Un copropriétaire absent lors de l'assemblée générale annuelle découvre, deux mois plus tard, que des travaux de ravalement ont été votés, avec une quote-part de charges qu'il conteste. Un autre s'interroge : le syndicat peut-il encore, cinq ans après, exécuter une résolution votée puis oubliée ? Ces situations reposent toutes sur une même question mal comprise : combien de temps une décision d'assemblée générale de copropriété reste-t-elle valable, contestable, puis exécutable ? Cet article clarifie trois mécanismes distincts que l'on confond souvent : le délai de contestation de deux mois, le caractère définitif d'une décision non attaquée, et la prescription de son exécution, y compris dans le cas délicat d'une décision jamais appliquée.
Une décision d'assemblée générale a-t-elle une durée de validité ?
Première idée à corriger : une décision régulièrement adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas de date de péremption. Une résolution votée à la majorité requise ne s'éteint pas au bout d'un an, ni de cinq ans. Elle demeure valable tant qu'elle n'a pas été annulée par un juge, révoquée par une assemblée ultérieure, ou rendue caduque parce que son objet a disparu.
La question de la durée de validité d'une décision d'AG de copropriété mélange en réalité trois notions juridiques qu'il faut soigneusement dissocier :
- la fenêtre pendant laquelle la décision peut être contestée en justice, fixée à deux mois ;
- le caractère définitif qu'elle acquiert une fois cette fenêtre fermée ;
- le délai pendant lequel son exécution peut être poursuivie, qui relève de la prescription.
Ces trois temporalités obéissent à des règles différentes, issues principalement de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et de son décret d'application n° 67-223 du 17 mars 1967. Les confondre conduit à des erreurs coûteuses : croire qu'on peut encore contester une décision qu'on n'a pas attaquée à temps, ou penser qu'une résolution ancienne serait automatiquement périmée.
Le délai de contestation de deux mois : le vrai compte à rebours
Le cœur du sujet est l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. Il pose une règle stricte :
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic.
Deux expressions méritent l'attention. D'abord à peine de déchéance : passé le délai, le droit d'agir est perdu, purement et simplement. Il ne s'agit pas d'un délai indicatif mais d'un couperet. Ensuite, ce délai ne s'applique qu'aux actions visant à contester la décision, c'est-à-dire à en demander l'annulation.
Qui peut contester : opposants et défaillants
Tous les copropriétaires ne sont pas logés à la même enseigne. Seuls peuvent agir en annulation :
- les opposants, c'est-à-dire ceux qui ont voté contre la résolution attaquée ;
- les défaillants, c'est-à-dire ceux qui étaient absents et non représentés lors de l'assemblée.
Le copropriétaire qui a voté pour la résolution, ou qui s'est abstenu, ne peut pas la contester ensuite : il est réputé y avoir consenti. Cette logique est concrète. Imaginons un propriétaire d'un lot dans une résidence de trente logements qui vote en faveur d'un contrat d'entretien d'ascenseur, puis regrette son choix en découvrant un prestataire moins cher. Il ne pourra pas attaquer la décision : son vote favorable l'en prive.
Le défaillant, lui, conserve son droit de contestation précisément parce qu'il n'a pas participé au vote. C'est la raison pour laquelle la notification lui est essentielle : sans elle, il ignore ce qui a été décidé en son absence.
Le point de départ : la notification du procès-verbal
Le délai de contestation d'une AG ne commence pas à courir le jour de l'assemblée, ni à la date où le copropriétaire apprend informellement ce qui a été voté. Il court à compter de la notification du procès-verbal, effectuée à la diligence du syndic. Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 impose au syndic de notifier le procès-verbal aux copropriétaires opposants et défaillants dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée.
Cette notification prend en pratique la forme d'une lettre recommandée avec accusé de réception ou d'une notification par voie électronique, lorsque le copropriétaire y a préalablement consenti. La date qui fait courir les deux mois est celle de la première présentation du courrier recommandé, et non celle de son retrait effectif.
