité d'éviction ;
• reproduire les termes de l'article L.145-9 informant le locataire de ses droits, notamment du délai pour contester le congé ou demander le paiement de l'indemnité d'éviction, à peine de nullité du congé.

La rédaction de ces mentions n'est pas une formalité de style. Un congé qui refuse le renouvellement sans dire clairement s'il ouvre ou non droit à indemnité, ou qui omet de reproduire les informations légales, expose le bailleur à voir son acte annulé et, souvent, à devoir attendre une échéance ultérieure.

Motiver le congé

Lorsque le bailleur refuse le renouvellement en invoquant un motif l'exonérant de l'indemnité d'éviction, il doit énoncer ce motif dans le congé lui-même. Le motif ne peut être ajouté ou substitué après coup au gré des besoins du contentieux. Cette exigence protège le locataire, qui doit savoir dès la réception de l'acte sur quel fondement le bailleur agit et s'il peut prétendre à une indemnité.

Congé et indemnité d'éviction : l'articulation centrale

Comprendre le lien entre le congé et l'indemnité d'éviction est la clé de toute décision du bailleur. C'est ce lien qui détermine le coût réel de la reprise des lieux.

Le principe de l'indemnité d'éviction

L'article L.145-14 du Code de commerce pose le principe : le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit payer au locataire évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce (ou du droit au bail), augmentée des frais de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, ainsi que, le cas échéant, une indemnité accessoire.

L'indemnité d'éviction est donc la contrepartie normale du refus de renouvellement. Un bailleur qui délivre un congé bail commercial bailleur sans offre de renouvellement doit, dans la grande majorité des cas, s'attendre à devoir indemniser le locataire. La question n'est pas tant de savoir s'il faut payer que de savoir combien, tant l'évaluation du fonds peut être élevée pour un commerce bien implanté.

Le maintien dans les lieux jusqu'au paiement

Autre conséquence souvent sous-estimée : tant que l'indemnité d'éviction n'a pas été payée, le locataire a le droit de se maintenir dans les lieux. Il reste alors redevable d'une indemnité d'occupation. Le congé ne libère donc pas mécaniquement le local à sa date d'effet ; il ouvre une phase de fixation de l'indemnité, parfois longue lorsque son montant est débattu devant le juge des loyers commerciaux.

Les cas de refus sans indemnité

La loi prévoit des hypothèses dans lesquelles le bailleur peut refuser le renouvellement sans verser d'indemnité, ou en versant une indemnité réduite. Parmi les principales :

• le motif grave et légitime à l'encontre du locataire (article L.145-17), par exemple le défaut d'exploitation du fonds ou des manquements répétés aux obligations du bail, sous réserve, pour les infractions susceptibles de cessation, d'une mise en demeure préalable restée infructueuse ;
• l'immeuble insalubre ou en état de démolition reconnu par l'autorité administrative (article L.145-17) ;
• la reprise pour construire, reconstruire ou surélever, avec un régime spécifique de report ou d'indemnisation partielle selon les cas (articles L.145-18 et suivants) ;
• la reprise de locaux d'habitation accessoires dans certaines conditions.

Ces exceptions sont d'interprétation stricte. Invoquer à tort un motif grave et légitime expose le bailleur à voir son refus requalifié en refus pur et simple, avec obligation de payer l'indemnité d'éviction. D'où l'importance de motiver précisément le congé et de constituer la preuve du motif invoqué en amont.

Le droit de repentir

L'article L.145-58 du Code de commerce ménage une porte de sortie au bailleur : le droit de repentir. Lorsque le montant de l'indemnité d'éviction fixé par le juge se révèle plus élevé que prévu, le bailleur peut, dans un délai de quinze jours à compter de la décision passée en force de chose jugée, se raviser et offrir finalement le renouvellement, à condition que le locataire soit encore dans les lieux et n'ait pas déjà loué ou acheté un autre immeuble pour se réinstaller. Ce mécanisme permet au bailleur de renoncer à la reprise si l'indemnité s'avère dissuasive. Il doit être manié avec prudence, car il est irrévocable une fois exercé.

Les erreurs qui coûtent cher au bailleur

Plusieurs écueils reviennent régulièrement et se soldent par une perte de temps ou d'argent.

Le premier est de croire qu'un courrier suffit. Un « renon » adressé par lettre, même recommandée avec accusé de réception, ne vaut pas congé du bailleur depuis la loi Macron. Seul l'acte extrajudiciaire par commissaire de justice est valable.

Le deuxième est de se tromper de date d'effet. Un congé qui ne vise pas le dernier jour d'un trimestre civil, ou qui ne respecte pas le préavis de six mois, manque son objectif ou reporte l'échéance.

