Les directions juridiques des grandes foncières, des promoteurs et des donneurs d'ordre du BTP doivent aujourd'hui composer avec deux régimes qui se recouvrent partiellement : la loi française de 2017 sur le devoir de vigilance, déjà applicable, et la directive européenne CSDDD adoptée en 2024, dont la transposition en droit français bouleversera les seuils et le périmètre des obligations. Entre le report du calendrier décidé au printemps 2025 et la renégociation du contenu même de la directive, les entreprises concernées naviguent dans une incertitude coûteuse : faut-il investir maintenant ou attendre le texte de transposition ? Cette analyse fait le point sur les obligations réellement en vigueur, le calendrier tel qu'il ressort du paquet Omnibus, et surtout sur le risque contentieux et la responsabilité de la société mère ou du donneur d'ordre, en articulation avec la question du passif environnemental.
De la loi de 2017 à la directive CSDDD : deux régimes qui se superposent
Le devoir de vigilance à la française
La France a été le premier État à consacrer un devoir de vigilance contraignant avec la loi n°2017-399 du 27 mars 2017 relative au devoir de vigilance des sociétés mères et des entreprises donneuses d'ordre. Ce texte a inséré les articles L.225-102-4 et L.225-102-5 dans le Code de commerce.
L'obligation centrale est l'établissement, la publication et la mise en œuvre effective d'un plan de vigilance. Ce plan doit comporter les mesures raisonnables propres à identifier les risques et à prévenir les atteintes graves envers les droits humains, les libertés fondamentales, la santé et la sécurité des personnes ainsi que l'environnement. Le périmètre couvre les activités de la société, celles des sociétés qu'elle contrôle, ainsi que celles des sous-traitants et fournisseurs avec lesquels est entretenue une relation commerciale établie.
Deux seuils cumulatifs ou alternatifs déclenchent l'assujettissement : employer, à la clôture de deux exercices consécutifs, au moins 5 000 salariés en son sein et dans ses filiales françaises, ou au moins 10 000 salariés en son sein et dans ses filiales françaises et étrangères. En pratique, seul un nombre restreint de grands groupes est aujourd'hui concerné en France.
Le plan doit contenir cinq catégories de mesures : une cartographie des risques, des procédures d'évaluation régulière de la situation des filiales, sous-traitants et fournisseurs, des actions adaptées d'atténuation des risques ou de prévention des atteintes graves, un mécanisme d'alerte et de recueil des signalements, et un dispositif de suivi des mesures mises en œuvre et d'évaluation de leur efficacité.
L'apport de la directive CSDDD
La directive (UE) 2024/1760 du 13 juin 2024, dite Corporate Sustainability Due Diligence Directive (CSDDD ou CS3D), publiée au Journal officiel de l'Union européenne le 5 juillet 2024, harmonise le devoir de vigilance à l'échelle européenne. Elle va sensiblement plus loin que la loi française sur plusieurs points.
D'abord, elle raisonne en termes de chaîne d'activités (chain of activities), notion qui englobe les activités des partenaires commerciaux en amont (production, approvisionnement, conception) et une partie des activités en aval (distribution, transport, stockage). Ensuite, elle impose un devoir de diligence continu et non un simple document annuel : identification, prévention, atténuation, cessation des incidences négatives, réparation, suivi et communication. Enfin, son article 22 impose l'adoption d'un plan de transition climatique compatible avec la limitation du réchauffement à 1,5 °C, dans la ligne de l'accord de Paris.
La CSDDD s'appuie sur les standards internationaux de référence : les Principes directeurs des Nations unies relatifs aux entreprises et aux droits de l'homme, ainsi que les Principes directeurs de l'OCDE à l'intention des entreprises multinationales. Les entreprises françaises déjà soumises à la loi de 2017 devront donc reconfigurer leurs dispositifs pour absorber ce standard plus exigeant.