Ce point de départ a une conséquence majeure : si le syndic ne notifie pas, ou notifie irrégulièrement, le délai de deux mois ne court pas. Une décision peut alors rester contestable bien au-delà de deux mois après l'assemblée, faute de notification régulière. C'est un angle mort fréquent : un copropriétaire défaillant qui n'a jamais reçu de procès-verbal conserve son droit d'agir. La charge de prouver la notification, et sa date, pèse sur le syndicat représenté par le syndic.
Prenons un exemple. Une assemblée se tient en mars. Le syndic adresse le procès-verbal par recommandé à un copropriétaire absent, présenté à son domicile le 5 avril. Le délai de deux mois expire le 5 juin. Une assignation délivrée le 10 juin est irrecevable, frappée de déchéance, quelle que soit la solidité des arguments de fond. À l'inverse, si aucun courrier n'a jamais été présenté, aucun délai n'a couru.
Que devient une décision non contestée dans les deux mois ?
Une fois le délai de deux mois écoulé sans contestation, la décision devient définitive. Elle ne peut plus être remise en cause par voie d'action en annulation, même si elle était entachée d'une irrégularité. La sécurité juridique de la copropriété repose sur ce principe : au bout de deux mois, l'ensemble des copropriétaires, y compris ceux qui étaient contre, sont liés par ce que l'assemblée a décidé.
Cette solidité vaut y compris pour des décisions imparfaites : un défaut de majorité, une convocation tardive, une question non inscrite à l'ordre du jour. Ces vices, s'ils ne sont pas soulevés dans les deux mois, sont couverts par l'écoulement du délai. Le juge ne pourra plus les examiner dans le cadre d'une action en annulation.
Il existe des nuances tenant à la gravité du vice. Les tribunaux distinguent selon les cas les décisions annulables, dont la contestation est enfermée dans le délai de deux mois, et certaines situations plus rares où une résolution peut être considérée comme inexistante ou non avenue faute d'avoir jamais été régulièrement adoptée. Cette distinction est technique et son maniement délicat ; en pratique, la prudence commande de considérer que toute contestation doit être formée dans les deux mois, sans miser sur une éventuelle qualification d'inexistence.
Le caractère définitif ne signifie pas pour autant l'immortalité de la décision. Une assemblée générale ultérieure peut toujours revenir sur une décision antérieure, à la majorité appropriée, pour la modifier ou la rapporter. Ce qui est acquis, c'est qu'un copropriétaire isolé ne peut plus l'attaquer devant le juge : seule une nouvelle délibération collective peut changer la donne.
La prescription de l'exécution d'une décision de copropriété
Passons du droit de contester au droit d'exécuter. Une décision définitive doit être mise en œuvre : travaux à réaliser, appels de fonds à émettre, contrat à signer, action à engager. La question devient alors : pendant combien de temps le syndicat peut-il poursuivre l'exécution d'une décision, et pendant combien de temps un copropriétaire peut-il en réclamer l'application ?
Ici intervient l'article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, relatif à la prescription de l'exécution d'une décision de copropriété :
Les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de cinq ans.
Ce délai de cinq ans résulte de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, qui a ramené la prescription de dix à cinq ans. Auparavant, les actions personnelles se prescrivaient par dix ans. La réforme a donc raccourci significativement la fenêtre d'action, dans un objectif d'apurement plus rapide des situations.
Concrètement, cela couvre par exemple :
- l'action du syndicat en recouvrement de charges votées par une assemblée ;
- l'action d'un copropriétaire réclamant l'exécution de travaux décidés ;
- les actions en régularisation de comptes entre un copropriétaire et le syndicat.
Le point de départ de ce délai est en principe le jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir. Pour une créance de charges, il s'agit de la date d'exigibilité de l'appel de fonds correspondant. Chaque appel non payé fait courir son propre délai de cinq ans, ce qui explique qu'un syndicat ne puisse plus recouvrer des charges trop anciennes s'il a tardé à agir.
Il faut bien distinguer la validité de la décision, qui n'est pas soumise à ce délai, et l'exécution des obligations qu'elle engendre, qui l'est. Une résolution votée reste juridiquement valable au-delà de cinq ans ; ce sont les actions personnelles qui en découlent qui se prescrivent.