Le troisième est de négliger la motivation. Un refus de renouvellement fondé sur un motif grave et légitime mal caractérisé, ou dont la preuve n'a pas été préparée, bascule en refus indemnisable.

Le quatrième est de sous-estimer le coût et la durée. Entre la phase de fixation de l'indemnité d'éviction, le maintien du locataire dans les lieux et un éventuel exercice du droit de repentir, la reprise effective d'un local peut demander un temps considérable et représenter un investissement significatif.

Conclusion

Le « renon » n'est rien d'autre que le congé, et le congé du bailleur n'a rien d'informel : il est un acte extrajudiciaire, calé sur le dernier jour d'un trimestre civil, précédé d'un préavis de six mois, motivé et rédigé à peine de nullité. La véritable décision n'est pas de savoir comment rédiger la lettre, mais d'anticiper l'articulation avec l'indemnité d'éviction, car c'est elle qui détermine le coût réel de la reprise. Un bailleur bien conseillé raisonne à l'envers : il évalue d'abord l'indemnité prévisible et la solidité d'un éventuel motif d'exonération, puis choisit sa stratégie de congé en conséquence. Avant de délivrer tout congé, faites chiffrer l'indemnité d'éviction potentielle et vérifier la solidité de vos motifs par un avocat en droit immobilier : c'est le seul moyen d'éviter qu'un acte mal calibré ne se retourne financièrement contre vous.

Questions fréquentes

Le renon et le congé d'un bail commercial, est-ce la même chose ? Oui. Le « renon » est un terme du langage courant, employé notamment dans le nord de la France et en Belgique, qui désigne le congé. Le mot ne figure pas dans le Code de commerce, où seule la notion de congé est reconnue (articles L.145-9 et suivants). Quand on parle de renon bail commercial, on vise donc juridiquement le congé.

Un bailleur peut-il donner congé par lettre recommandée ? Non. Depuis la loi n°2015-990 du 6 août 2015 dite loi Macron, l'article L.145-9 du Code de commerce impose que le congé soit délivré par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire par un commissaire de justice. La possibilité de recourir à la lettre recommandée, ouverte un temps par la loi Pinel du 18 juin 2014, a été supprimée pour le congé. Un congé du bailleur adressé par simple courrier est nul.

Quel délai de préavis pour le congé du bailleur ? Le congé doit être donné pour le dernier jour d'un trimestre civil (31 mars, 30 juin, 30 septembre ou 31 décembre) et au moins six mois à l'avance, conformément à l'article L.145-9. Un préavis plus court ou une date mal choisie reporte l'effet du congé à l'échéance utile suivante, voire le prive d'efficacité selon les cas.

Le refus de renouvellement oblige-t-il toujours à payer une indemnité d'éviction ? En principe oui. L'article L.145-14 du Code de commerce prévoit que le bailleur qui refuse le renouvellement doit verser une indemnité d'éviction réparant le préjudice du locataire. Des exceptions existent, notamment le motif grave et légitime (article L.145-17), l'immeuble insalubre ou à démolir, ou la reprise pour reconstruire. Ces cas sont d'interprétation stricte et doivent être motivés dans le congé.

Le locataire peut-il rester dans les lieux après le congé ? Oui, lorsque le congé emporte refus de renouvellement avec indemnité d'éviction. Tant que l'indemnité n'a pas été effectivement payée, le locataire a le droit de se maintenir dans les lieux, en contrepartie d'une indemnité d'occupation. Le congé n'entraîne donc pas la libération immédiate du local à sa date d'effet.

Qu'est-ce que le droit de repentir du bailleur ? Le droit de repentir, prévu à l'article L.145-58 du Code de commerce, permet au bailleur de revenir sur son refus de renouvellement et d'offrir finalement le renouvellement, dans un délai de quinze jours après que la décision fixant l'indemnité d'éviction est devenue définitive. Il n'est possible que si le locataire est encore dans les lieux et ne s'est pas déjà réinstallé ailleurs. Une fois exercé, il est irrévocable.

Un bailleur peut-il donner congé à la fin d'une période triennale ? Seulement dans des cas limités. À la différence du locataire, qui dispose d'une faculté triennale générale, le bailleur ne peut donner congé à l'expiration d'une période triennale que dans les hypothèses prévues par la loi, notamment pour construire, reconstruire, surélever l'immeuble ou réaliser certains travaux (articles L.145-4, L.145-18 et suivants). En dehors de ces cas, il doit attendre le terme du bail ou agir pendant la tacite prolongation.