La franchise de loyer figure aujourd'hui parmi les leviers de négociation les plus courants lors de la signature d'un bail commercial, notamment dans les zones où l'offre de locaux excède la demande. Un preneur qui s'installe dans un local vide, qui doit financer des travaux d'aménagement ou qui subit une montée en charge progressive de son activité obtient fréquemment plusieurs mois de gratuité. Pour le bailleur, cette concession n'est pas neutre : elle affecte la rentabilité de l'investissement, le traitement comptable des loyers et, plus insidieusement, la valeur locative retenue lors du renouvellement. Cette analyse décrypte le mécanisme de la franchise de loyer en bail commercial, son traitement comptable et fiscal, ainsi que les points de vigilance que doivent maîtriser bailleur et preneur avant de signer.
Qu'est-ce qu'une franchise de loyer en bail commercial
La franchise de loyer désigne une période pendant laquelle le preneur est dispensé du paiement du loyer, tout en occupant les locaux ou en y réalisant des travaux. Elle constitue une mesure d'accompagnement commercial consentie par le bailleur pour faciliter la conclusion du bail ou l'installation du locataire.
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, n'organise pas la franchise de loyer. Celle-ci relève de la liberté contractuelle des parties, sur le fondement de l'article 1102 du Code civil. Rien n'oblige donc un bailleur à l'accorder, et rien ne fixe sa durée : elle résulte du seul rapport de force et de l'état du marché locatif local.
Distinguer franchise, réduction et différé de loyer
Trois notions voisines sont souvent confondues, alors que leurs conséquences juridiques et fiscales diffèrent.
- La franchise de loyer est une gratuité totale sur une période déterminée. Le loyer n'est pas dû pour les mois concernés, mais le loyer contractuel de référence reste inchangé pour la suite du bail.
- La réduction de loyer (ou paliers) abaisse le montant dû sur une durée donnée, sans le supprimer. Le loyer progresse ensuite par paliers jusqu'à atteindre le loyer plein.
- Le différé de loyer reporte l'exigibilité du loyer sans l'effacer : les sommes non payées pendant la période de différé restent dues et sont réglées ultérieurement, souvent lissées sur la durée résiduelle du bail.
Cette distinction n'est pas théorique. Une franchise efface définitivement le loyer de la période concernée, tandis qu'un différé crée une créance du bailleur. La rédaction de la clause doit lever toute ambiguïté sur la nature exacte de l'avantage consenti.
Franchise sèche et franchise en contrepartie de travaux
La franchise loyer commercial recouvre en réalité deux situations économiquement très différentes.
La franchise dite "sèche" est une pure incitation commerciale : le bailleur renonce à percevoir un loyer pendant quelques mois pour attirer ou retenir un preneur, sans contrepartie autre que la signature du bail. Elle correspond typiquement à la période d'installation, de travaux d'agencement ou de démarrage d'activité.
La franchise consentie en contrepartie de travaux répond à une logique d'échange. Le preneur réalise, à ses frais, des travaux qui valorisent durablement le local (mise aux normes, gros œuvre, second œuvre incorporé au bien) et dont le bailleur profitera à l'expiration du bail par le jeu de l'accession. En échange, le bailleur consent une franchise proportionnée au coût de ces travaux. Cette qualification emporte des conséquences fiscales lourdes, développées plus loin, car l'administration y voit un échange de prestations réciproques.
Le mécanisme contractuel de la franchise de loyer
Durée, point de départ et articulation avec la prise d'effet du bail
La franchise débute généralement à la prise d'effet du bail ou à la remise des clés. Sa durée s'exprime en mois de loyer, parfois répartis sur plusieurs échéances pour lisser l'effort du bailleur. Il faut clairement identifier ce que couvre la gratuité : le seul loyer hors charges, ou également les charges, la taxe foncière refacturée et les provisions.
Depuis la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014, l'article L.145-40-2 du Code de commerce impose un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et taxes refacturés au preneur, annexé au bail. La franchise ne saurait dispenser les parties de cet inventaire : il convient de préciser expressément si, pendant la période de gratuité, le preneur reste tenu des charges et de la taxe foncière. À défaut, le contentieux est prévisible.
La clause de restitution en cas de départ anticipé
Le preneur dispose, sauf stipulation contraire admise pour les baux de longue durée, de la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale en application de l'article L.145-4 du Code de commerce. Un preneur qui bénéficie d'une franchise substantielle puis quitte les lieux dès la première échéance triennale ferait supporter au bailleur une perte sèche.