Quelles entreprises seront concernées et selon quel calendrier
Les seuils d'assujettissement
La CSDDD abaisse fortement les seuils par rapport à la loi française et retient un critère combinant effectif et chiffre d'affaires. Sont visées, dans le texte initial, les sociétés de l'Union employant plus de 1 000 salariés en moyenne et réalisant un chiffre d'affaires net mondial supérieur à 450 millions d'euros. Des seuils spécifiques s'appliquent aux sociétés de pays tiers réalisant un chiffre d'affaires net dans l'Union au-delà du même montant.
Ces seuils élargissent considérablement la cible : au-delà des seuls très grands groupes visés par la loi de 2017, un ensemble d'entreprises de taille intermédiaire, de foncières cotées et de grands donneurs d'ordre entrera dans le champ. L'effet de ruissellement ira plus loin encore : les partenaires commerciaux, y compris des PME sous-traitantes ou fournisseuses, seront sollicités contractuellement pour documenter leurs pratiques, sans être eux-mêmes directement assujettis.
Le calendrier révisé par le paquet Omnibus
Le calendrier initial de la CSDDD prévoyait une transposition par les États membres au plus tard le 26 juillet 2026, puis une application échelonnée à partir du 26 juillet 2027 pour les plus grandes entreprises. Ce séquençage a été modifié.
Le 26 février 2025, la Commission européenne a présenté un paquet de simplification dit Omnibus, poursuivant un double objectif : reporter l'entrée en application et alléger certaines obligations. La directive (UE) 2025/794 du 14 avril 2025, dite « Stop the clock », a acté le report des échéances. La transposition en droit national est désormais attendue au plus tard le 26 juillet 2027, et la première vague d'application décalée au 26 juillet 2028, avec une montée en charge progressive pour les autres catégories.
Un second volet du paquet Omnibus, portant sur le contenu même de la directive, restait en cours de négociation entre le Parlement européen et le Conseil au moment de la rédaction. Les orientations discutées visent notamment à recentrer la diligence approfondie sur les partenaires commerciaux directs, à espacer la fréquence du suivi, et à revoir le régime de responsabilité civile harmonisée. Tant que ce texte n'est pas définitivement adopté, le périmètre exact des obligations 2027-2028 demeure susceptible d'évoluer.
Cette incertitude ne justifie pas l'attentisme. Les grands groupes déjà soumis à la loi de 2017 restent tenus par le droit en vigueur, et les dispositifs construits aujourd'hui pour la loi française constituent la base des exigences européennes à venir.
Le contenu des obligations : plan de vigilance et devoir de diligence
Cartographie des risques et chaîne d'activités
La pierre angulaire du dispositif reste l'identification des incidences négatives. Il ne s'agit pas d'un inventaire générique, mais d'une cartographie hiérarchisée : recensement des risques bruts, cotation en fonction de la gravité et de la probabilité, puis évaluation du risque net après prise en compte des mesures existantes. Cette hiérarchisation permet de concentrer les moyens sur les incidences les plus sévères, principe que la CSDDD consacre en autorisant une priorisation fondée sur la gravité et la vraisemblance.
Pour une foncière ou un promoteur, la cartographie doit descendre dans la chaîne d'activités du bâtiment. Les incidences typiques concernent les conditions de travail sur les chantiers, le recours à des travailleurs détachés ou en situation irrégulière chez des sous-traitants de second ou troisième rang, la sécurité des ouvrages, l'approvisionnement en matériaux à risque, et les atteintes environnementales liées à l'artificialisation des sols ou à la gestion des déchets de démolition.
Prévention, atténuation et remédiation
La directive distingue nettement trois familles de dispositifs. Les mesures de prévention interviennent en amont : clauses contractuelles de vigilance, chartes fournisseurs, sélection et qualification des partenaires. Les mesures d'atténuation réduisent une incidence qui ne peut être immédiatement écartée : plan d'action correctif avec un fournisseur défaillant, audits ciblés, appui au partenaire pour se mettre en conformité. Les mesures de remédiation interviennent lorsque l'atteinte s'est produite : réparation du préjudice subi par les personnes affectées, restauration de l'environnement.
