État des risques et pollutions : l'information dont dépend la validité du prix

L'acquéreur institutionnel qui signe une promesse sur un actif tertiaire ou un immeuble de rapport traite rarement l'état des risques et pollutions comme autre chose qu'une pièce d'annexe. Or ce document, rempli le plus souvent par le vendeur lui-même, conditionne deux choses : la sincérité de l'information sur laquelle le prix a été arrêté, et l'ouverture d'une option légale entre résolution de la vente et diminution du prix. Entre un plan de prévention des risques technologiques non signalé, un secteur d'information sur les sols omis et une ancienne installation classée dont l'historique n'a pas été révélé, les fondements ne sont ni les mêmes, ni soumis aux mêmes délais, ni assortis des mêmes remèdes. Ce guide traite l'ERP du point de vue de l'acquéreur : ce que le document couvre réellement, ce que vaut un ERP absent ou inexact, comment s'articulent les régimes de l'article L. 125-5, de l'article L. 125-7 et de l'article L. 514-20 du code de l'environnement, et comment ces actions se combinent avec une garantie de passif environnemental négociée.

Ce que l'état des risques et pollutions couvre, et ce qu'il ne couvre pas

Un périmètre réglementaire élargi depuis 2023

L'information des acquéreurs et locataires sur les risques repose sur les articles L. 125-5 à L. 125-7 et R. 125-23 à R. 125-27 du code de l'environnement. Le décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022, pris en application de l'article 236 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et résilience, a refondu le dispositif avec effet au 1er janvier 2023, et l'arrêté du 27 octobre 2022 fixe le modèle de formulaire.

Le document doit mentionner, selon la situation de l'immeuble :

• l'exposition à un plan de prévention des risques naturels (PPRN), miniers (PPRM) ou technologiques (PPRT), prescrit ou approuvé, et les travaux prescrits par le règlement du plan ;
• la zone de sismicité (niveaux 2 à 5) et la zone à potentiel radon de niveau 3 ;
• l'appartenance à un secteur d'information sur les sols (SIS) au sens de l'article L. 125-6 ;
• l'exposition au recul du trait de côte pour les communes figurant sur la liste fixée par décret ;
• l'inclusion dans le périmètre d'un plan d'exposition au bruit d'aérodrome ;
• les sinistres ayant donné lieu à indemnisation au titre de la garantie contre les effets des catastrophes naturelles ou technologiques, pendant la période où le vendeur a été propriétaire.

La durée de validité du document est de six mois. Un ERP établi lors de la mise en vente d'un actif dont la négociation s'étale sur un semestre devra donc être actualisé avant la réitération.

Un document déclaratif, pas un diagnostic certifié

C'est le point que les acquéreurs sous-estiment le plus. L'état des risques et pollutions figure bien dans le dossier de diagnostic technique de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation, mais il n'obéit pas au même régime que l'amiante, le plomb ou le diagnostic de performance énergétique. Aucune certification n'est exigée de son rédacteur. Le vendeur, son mandataire ou un prestataire non agréé peut le remplir à partir des arrêtés préfectoraux et du portail Géorisques. En pratique, le diagnostic ERP vente est une transcription administrative, pas une investigation de terrain.

Il en découle deux conséquences opérationnelles. D'abord, un ERP conforme ne vaut pas certificat d'absence de pollution : il recense des zonages réglementaires, non l'état physique des sols. Ensuite, la responsabilité d'un prestataire externe est, dans bien des dossiers, plus difficile à mobiliser que celle du vendeur, précisément parce que l'ERP immobilier relève d'une obligation personnelle du vendeur et non d'une prestation réglementée. L'acquéreur institutionnel ne peut donc pas traiter l'ERP comme une garantie ; il doit le traiter comme un point d'entrée de sa propre due diligence.

Le calendrier de l'information : annonce, visite, promesse, acte

Depuis le 1er janvier 2023, l'obligation d'information se déploie en trois temps, ce qui multiplie les manquements susceptibles d'être invoqués.

L'annonce immobilière, quel qu'en soit le support, doit comporter la mention selon laquelle les informations sur les risques sont accessibles sur le site Géorisques, avec l'adresse du portail. Lors de la première visite, si elle a lieu, l'état des risques doit être remis à l'acquéreur potentiel. L'état doit ensuite être annexé à la promesse de vente ou, en l'absence de promesse, à l'acte authentique, et actualisé si sa date de réalisation excède six mois.