Le cas particulier de la décision jamais appliquée
C'est la situation la plus source de contentieux et la plus mal comprise. Une assemblée vote des travaux, autorise une dépense, décide d'engager une procédure, puis, pour diverses raisons, rien ne se passe. Le syndic change, le budget manque, le projet est oublié. Des années plus tard, quelqu'un ressort la résolution. Est-elle encore applicable ?
La réponse tient en trois temps.
D'abord, la décision reste valable. Le simple fait qu'elle n'ait jamais été exécutée ne la rend pas caduque. Elle n'a pas de durée de validité intrinsèque et n'est pas frappée d'une péremption automatique. Elle conserve donc sa force obligatoire à l'égard du syndicat et de tous les copropriétaires.
Ensuite, l'exécution peut se heurter à la prescription quinquennale de l'article 42. Si l'exécution suppose une action personnelle entre le syndicat et un copropriétaire, par exemple le recouvrement d'une provision pour travaux votée, cette action se prescrit par cinq ans. Passé ce délai sans acte interruptif, le syndicat ne peut plus contraindre au paiement.
Enfin, et c'est le point le plus pratique, une décision ancienne jamais appliquée pose souvent un problème d'adéquation à la réalité. Une résolution autorisant des travaux sur la base d'un devis obsolète, adoptée cinq ans plus tôt, ne peut généralement pas être exécutée telle quelle : les prix ont changé, l'entreprise n'existe plus, la nature des désordres a évolué. En pratique, le syndic ne peut pas engager la dépense sur le seul fondement d'une autorisation périmée dans les faits ; il doit soumettre une nouvelle résolution à l'assemblée, avec un devis actualisé et un plan de financement réel.
Illustrons. Une copropriété vote en 2019 la réfection de la toiture, autorisant un devis précis et un emprunt collectif. Le projet est abandonné faute de quorum sur le financement. En 2025, la toiture fuit à nouveau et le syndicat souhaite agir. La résolution de 2019 n'est pas annulée, mais elle n'est plus opérationnelle : le devis a expiré, les modalités de financement ne sont plus valides. Le syndic doit reconvoquer une assemblée pour voter un nouveau marché. La décision de 2019 n'a pas de valeur exécutoire directe pour des prestations qui ne correspondent plus à rien.
Le raisonnement diffère lorsqu'une décision crée une situation acquise, par exemple l'autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser des travaux privatifs affectant les parties communes. Si l'autorisation a été régulièrement votée et n'a pas été contestée dans les deux mois, elle demeure ; le copropriétaire conserve en principe le bénéfice de cette autorisation, même s'il tarde à réaliser ses travaux, sous réserve que les conditions posées par l'assemblée restent respectées.
Comment articuler contestation, définitivité et exécution
Ces trois délais s'enchaînent selon une logique qu'il faut visualiser sur une frise. Le jour de l'assemblée, la décision est adoptée mais fragile. Pendant deux mois à compter de la notification, elle peut être annulée par les opposants et défaillants. Au terme de ces deux mois, elle devient définitive et incontestable. Puis, tout au long de sa vie, les obligations qu'elle génère peuvent être exécutées, mais chaque action personnelle qui en découle se prescrit par cinq ans à compter de son exigibilité.
Cette articulation explique des situations en apparence paradoxales. Une décision peut être devenue définitive, donc impossible à annuler, tout en étant devenue inexécutable parce que la créance qu'elle portait est prescrite. Inversement, une décision non notifiée reste contestable des années plus tard, alors même que le syndic la croyait acquise.
Pour le copropriétaire qui veut contester, la priorité absolue est le respect du délai de deux mois. Vérifier la date de première présentation du recommandé, identifier sa qualité d'opposant ou de défaillant, et saisir le tribunal judiciaire avant l'expiration du délai conditionne tout le reste. Une assignation tardive est irrecevable, même fondée.
Pour le syndicat et le syndic, deux réflexes s'imposent. Conserver la preuve des notifications, car sans elle le délai ne court pas et l'insécurité persiste. Et ne pas laisser dormir une décision exécutoire : interrompre la prescription par un acte approprié lorsque l'exécution traîne, et ne pas hésiter à faire revoter une résolution devenue obsolète plutôt que de s'appuyer sur une autorisation ancienne dépourvue de portée pratique.