L'évaluation des tiers alimente la cartographie et se nourrit d'elle en retour. Un fournisseur identifié comme sensible lors de la cartographie fera l'objet d'une due diligence renforcée, dont les résultats affineront à leur tour la cotation des risques. Cette boucle continue distingue le devoir de diligence d'un simple exercice documentaire annuel.
Le mécanisme d'alerte complète l'édifice. Il doit permettre aux parties prenantes, y compris les travailleurs de la chaîne d'activités et les communautés riveraines, de signaler des atteintes. Son articulation avec le dispositif de signalement interne prévu par la loi n°2016-1691 du 9 décembre 2016, dite Sapin II, telle que modifiée par la loi n°2022-401 du 21 mars 2022, doit être pensée pour éviter les canaux redondants.
Le cas des foncières et donneurs d'ordre du BTP
Le secteur immobilier concentre plusieurs facteurs de risque qui appellent une vigilance particulière. La sous-traitance en cascade sur les chantiers dilue la traçabilité des conditions de travail. Le donneur d'ordre qui pilote une opération de construction ne maîtrise pas directement les pratiques d'un sous-traitant de rang éloigné, mais sa responsabilité peut être recherchée s'il n'a pas déployé les mesures raisonnables attendues.
Concrètement, une foncière doit intégrer des clauses de vigilance dans ses contrats de maîtrise d'œuvre et de travaux, prévoir des audits de chantier, et vérifier la réalité des obligations sociales des intervenants. Ces exigences rejoignent d'ailleurs les obligations existantes de vigilance en matière de travail dissimulé prévues par le Code du travail, ainsi que la solidarité financière du donneur d'ordre en cas de recours à un sous-traitant employant des travailleurs sans titre. Le devoir de vigilance CSDDD s'ajoute à ces dispositifs sans les remplacer.
La responsabilité de la société mère et du donneur d'ordre
Le régime de responsabilité civile
Sous l'empire de la loi de 2017, la responsabilité repose sur le droit commun de la faute. Les articles L.225-102-4 et L.225-102-5 du Code de commerce renvoient au régime des articles 1240 et 1241 du Code civil : la victime doit démontrer un manquement au devoir de vigilance, un dommage et un lien de causalité. Le Conseil constitutionnel, dans sa décision n°2017-750 DC du 23 mars 2017, avait censuré le mécanisme d'amende civile initialement prévu, jugé insuffisamment précis au regard du principe de légalité des délits et des peines. Il ne subsiste donc pas de sanction pécuniaire automatique en droit français, mais une possibilité d'injonction sous astreinte et une action en responsabilité.
La CSDDD prévoit, dans son texte adopté, un régime de responsabilité civile à son article 29, permettant aux personnes lésées d'obtenir réparation lorsque le manquement intentionnel ou par négligence au devoir de diligence a causé un dommage. Le texte encadre également les sanctions administratives, susceptibles d'atteindre un pourcentage significatif du chiffre d'affaires net mondial. Ce sont précisément ces dispositions qui font l'objet des discussions du paquet Omnibus, la portée exacte de la responsabilité civile harmonisée étant l'un des points les plus débattus.
L'enjeu pour la société mère est le renversement de la logique traditionnelle d'autonomie des personnes morales. Le principe demeure qu'une société n'est pas responsable des fautes de ses filiales ou de ses partenaires, mais le devoir de vigilance crée une obligation propre pesant sur la tête de la société mère ou du donneur d'ordre : celle de prévenir les atteintes dans sa chaîne d'activités. Le manquement à cette obligation propre, et non la faute du tiers, fonde la responsabilité.
Articulation avec le passif environnemental
Le devoir de vigilance rejoint la problématique du passif environnemental sur un terrain commun : l'anticipation des atteintes à l'environnement causées par les activités de l'entreprise et de sa chaîne. Là où le régime du passif environnemental traite la réparation de dommages déjà constitués (sites et sols pollués, obligations de remise en état, provisions comptables), le devoir de vigilance intervient en amont, dans une logique préventive.