Pour un acquéreur professionnel, cette chronologie a une valeur probatoire directe. Un ERP annexé à l'acte authentique mais jamais produit au stade de la promesse signifie que l'offre de prix a été formulée sans l'information légale. Cette séquence, documentée par les échanges de data room et les courriels de transmission, constitue l'ossature factuelle d'une action en diminution du prix.

Défaut d'information de l'acquéreur : l'option légale de l'article L. 125-5

Une option, non une sanction automatique

Le code de l'environnement assortit le manquement d'une sanction civile propre, indépendante du droit commun :

En cas de non-respect des dispositions du présent article, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. (article L. 125-5 du code de l'environnement)

Trois caractéristiques structurent la stratégie. La sanction couvre aussi bien l'absence totale d'ERP que son inexactitude ou son caractère incomplet : un état qui omet un PPRT approuvé ou un sinistre indemnisé est juridiquement un défaut d'information acquéreur. Elle ouvre une option, et non un cumul : l'acquéreur choisit entre anéantir la vente et obtenir une réfaction. Enfin, elle ne subordonne pas expressément l'action à la démonstration d'un préjudice chiffré, mais la diminution du prix suppose en pratique que le juge dispose d'éléments d'évaluation de la moins-value.

Ce dernier point mérite attention. Les juridictions apprécient le manquement à l'aune de son incidence sur le consentement et sur la valeur. Un défaut purement formel, portant sur un zonage sans conséquence sur l'exploitabilité ni sur l'assurabilité de l'actif, se solde rarement par une réfaction substantielle. À l'inverse, l'omission d'un PPRT imposant des travaux de renforcement du bâti, ou d'un classement en zone de recul du trait de côte qui obère la constructibilité future, affecte directement la valeur vénale et la trajectoire de rendement.

Résolution ou diminution du prix : un arbitrage économique

L'option n'est pas neutre pour un investisseur. La résolution replace les parties dans l'état antérieur : restitution du prix contre restitution du bien, avec les difficultés classiques de l'indemnité d'occupation, du sort des frais d'acquisition, des travaux réalisés et du financement mis en place. Pour un actif intégré dans un portefeuille, refinancé, voire partiellement reloué, la résolution est souvent économiquement inopportune, même lorsqu'elle est juridiquement ouverte.

La diminution du prix, elle, consolide l'acquisition et transfère le coût du risque au vendeur. Elle suppose en revanche de chiffrer la moins-value, ce qui conduit en pratique à solliciter une expertise. Le référé-expertise de l'article 145 du code de procédure civile demeure l'outil d'entrée naturel : il permet de faire constater l'état réel du bien, l'incidence du zonage omis et, le cas échéant, l'existence d'une pollution, avant de fixer le quantum et d'engager le fond. Pour un acquéreur institutionnel, l'expertise judiciaire présente un second avantage : elle interrompt la discussion sur la charge de la preuve et contraint le vendeur, son notaire et le prestataire à s'expliquer contradictoirement. Les conditions de recevabilité de cette mesure, dont le motif légitime, et le cadrage de la mission font l'objet d'un développement distinct dans notre article sur le référé-expertise avant un litige immobilier.

L'arbitrage se résume donc à une question : l'actif reste-t-il conforme à la thèse d'investissement une fois le risque révélé ? Si oui, la réfaction du prix est la voie rationnelle. Si le zonage ou la pollution interdit l'usage projeté, la résolution redevient l'option de référence, et elle gagne à être articulée avec une demande subsidiaire de réduction.

Sols pollués : deux régimes spéciaux plus favorables que l'ERP

L'état des risques mentionne l'appartenance à un secteur d'information sur les sols, mais il ne dit rien de l'état réel des sols. Les acquéreurs d'actifs industriels, logistiques ou de fonciers en reconversion disposent de deux régimes spécifiques, plus puissants que la seule option de l'article L. 125-5.

Le secteur d'information sur les sols (article L. 125-7)

Les SIS, créés par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite ALUR, recensent les terrains où la connaissance de la pollution justifie la réalisation d'études de sols et de mesures de gestion en cas de changement d'usage. Ils sont arrêtés par le préfet et consultables sur Géorisques.

Le vendeur d'un terrain situé en SIS doit en informer l'acquéreur par écrit et communiquer les informations rendues publiques par l'État. À défaut, et si une pollution rendant le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat se révèle dans les deux ans de la découverte, l'acquéreur peut demander la résolution du contrat, se faire restituer une partie du prix, ou demander la réhabilitation du site aux frais du vendeur lorsque le coût de cette réhabilitation n'est pas disproportionné par rapport au prix de vente.