Les bailleurs insèrent donc fréquemment une clause de remboursement prorata temporis : en cas de résiliation anticipée à l'initiative du preneur, celui-ci restitue tout ou partie de la franchise, calculée au prorata de la durée du bail non exécutée. La validité d'une telle clause suppose une rédaction rigoureuse. Si elle est qualifiée de clause pénale, le juge peut en modérer le montant sur le fondement de l'article 1231-5 du Code civil lorsqu'il est manifestement excessif. Mieux vaut la rédiger comme une simple condition de l'avantage consenti, adossée à un engagement de durée ferme, plutôt que comme une sanction.
Franchise et loyer contractuel de référence
Le point le plus délicat tient à la relation entre la franchise et le loyer affiché au bail. La franchise ne réduit pas le loyer contractuel : elle en suspend le paiement sur une période. Le loyer de base reste celui qui sert de référence pour l'indexation annuelle, la révision et le renouvellement. Une confusion sur ce point peut conduire un preneur à croire, à tort, que le loyer "réel" est le loyer minoré par la franchise étalée sur toute la durée du bail.
Le traitement comptable de la franchise de loyer
Le principe d'étalement sur la durée ferme du bail
Sur le plan comptable, la franchise de loyer n'est pas rattachée aux seuls exercices pendant lesquels elle est consommée. La doctrine comptable, issue des travaux de l'Autorité des normes comptables et repris dans le Plan comptable général (règlement ANC n°2014-03), retient une logique d'étalement.
L'avantage économique que représente la franchise doit être réparti linéairement sur la durée d'engagement ferme du bail, c'est-à-dire la première période triennale ou toute durée ferme supérieure convenue. Le loyer comptabilisé chaque année correspond alors à la moyenne des loyers effectivement dus sur cette période ferme, franchise déduite.
Concrètement, un preneur qui obtient six mois de franchise sur un engagement ferme de trois ans ne comptabilise pas une charge de loyer nulle les six premiers mois puis pleine ensuite : il constate une charge de loyer lissée sur les trente-six mois, la différence étant portée en compte de régularisation. Symétriquement, le bailleur étale son produit locatif sur la même durée. Ce traitement évite de fausser le résultat des premiers exercices et reflète la réalité économique de la contrepartie.
Franchise en contrepartie de travaux : une immobilisation chez le bailleur
Lorsque la franchise rémunère des travaux qui reviendront au bailleur, le traitement se complexifie. Les travaux réalisés par le preneur et destinés à demeurer dans les locaux à l'expiration du bail constituent, pour le bailleur, un avantage qu'il conviendra le cas échéant d'immobiliser et d'amortir. La franchise devient alors la contrepartie d'une acquisition différée de valeur, et non une simple charge commerciale. Un arbitrage entre expert-comptable et conseil juridique s'impose dès la négociation, car la qualification comptable détermine le traitement fiscal.
La fiscalité de la franchise de loyer
Traitement au regard de l'impôt sur les bénéfices
Pour le bailleur relevant des revenus fonciers (bailleur personne physique détenant l'immeuble en direct), le loyer imposable est le loyer effectivement encaissé. Pendant une franchise sèche, aucun loyer n'étant perçu, aucun revenu foncier n'est imposé au titre de la période de gratuité. Les charges de la propriété (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux déductibles) restent en revanche déductibles dans les conditions de droit commun, ce qui peut générer un déficit foncier imputable selon les règles applicables.
Pour le bailleur soumis à l'impôt sur les sociétés ou relevant des bénéfices industriels et commerciaux, c'est la logique comptable d'étalement qui prévaut : le produit locatif est rattaché aux exercices selon le principe des créances acquises, lissé sur la durée ferme lorsque la doctrine comptable l'impose. La franchise réduit donc le produit imposable de manière répartie, et non concentrée.
Du côté du preneur, la charge de loyer est déductible du résultat imposable au fur et à mesure de son rattachement comptable, c'est-à-dire selon le même étalement. Le preneur ne peut pas déduire un loyer qu'il ne supporte pas économiquement pendant la franchise sèche.
La question centrale de la TVA
La location de locaux nus à usage professionnel est en principe exonérée de TVA, mais la plupart des baux commerciaux relèvent d'une option pour l'assujettissement à la TVA prévue par le Code général des impôts, ou d'un assujettissement de plein droit pour les locaux aménagés.
Pour une franchise sèche, l'absence de loyer signifie l'absence de base d'imposition à la TVA sur la période : aucune TVA n'est due sur un loyer qui n'existe pas.
La situation est radicalement différente pour la franchise consentie en contrepartie de travaux. L'administration fiscale et la jurisprudence, dans le sillage de la Cour de justice de l'Union européenne, analysent cette opération comme un échange de prestations réciproques à titre onéreux. Le bailleur fournit la jouissance du local et renonce au loyer ; le preneur réalise des travaux qui valorisent le bien. Chacune de ces prestations peut alors être soumise à la TVA, sur une base correspondant à la valeur des travaux et non à un flux financier. Cette requalification surprend fréquemment des parties qui pensaient avoir conclu un simple geste commercial. Elle impose de documenter précisément la nature de la franchise et, si un échange est caractérisé, d'anticiper la TVA et sa déductibilité.