Une foncière détenant un patrimoine industriel ou tertiaire doit articuler les deux logiques. La cartographie des risques de vigilance identifie les incidences environnementales potentielles de la chaîne d'activités, tandis que l'évaluation du passif environnemental chiffre les coûts de dépollution et de remise en état attachés aux actifs détenus. Un défaut de vigilance en amont peut d'ailleurs se traduire en passif environnemental en aval, lorsque l'atteinte non prévenue se matérialise et engendre des obligations de réparation.
Le risque contentieux : mise en demeure, référé et action au fond
La loi de 2017 organise une procédure spécifique. Toute personne justifiant d'un intérêt à agir peut mettre en demeure la société de respecter ses obligations. À défaut de mise en conformité dans un délai de trois mois, la juridiction compétente peut être saisie pour enjoindre à la société, le cas échéant sous astreinte, de respecter ses obligations. La loi n°2021-1729 du 22 décembre 2021 pour la confiance dans l'institution judiciaire a confié au tribunal judiciaire de Paris une compétence exclusive pour connaître de ces actions.
Les premiers contentieux engagés sur ce fondement, notamment le litige opposant des organisations non gouvernementales à TotalEnergies au sujet d'un projet pétrolier en Ouganda, ont montré l'importance de la phase de mise en demeure et la difficulté, pour les demandeurs, de caractériser précisément les manquements reprochés. Les juridictions ont notamment veillé à la correspondance entre les griefs de la mise en demeure et ceux soumis au juge. Ces décisions confirment que le contentieux du devoir de vigilance est technique et que la qualité du plan, sa précision et sa mise en œuvre effective constituent la meilleure défense.
Le risque réputationnel accompagne le risque juridique. Une action en justice fondée sur un manquement au devoir de vigilance, même non aboutie, expose la société à une exposition médiatique durable, à des tensions avec ses financeurs et investisseurs sensibles aux critères extra-financiers, et à une défiance de ses parties prenantes. Pour une foncière cotée, l'impact sur la valorisation et l'accès aux financements verts n'est pas négligeable.
Se préparer avant 2027 : les chantiers prioritaires
L'échéance de transposition fixée au 26 juillet 2027 laisse un temps limité pour construire un dispositif crédible. Les entreprises concernées gagnent à engager sans attendre plusieurs travaux.
- Réaliser ou actualiser la cartographie des risques en descendant dans la chaîne d'activités, jusqu'aux sous-traitants et fournisseurs sensibles, avec une cotation gravité/probabilité documentée
- Réviser la matrice contractuelle pour intégrer des clauses de vigilance opposables aux partenaires commerciaux, assorties de droits d'audit et de mécanismes de sortie en cas de manquement
- Structurer un mécanisme d'alerte accessible aux parties prenantes externes et l'articuler avec le dispositif Sapin II existant
- Préparer le plan de transition climatique exigé par l'article 22 de la directive, en cohérence avec les obligations de reporting de durabilité
- Désigner une gouvernance dédiée et confier la validation du dispositif à un référent indépendant, conformément à la logique de contrôle de deuxième niveau
Ces chantiers ne doivent pas être conçus comme des documents de conformité isolés. Leur valeur juridique tient à leur mise en œuvre effective et à la traçabilité des actions engagées, seul moyen de démontrer, en cas de contentieux, que les mesures raisonnables attendues ont bien été déployées.
Conclusion
Le devoir de vigilance n'est plus une perspective lointaine : la loi de 2017 s'applique déjà aux plus grands groupes, et la CSDDD étendra l'obligation à un cercle beaucoup plus large d'entreprises, de foncières et de donneurs d'ordre, à compter de 2028 selon le calendrier révisé par le paquet Omnibus. Le pari de l'attentisme, justifié par l'incertitude persistante sur le contenu final de la directive, serait une erreur d'analyse. Le socle des obligations, cartographie hiérarchisée, évaluation des tiers, prévention, atténuation, remédiation, ne variera pas dans ses principes, et sa construction demande du temps.