Deux enseignements pour la structuration. Premier point : la destination doit être « précisée dans le contrat ». Un acte muet sur l'usage projeté prive l'acquéreur du critère d'impropriété. Un acquéreur qui achète un ancien site d'activité pour y développer du logement ou un programme tertiaire a donc intérêt à faire figurer cette destination dans l'acte, et pas seulement dans la note d'investissement. Second point : le classement en SIS déclenche, en cas de projet de construction, l'obligation de produire une attestation établie par un bureau d'études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, garantissant la prise en compte des mesures de gestion dans la conception du projet. Ce coût d'études doit être budgété au stade de l'offre, non découvert au dépôt du permis.

Le terrain d'ancienne installation classée (article L. 514-20)

Le régime le plus redoutable pour un vendeur est celui de l'article L. 514-20 du code de l'environnement, applicable aux terrains sur lesquels a été exploitée une installation classée soumise à autorisation ou à enregistrement. Le vendeur informé doit en informer par écrit l'acquéreur et lui indiquer, dans la mesure où il les connaît, les dangers ou inconvénients importants résultant de l'exploitation. À défaut, et si une pollution rendant le terrain impropre à sa destination se révèle, l'acquéreur dispose, dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution, du choix entre la résolution de la vente, la restitution d'une partie du prix, et la réhabilitation du site aux frais du vendeur lorsque le coût n'apparaît pas disproportionné par rapport au prix de vente.

Ce texte appelle plusieurs précisions techniques. L'obligation pèse sur tout vendeur informé, qu'il ait été ou non l'exploitant. Le point de départ du délai de deux ans est la découverte de la pollution, non la vente, ce qui ouvre une fenêtre d'action bien après la réitération. La réhabilitation aux frais du vendeur constitue un remède en nature que l'option de l'article L. 125-5 n'offre pas : pour un actif en reconversion, c'est souvent le seul remède utile, puisque la réfaction du prix ne finance pas nécessairement la dépollution exigée par l'administration.

À ces régimes civils s'ajoute la police administrative des installations classées. L'obligation de remise en état pèse sur le dernier exploitant, et la réforme issue de la loi n° 2020-1525 du 7 décembre 2020 dite ASAP, précisée par le décret n° 2021-1096 du 19 août 2021, impose la production d'attestations établies par une entreprise certifiée aux différentes étapes de la cessation d'activité. Le mécanisme du tiers demandeur, prévu à l'article L. 512-21 du code de l'environnement, permet par ailleurs à un aménageur de se substituer à l'exploitant pour la réhabilitation, moyennant constitution de garanties financières. Un acquéreur qui reprend un foncier industriel sans vérifier l'état d'avancement de la procédure de cessation d'activité achète une incertitude administrative que ni l'ERP ni une clause de non-garantie ne neutralisent.

Les fondements de droit commun mobilisables en complément

L'option de l'article L. 125-5 n'épuise pas les moyens de l'acquéreur. Trois fondements de droit civil se superposent utilement.

L'obligation précontractuelle d'information de l'article 1112-1 du code civil impose à la partie qui connaît une information déterminante du consentement de l'autre de la lui communiquer. Le texte précise que les parties ne peuvent ni limiter ni exclure ce devoir, ce qui prive d'effet les clauses de la promesse par lesquelles l'acquéreur déclare avoir reçu toute information utile. Le manquement engage la responsabilité du vendeur et peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions des vices du consentement.

Le dol de l'article 1137 du code civil vise la dissimulation intentionnelle d'une information déterminante. C'est le fondement pertinent lorsque le vendeur disposait d'un rapport d'audit environnemental, d'un arrêté préfectoral de mise en demeure ou d'un historique d'exploitation qu'il n'a pas versé en data room. Son intérêt pratique est double : la prescription de l'action en nullité court du jour de la découverte du dol, et le dol fait échec aux clauses d'exclusion de garantie.

La garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants du code civil permet enfin l'action estimatoire ou rédhibitoire, dans le délai de deux ans de l'article 1648 courant à compter de la découverte du vice. Deux limites doivent être gardées à l'esprit : les clauses d'exonération sont fréquentes dans les actes entre professionnels, et il est admis que le vendeur qui connaissait le vice, comme le vendeur professionnel de l'immeuble, ne peut s'en prévaloir. Pour un acquéreur institutionnel confronté à une pollution, la combinaison la plus efficace consiste généralement à fonder la demande principale sur les textes environnementaux spéciaux, qui résistent aux clauses de style, et à invoquer le dol à titre subsidiaire lorsque la connaissance du vendeur est documentée. La portée de la clause de non-garantie des vices cachés et les moyens de la faire tomber en prouvant la mauvaise foi du vendeur sont examinés dans notre article consacré à cette clause.