Conclusion
Une décision d'assemblée générale de copropriété n'a pas de durée de validité prédéfinie : elle vaut jusqu'à annulation, révocation ou disparition de son objet. Ce qui est enfermé dans le temps, ce sont deux choses distinctes. Le droit de la contester d'abord, réservé aux opposants et défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance. Le droit d'en poursuivre l'exécution ensuite, soumis à la prescription quinquennale de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 depuis la loi ELAN de 2018. La décision jamais appliquée reste valable mais devient souvent inopérante, non parce qu'elle serait périmée, mais parce que sa mise en œuvre suppose des éléments actualisés et parce que les créances qu'elle génère se prescrivent.
Le conseil décisif tient en une phrase : dès réception d'un procès-verbal, un copropriétaire qui envisage de contester doit faire calculer précisément la date d'expiration de son délai de deux mois et engager l'action avant ce terme, sans attendre. Passé ce cap, seule une nouvelle délibération de l'assemblée peut faire évoluer la situation. Avant toute action, faites vérifier par un avocat la régularité et la date de la notification : c'est souvent là que se joue la recevabilité.
Questions fréquentes
Quel est le délai pour contester une décision d'assemblée générale de copropriété ?
Le délai est de deux mois, à peine de déchéance, en application de l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Il court à compter de la notification du procès-verbal par le syndic, et non de la date de l'assemblée. Seuls les copropriétaires opposants, ayant voté contre, et défaillants, absents et non représentés, peuvent agir. L'action se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble.
Une décision d'AG a-t-elle une date de péremption ?
Non. Une décision régulièrement adoptée n'a pas de durée de validité limitée dans le temps et ne devient pas automatiquement caduque. Elle reste valable tant qu'elle n'a pas été annulée par un juge, rapportée par une assemblée ultérieure ou privée d'objet. En revanche, les actions personnelles nées de son application se prescrivent par cinq ans.
Que se passe-t-il si le syndic n'a pas notifié le procès-verbal ?
Le délai de contestation de deux mois ne commence à courir qu'à compter d'une notification régulière. Sans notification, ou en cas de notification irrégulière, un copropriétaire opposant ou défaillant conserve son droit d'agir, y compris longtemps après l'assemblée. La charge de prouver la notification et sa date pèse sur le syndicat, représenté par le syndic, ce qui rend la conservation des accusés de réception indispensable.
Peut-on encore exécuter une décision votée il y a plusieurs années ?
La décision reste valable, mais son exécution peut se heurter à la prescription. Les actions personnelles entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par cinq ans depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, contre dix ans auparavant. Par ailleurs, une résolution ancienne fondée sur un devis obsolète ne peut souvent plus être appliquée telle quelle : une nouvelle délibération avec des éléments actualisés est alors nécessaire.
Un copropriétaire ayant voté pour peut-il contester la décision ?
Non. Seuls les opposants et les défaillants disposent du droit de contester. Le copropriétaire qui a voté en faveur de la résolution, comme celui qui s'est abstenu, est réputé y avoir consenti et ne peut pas en demander l'annulation. Cette règle protège la stabilité des décisions collectives contre les revirements individuels.
Quel est le délai de prescription pour le recouvrement des charges de copropriété ?
Les actions en recouvrement de charges relèvent de la prescription quinquennale de cinq ans prévue à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Chaque appel de fonds impayé fait courir son propre délai à compter de sa date d'exigibilité. Un syndicat qui tarde à agir risque donc de ne plus pouvoir recouvrer les appels les plus anciens, d'où l'importance d'actes interruptifs de prescription.
Une décision définitive peut-elle quand même être modifiée ?
Oui, mais pas par un copropriétaire agissant seul devant le juge une fois le délai de deux mois écoulé. Seule une assemblée générale ultérieure peut revenir sur une décision antérieure, la modifier ou la rapporter, en statuant à la majorité applicable à la question concernée. Le caractère définitif protège donc la décision contre les contestations individuelles, sans figer définitivement la volonté collective de la copropriété.