Le véritable enjeu se situe sur le terrain de la responsabilité : le devoir de vigilance crée une obligation propre pesant sur la société mère et le donneur d'ordre, distincte de la faute du tiers, et rend possible un contentieux devant le tribunal judiciaire de Paris. Pour les acteurs de l'immobilier et du BTP, cette responsabilité s'articule étroitement avec la gestion du passif environnemental, dont elle constitue le versant préventif. Avant tout déploiement, faites auditer votre chaîne d'activités et valider votre plan de vigilance par un référent indépendant : c'est la traçabilité de vos diligences, et non l'existence d'un document, qui vous protégera devant le juge.
Questions fréquentes
Quelles entreprises sont soumises à la loi française sur le devoir de vigilance en 2026 ? Sont concernées les sociétés employant, à la clôture de deux exercices consécutifs, au moins 5 000 salariés en leur sein et dans leurs filiales françaises, ou au moins 10 000 salariés en incluant les filiales étrangères. Ces seuils, fixés par la loi n°2017-399 du 27 mars 2017, ne visent qu'un nombre restreint de grands groupes. La directive CSDDD abaissera ces seuils lors de sa transposition.
Quand la directive CSDDD entrera-t-elle en application ? Le calendrier initial de la directive (UE) 2024/1760 a été reporté par la directive (UE) 2025/794 du 14 avril 2025, dite « Stop the clock ». La transposition en droit national est attendue au plus tard le 26 juillet 2027, et la première vague d'application décalée au 26 juillet 2028, avec une montée en charge progressive selon la taille des entreprises. Le contenu même de la directive restait en cours de renégociation dans le cadre du paquet Omnibus.
Quels sont les seuils d'assujettissement prévus par la CSDDD ? Le texte initial vise les sociétés de l'Union employant plus de 1 000 salariés en moyenne et réalisant un chiffre d'affaires net mondial supérieur à 450 millions d'euros, ainsi que les sociétés de pays tiers dépassant ce chiffre d'affaires dans l'Union. Ces seuils sont l'un des points débattus dans le cadre du paquet Omnibus et pourraient encore évoluer avant la transposition.
Une foncière ou un promoteur immobilier est-il concerné par le devoir de vigilance ? Oui, dès lors que les seuils d'effectif et de chiffre d'affaires sont franchis. Le secteur présente des risques spécifiques liés à la sous-traitance en cascade sur les chantiers, aux conditions de travail des intervenants et aux atteintes environnementales. Le plan de vigilance doit descendre dans la chaîne d'activités du bâtiment, jusqu'aux sous-traitants de rang éloigné.
Quelle est la responsabilité de la société mère en cas de manquement ? La loi de 2017 renvoie au régime de responsabilité pour faute des articles 1240 et 1241 du Code civil : la victime doit prouver un manquement au devoir de vigilance, un dommage et un lien de causalité. Le Conseil constitutionnel a censuré l'amende civile initialement prévue dans sa décision n°2017-750 DC du 23 mars 2017. La CSDDD prévoit à son article 29 un régime de responsabilité civile propre, dont la portée fait l'objet des discussions du paquet Omnibus.
Comment un tiers peut-il engager une action pour manquement au devoir de vigilance ? Toute personne justifiant d'un intérêt à agir peut mettre en demeure la société. À défaut de mise en conformité dans les trois mois, elle peut saisir le tribunal judiciaire de Paris, seul compétent depuis la loi du 22 décembre 2021, pour obtenir une injonction sous astreinte et, le cas échéant, la réparation du préjudice. Les premiers contentieux ont montré l'importance de la précision des griefs formulés dès la mise en demeure.
Faut-il attendre la transposition de la CSDDD pour agir ? Non. Les groupes déjà soumis à la loi de 2017 restent tenus par le droit en vigueur, et les dispositifs construits aujourd'hui constituent le socle des exigences européennes à venir. La cartographie des risques, l'évaluation des tiers et le mécanisme d'alerte demandent plusieurs mois de construction, ce qui rend l'anticipation nécessaire malgré l'incertitude sur le texte final de la directive.