Articulation avec la garantie de passif environnemental

Asset deal : la clause de garantie environnementale

Dans une acquisition d'actif, la négociation porte presque toujours sur une clause de non-garantie de l'état du sol et du sous-sol, assortie d'une déclaration du vendeur sur l'absence de pollution connue. Cette architecture est trompeuse : la clause de non-garantie neutralise la garantie des vices cachés, mais elle ne peut faire échec ni aux régimes des articles L. 125-7 et L. 514-20, qui sont d'ordre public, ni au dol.

L'acquéreur avisé négocie donc moins l'exclusion que l'organisation du remède. Les points de négociation déterminants sont la définition du fait générateur, qui doit viser toute pollution antérieure au transfert de propriété indépendamment de sa date de découverte, la durée de la garantie, qui doit être calée sur l'horizon de détention et sur le calendrier des travaux, le plafond, qui doit être rapporté au coût estimé de dépollution et non à un pourcentage conventionnel du prix, et surtout la sûreté adossée : séquestre d'une fraction du prix chez le notaire, garantie autonome à première demande, ou garantie bancaire. Une garantie de passif non sécurisée face à une société cédante vidée de sa substance après distribution du prix n'a aucune valeur de recouvrement. Sur la répartition contractuelle du coût de dépollution et le mécanisme du tiers demandeur, voir notre analyse de la garantie de passif environnemental dans l'acquisition d'un actif immobilier.

Share deal : la garantie de passif et le risque indirect

Lorsque l'actif est logé dans une société, l'acquéreur reprend le passif environnemental par voie de conséquence, sans bénéficier des actions des articles L. 125-5 et L. 514-20, qui supposent une vente immobilière. La protection repose alors exclusivement sur la convention de garantie d'actif et de passif, sur les déclarations et garanties environnementales, et sur l'audit préalable. L'écart de protection entre asset deal et share deal est significatif, et il doit être traduit dans le prix ou dans l'ampleur des sûretés exigées.

Assurance et transfert du risque

Les polices de responsabilité environnementale et les couvertures de pollution historique constituent un troisième étage, utile lorsque l'ampleur du risque est connue mais non chiffrable, ou lorsque le vendeur refuse d'allonger la durée de sa garantie. Elles ne dispensent pas de l'audit : un assureur tarifera un risque documenté, pas un risque ignoré.

Transformer l'ERP en point d'entrée d'un audit

Pour un acquéreur institutionnel, la lecture de l'état des risques et pollutions doit déclencher une séquence de vérifications, et non clore le sujet.

• Confronter l'ERP aux bases publiques : Géorisques pour les zonages, les SIS et les installations classées, et la cartographie des anciens sites industriels et activités de service pour l'historique d'usage de la parcelle.
• Demander au vendeur l'historique complet d'exploitation, les arrêtés préfectoraux, les rapports de cessation d'activité et les audits environnementaux antérieurs, et faire acter en data room les réponses négatives.
• Commander un audit environnemental de phase 1, documentaire et historique, systématiquement sur un foncier d'activité, puis une phase 2 avec investigations de sols lorsque la phase 1 révèle un usage sensible.
• Faire figurer dans l'acte la destination projetée de l'actif, condition d'application des régimes spéciaux.
• Caler la condition suspensive et le séquestre sur le résultat des investigations plutôt que sur une déclaration du vendeur.

Cette séquence a un coût, mais il se compare au prix de la réfaction que l'acquéreur devra ensuite obtenir devant un juge, avec un aléa probatoire et un délai de plusieurs années.

Ce qu'il faut retenir

L'état des risques et pollutions n'est pas un document de conformité à annexer, c'est le support d'une obligation légale dont le manquement ouvre à l'acquéreur une option entre résolution et diminution du prix. Mais c'est aussi, pour un investisseur, un document faible : non certifié, purement déclaratif, muet sur l'état physique des sols. La protection réelle de l'acquéreur institutionnel ne vient pas de l'ERP, elle vient des régimes spéciaux des articles L. 125-7 et L. 514-20 du code de l'environnement, d'ordre public et résistants aux clauses de style, et d'une garantie de passif environnemental correctement plafonnée, datée et sécurisée par une sûreté exigible.

