ILAT 2026 : indexation des baux de bureaux et d'activités tertiaires, ce que le bailleur peut réellement répercuter

La publication trimestrielle de l'indice des loyers des activités tertiaires ouvre, chez un bailleur institutionnel détenant un portefeuille de bureaux, d'entrepôts logistiques ou de locaux occupés par des professions libérales, une séquence contrainte : vérifier la validité de la clause, calculer la variation sur le bon trimestre de référence, notifier, encaisser, puis tenir la position face à une contestation du preneur. L'erreur la plus coûteuse ne porte pas sur le taux : elle porte sur la clause elle-même, qu'un preneur bien conseillé fera réputer non écrite pour l'ensemble du bail. Ce guide retrace, du côté du bailleur, la chaîne complète : champ d'application de l'ILAT, validité de la clause d'indexation, articulation avec la révision triennale et la révision pour variation d'un quart, plafonnement au renouvellement, et calendrier des contestations ouvertes au locataire.

Lire l'indice avant de notifier : source, trimestre de référence, périmètre de variation

L'ILAT est publié par l'INSEE. Pour un bailleur institutionnel, deux réflexes conditionnent la solidité de la notification d'indexation.

Premier réflexe : ne retenir que la valeur publiée par l'INSEE pour le trimestre considéré, telle qu'elle figure dans l'avis publié au Journal officiel, et non une valeur reprise d'une source secondaire ou d'un comparateur en ligne. Les séries font l'objet de publications successives et la mention du trimestre doit être exacte à la ligne près dans le courrier adressé au preneur. Une indexation calculée sur un indice erroné expose à une restitution, et surtout à un débat sur la bonne foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause.

Second réflexe : le trimestre de référence est celui que le bail désigne, pas celui que la gestion locative trouve commode. La clause type d'un bail tertiaire fixe un indice de base (trimestre de référence à la signature) et un indice de comparaison (même trimestre, année suivante). La tentation récurrente des services de gestion consiste à substituer au trimestre contractuel le dernier indice publié à la date d'échéance, pour capter une variation plus favorable. Cette substitution n'est pas une facilité de calcul : elle modifie la période de variation prise en compte et fait entrer la clause dans le champ de l'article L. 112-1, alinéa 2, du code monétaire et financier.

Une précision de méthode, trop souvent négligée dans les portefeuilles à baux anciens : le dispositif temporaire de limitation de la variation d'indice adopté en 2022 visait un périmètre précis de preneurs et d'indice. Il ne doit pas être transposé par analogie à une indexation ILAT sans vérification de son champ exact et de sa période d'application. Avant toute mention dans une notification, cette vérification doit être faite texte en main.

L'ILAT n'est pas l'indice des bureaux : le champ réel de l'indice tertiaire

La confusion la plus répandue consiste à présenter l'indice ILAT comme l'indice des baux de bureaux. Le champ légal est à la fois plus large et plus précis.

L'article L. 112-2 du code monétaire et financier répute en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble la clause prévoyant, pour les activités autres que celles visées au premier alinéa ainsi que pour les activités exercées par les professions libérales, une indexation sur la variation de l'ILAT. Le premier alinéa vise, lui, les activités commerciales ou artisanales définies par décret, auxquelles correspond l'indice des loyers commerciaux.

L'article D. 112-2 du même code, dans sa rédaction issue du décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011, tranche la répartition :

Les activités mentionnées au deuxième alinéa de l'article L. 112-2 sont les activités tertiaires autres que les activités commerciales et artisanales mentionnées au premier alinéa du présent article. Elles recouvrent notamment les activités des professions libérales et celles effectuées dans des entrepôts logistiques.

Trois conséquences opérationnelles pour un bailleur.

D'abord, le critère est l'activité du preneur, pas la nature physique du local. Un local de bureaux occupé par une société exerçant une activité commerciale ne bascule pas automatiquement dans le champ de l'ILAT du seul fait de sa configuration. L'analyse se fait à partir de la destination contractuelle et de l'activité effectivement exercée.

Ensuite, les entrepôts logistiques relèvent expressément du champ de l'indice tertiaire, ce qui intéresse directement les fonds détenant des actifs de messagerie ou de distribution. La qualification d'« entrepôt logistique » se discute au regard de l'exploitation réelle, et non de la seule nomenclature cadastrale.

Enfin, le texte de D. 112-2 en vigueur ne contient plus l'exclusion, figurant dans la rédaction antérieure, des locaux à usage exclusif de bureaux du champ de l'indice commercial. Un bail rédigé sur un modèle ancien qui reprendrait cette exclusion comme justification de la clause repose sur une base textuelle périmée. Ce point mérite un audit documentaire sur les baux signés avant 2012 et reconduits depuis.