Droits d'enregistrement et publicité
Le bail commercial d'une durée supérieure à douze ans est soumis à publicité foncière et à des droits. La franchise de loyer, en minorant les sommes perçues sur la période, n'exonère pas les parties de ces obligations, qui se calculent sur les données du bail. Il convient de vérifier l'assiette applicable avec le notaire lorsque le bail est authentique ou publié.
Points de vigilance pour le bailleur
Préserver la valeur locative de référence
Le risque majeur pour le bailleur se manifeste lors du renouvellement. Le loyer du bail renouvelé est en principe plafonné selon l'article L.145-34 du Code de commerce, mais il peut être fixé à la valeur locative dans les cas de déplafonnement, la valeur locative étant définie par l'article L.145-33. Or les mesures d'accompagnement, dont la franchise, sont un élément d'appréciation de cette valeur.
Une franchise importante peut être interprétée comme le signe que le loyer contractuel affiché est supérieur au loyer économique réel. Un preneur avisé s'en servira pour contester la valeur locative et tirer le loyer vers le bas. Le bailleur a donc intérêt à distinguer clairement, dans la documentation du bail, ce qui relève d'une incitation ponctuelle à l'installation (sans incidence pérenne) de ce qui traduirait une surévaluation structurelle du loyer.
Sécuriser la durée d'engagement
Une franchise généreuse sans engagement de durée ferme expose le bailleur à un départ précoce du preneur. Deux protections se combinent utilement : un engagement ferme du preneur sur une durée supérieure à la période triennale (admis pour renforcer la stabilité), et une clause de remboursement de la franchise prorata temporis en cas de départ anticipé. La rédaction doit éviter la qualification de clause pénale réductible et privilégier la logique de contrepartie conditionnelle.
Articuler franchise, dépôt de garantie et garanties
La franchise ne doit pas fragiliser les sûretés du bailleur. Le dépôt de garantie reste dû dès la prise d'effet du bail, indépendamment de la gratuité des premiers loyers. De même, une caution ou une garantie autonome doit couvrir l'intégralité des obligations du preneur, y compris l'éventuelle obligation de restitution de la franchise. Faire coïncider une franchise longue avec l'absence de sûreté effective reviendrait à cumuler les risques.
Points de vigilance pour le preneur
Vérifier la nature exacte de l'avantage
Le preneur doit s'assurer que la clause consacre bien une franchise (gratuité définitive) et non un différé (report d'une dette). La différence porte sur des sommes qui, dans un cas, ne seront jamais dues et, dans l'autre, resteront exigibles. La lecture attentive de la clause, du sort des charges pendant la période et des modalités de reprise du paiement est déterminante.
Mesurer l'impact d'une clause de remboursement
Un preneur qui accepte une clause de restitution de la franchise en cas de départ anticipé doit intégrer cette charge conditionnelle dans son plan de financement. Quitter les lieux à la première échéance triennale peut alors coûter plusieurs mois de loyer restitués. Cette contrainte réduit la souplesse offerte par la faculté de résiliation triennale de l'article L.145-4 et mérite d'être négociée en connaissance de cause.
Anticiper le traitement comptable et fiscal réel
Le preneur qui raisonne en loyer "moyen" (loyer lissé après franchise) doit garder à l'esprit que le loyer contractuel plein s'appliquera dès la fin de la période de gratuité, avec indexation sur cette base. Le saut de charge à l'issue de la franchise doit être anticipé dans les prévisions de trésorerie. Par ailleurs, si la franchise rémunère des travaux, le preneur doit vérifier les conséquences en matière de TVA et le sort des aménagements en fin de bail, notamment le jeu de l'accession au profit du bailleur.
Rédaction de la clause : les mentions indispensables
Une clause de franchise de loyer robuste précise, sans laisser de zone grise, plusieurs éléments cumulatifs :
- la nature exacte de l'avantage (franchise, et non différé ou réduction), et son caractère définitif
- la durée de la franchise, exprimée en mois, et son point de départ (prise d'effet du bail ou remise des clés)
- le périmètre de la gratuité : loyer seul, ou loyer et charges, taxe foncière, provisions
- le maintien exprès des obligations non couvertes (dépôt de garantie, charges éventuelles, assurances)
- la contrepartie éventuelle (travaux à la charge du preneur) et sa qualification, avec les conséquences fiscales assumées
- la clause de remboursement en cas de départ anticipé, ses modalités de calcul et son fait générateur
- la confirmation que le loyer contractuel de référence, pour l'indexation et le renouvellement, demeure le loyer plein
Conclusion
La franchise de loyer bail commercial n'est pas un simple geste commercial anodin : c'est une clause à double détente dont les effets se déploient sur toute la vie du bail, jusqu'au renouvellement. Un bailleur qui l'accorde sans encadrer la durée d'engagement ni documenter son caractère incitatif ponctuel affaiblit sa position sur la valeur locative et s'expose à un départ précoce non compensé. Un preneur qui la négocie sans lire la clause de restitution ni anticiper le saut de charge à l'issue de la période de gratuité découvre des contraintes qu'il n'avait pas budgétées. La ligne de partage la plus sensible reste la distinction entre franchise sèche et franchise en contrepartie de travaux, car cette dernière peut basculer dans le champ de la TVA au titre d'un échange de prestations.