Notre parti pris est net : sur un actif industriel, logistique ou en reconversion, la négociation de la clause environnementale doit précéder la fixation du prix, et non la suivre. Avant toute offre ferme, faites croiser l'ERP avec l'historique d'exploitation de la parcelle, faites inscrire la destination projetée dans l'avant-contrat, et conditionnez le versement de la dernière fraction du prix à la levée documentée du risque sols. Si le risque se révèle après la vente, le réflexe est le référé-expertise de l'article 145 du code de procédure civile avant toute discussion transactionnelle : la mesure fige l'état de l'actif, et elle fixe le rapport de force sur le quantum.

Questions fréquentes

Un ERP annexé mais inexact permet-il la même action qu'un ERP absent ? Oui. L'article L. 125-5 du code de l'environnement sanctionne le non-respect de l'obligation d'information, ce qui recouvre l'absence du document comme son caractère inexact ou incomplet. L'omission d'un plan de prévention des risques approuvé, d'un classement en secteur d'information sur les sols ou d'un sinistre indemnisé au titre de la garantie catastrophes naturelles constitue un manquement. L'acquéreur conserve l'option entre la résolution et la diminution du prix demandée au juge, sous réserve de démontrer l'incidence du manquement.

Quel est le délai pour agir après la découverte d'une pollution sur un ancien site industriel ? L'article L. 514-20 du code de l'environnement ouvre à l'acquéreur un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution pour demander la résolution de la vente, la restitution d'une partie du prix ou la réhabilitation du site aux frais du vendeur. Le point de départ n'est donc pas la date de la vente, ce qui permet d'agir plusieurs années après l'acquisition. Le même mécanisme de deux ans à compter de la découverte figure à l'article L. 125-7 pour les terrains situés en secteur d'information sur les sols.

Une clause de non-garantie de l'état du sol est-elle efficace entre professionnels ? Elle neutralise la garantie des vices cachés, mais sa portée s'arrête là. Elle ne fait échec ni au dol de l'article 1137 du code civil, ni aux régimes spéciaux des articles L. 125-7 et L. 514-20 du code de l'environnement, ni au devoir d'information de l'article 1112-1 du code civil, que les parties ne peuvent ni limiter ni exclure. Un vendeur qui connaissait la pollution ne peut en pratique se retrancher derrière une clause de style.

L'ERP doit-il être remis avant la promesse ou à l'acte authentique ? Depuis l'entrée en vigueur du décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022, le 1er janvier 2023, l'information se déroule en trois temps : mention du portail Géorisques dans l'annonce, remise de l'état des risques lors de la première visite, puis annexion à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique. Le document a une durée de validité de six mois et doit être actualisé si ce délai est dépassé à la réitération.

La diminution du prix se calcule-t-elle sur le coût des travaux de dépollution ? Pas nécessairement. La réfaction obtenue sur le fondement de l'article L. 125-5 correspond à la moins-value subie par l'acquéreur du fait du risque non révélé, que le juge apprécie souverainement au vu des éléments d'évaluation produits. Le coût des travaux constitue un indice, mais il peut être supérieur ou inférieur à l'incidence réelle sur la valeur vénale. C'est précisément pourquoi l'expertise judiciaire préalable est déterminante pour fixer le quantum.

Le notaire engage-t-il sa responsabilité en cas d'ERP défaillant ? Le notaire est tenu d'un devoir de conseil et doit vérifier l'efficacité de l'acte qu'il reçoit, ce qui inclut la présence et la cohérence apparente des pièces d'information obligatoires. Sa responsabilité peut être recherchée lorsqu'il a reçu l'acte sans ERP en cours de validité ou sans attirer l'attention des parties sur une incohérence manifeste au regard des informations publiques disponibles. Cette action est subsidiaire et ne dispense pas d'agir contre le vendeur sur le fondement du code de l'environnement.

Un acquéreur en share deal bénéficie-t-il des actions de l'article L. 514-20 ? Non. Ces régimes supposent une vente immobilière. Celui qui acquiert les titres de la société propriétaire reprend le passif environnemental sans disposer de l'option légale de résolution ou de restitution d'une partie du prix. Sa protection repose exclusivement sur l'audit préalable, sur les déclarations et garanties environnementales de la convention de garantie d'actif et de passif, et sur la sûreté adossée à cette garantie.