Avant toute signature, il est recommandé de faire qualifier précisément la franchise par un conseil juridique et de valider son traitement avec un expert-comptable, en particulier lorsqu'elle rémunère des travaux. Une clause claire sur la nature, la durée, le périmètre et le sort de la franchise en cas de départ anticipé vaut mieux qu'une négociation généreuse mais imprécise.
Questions fréquentes
Une franchise de loyer réduit-elle le loyer du bail renouvelé ?
Non, pas directement. Le loyer contractuel de référence reste le loyer plein, servant de base à l'indexation, à la révision et au calcul du plafonnement de l'article L.145-34 du Code de commerce. En revanche, une franchise importante peut être invoquée comme indice que le loyer affiché dépasse la valeur locative réelle définie à l'article L.145-33, et peser sur la fixation du loyer en cas de déplafonnement. Le bailleur a donc intérêt à documenter le caractère purement incitatif de la franchise.
La franchise de loyer est-elle soumise à la TVA ?
Une franchise sèche, sans contrepartie autre que la signature du bail, ne génère aucune TVA sur la période, faute de loyer perçu. En revanche, une franchise consentie en contrepartie de travaux réalisés par le preneur et profitant au bailleur peut être analysée comme un échange de prestations réciproques à titre onéreux, potentiellement soumis à la TVA sur la valeur des travaux, conformément à l'analyse retenue par la Cour de justice de l'Union européenne. La qualification exacte de la franchise est donc décisive.
Comment comptabiliser une franchise de loyer chez le preneur ?
Selon le Plan comptable général (règlement ANC n°2014-03), l'avantage résultant de la franchise doit en principe être étalé linéairement sur la durée d'engagement ferme du bail, généralement la première période triennale. Le preneur constate ainsi une charge de loyer lissée sur cette durée, et non une charge nulle pendant la gratuité puis pleine ensuite. La différence est portée en compte de régularisation. Une validation par l'expert-comptable est recommandée selon la durée ferme réellement convenue.
Le preneur doit-il rembourser la franchise s'il quitte les lieux à la première échéance triennale ?
Uniquement si le bail contient une clause de remboursement prorata temporis. En l'absence d'une telle clause, la franchise reste définitivement acquise, même en cas de résiliation triennale au titre de l'article L.145-4 du Code de commerce. Lorsque la clause existe, sa rédaction doit éviter la qualification de clause pénale, réductible par le juge sur le fondement de l'article 1231-5 du Code civil si elle est manifestement excessive.
Faut-il payer les charges pendant la période de franchise ?
Cela dépend exclusivement de la rédaction du bail. La franchise porte par défaut sur le loyer hors charges, mais les parties peuvent l'étendre aux charges, à la taxe foncière refacturée et aux provisions. L'inventaire des charges imposé par l'article L.145-40-2 du Code de commerce depuis la loi Pinel de 2014 doit être annexé au bail, et la clause de franchise doit préciser expressément si le preneur reste tenu des charges pendant la gratuité.
Quelle différence entre franchise, réduction et différé de loyer ?
La franchise est une gratuité définitive : le loyer des mois concernés n'est jamais dû. La réduction abaisse le loyer sans le supprimer, souvent par paliers progressifs. Le différé reporte l'exigibilité du loyer sans l'effacer : les sommes non payées pendant la période restent dues et sont réglées ultérieurement. Ces trois mécanismes emportent des conséquences comptables et fiscales distinctes, ce qui rend la précision rédactionnelle essentielle.
Un bailleur personne physique est-il imposé sur un loyer qu'il n'a pas perçu pendant la franchise ?
Non. Pour un bailleur relevant des revenus fonciers, seul le loyer effectivement encaissé est imposable en application des règles du Code général des impôts. Pendant une franchise sèche, aucun loyer n'étant perçu, aucun revenu foncier n'est imposé sur cette période. Les charges déductibles de la propriété restent néanmoins imputables, ce qui peut faire naître un déficit foncier soumis aux règles d'imputation en vigueur.