La clause d'indexation du bail tertiaire : trois points de rupture

L'indexation annuelle est contractuelle. Elle ne procède pas du statut des baux commerciaux mais de la clause d'échelle mobile stipulée au bail. Sa fragilité se concentre sur trois points.

La distorsion entre période d'indice et période de révision

L'article L. 112-1, alinéa 2, du code monétaire et financier pose la règle :

Est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision.

Pour une indexation annuelle, la période de variation d'indice doit donc être de douze mois. Deux configurations créent la distorsion. La première, la plus classique : la première indexation est calculée sur une période supérieure à un an, parce que l'indice de base retenu est antérieur de plus de quatre trimestres à l'indice de comparaison, souvent du fait d'un décalage entre date de signature et date d'entrée en jouissance. La seconde, plus sournoise : la clause prévoit que l'indexation ne joue qu'à la hausse, ou qu'elle est neutralisée les années où l'indice recule, tandis que l'indice de base reste figé. Le bail organise alors mécaniquement, lors du retour à la hausse, une variation d'indice couvrant plusieurs années pour une seule révision.

La sanction est le réputé non écrit, qui opère de plein droit. L'étendue exacte de cette sanction, clause entière ou seule année distordue, et le régime de la restitution des sommes perçues relèvent de la jurisprudence et ne sont pas réglés par les textes. Pour un bailleur institutionnel, le raisonnement doit donc se faire en exposition maximale : une clause distordue se traite comme un risque de restitution portant sur toute la chaîne d'indexations postérieures, et non comme un simple ajustement d'une échéance. Le régime de cette sanction et la restitution des indexations versées sont analysés dans notre article sur la clause d'échelle mobile réputée non écrite.

La clause stipulée au seul profit du bailleur

La clause qui ne joue qu'à la hausse pose un second problème, distinct de la distorsion : elle rompt la réciprocité inhérente à l'échelle mobile. La prudence impose, dans les baux nouveaux comme dans les avenants, de stipuler une indexation jouant dans les deux sens, avec un indice de base et un indice de comparaison glissants, de sorte que chaque révision annuelle porte sur exactement quatre trimestres de variation.

Les clauses qui font échec au régime légal de la révision

L'article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction en vigueur depuis le 28 mai 2026 issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, répute non écrits les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

Le bloc L. 145-37 à L. 145-41 couvre l'intégralité du régime de la révision. Une clause qui interdirait au preneur de demander la révision triennale, ou qui écarterait par avance la révision pour variation de plus d'un quart, est donc dépourvue d'effet. Les baux tertiaires de portefeuille comportent encore de telles stipulations, parfois héritées de modèles antérieurs à 2014. Elles ne protègent pas le bailleur : elles lui donnent un faux sentiment de sécurité sur la trajectoire locative.

Indexation annuelle et révision triennale : deux calendriers à ne pas confondre

L'indexation contractuelle joue à l'échéance anniversaire prévue au bail, sans formalité judiciaire. La révision légale obéit à un autre régime, posé par l'article L. 145-37 du code de commerce, qui ouvre la révision à la demande de l'une ou de l'autre des parties sous les réserves des articles L. 145-38 et L. 145-39.

Le délai et la date d'effet (L. 145-38)

L'article L. 145-38 encadre le calendrier :

La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, la date d'effet est donc la date de la demande. La règle est symétrique et fatale pour le bailleur retardataire : chaque mois de retard dans la notification est un mois de différentiel locatif définitivement perdu. Il n'existe pas de rétroactivité au terme triennal.

La forme de la demande (R. 145-20)

L'article R. 145-20 impose que la demande de révision soit formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et qu'elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande. Les étapes et le formalisme de la demande font l'objet d'un développement distinct dans notre guide de la révision triennale du loyer commercial.

Deux points de vigilance. L'omission du montant est sanctionnée par la nullité : une demande rédigée en termes généraux, ou renvoyant à un calcul en annexe sans chiffre, est inopérante et ne purge pas le délai. Par ailleurs, le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 a supprimé de cet article la faculté, pour les parties, de convenir d'une date d'effet plus ancienne ou plus récente. Les modèles de courriers qui proposent encore une date d'effet négociée reposent sur un texte abrogé.

Le plafonnement de la révision triennale et son unique exception

L'article L. 145-38 pose, par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, que la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

Le plafonnement indiciaire est donc le principe, et le même texte en limite strictement l'exception : il faut la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. La formulation est exigeante sur trois points cumulatifs : une modification matérielle, portant sur les facteurs locaux de commercialité, ayant par elle-même produit l'effet quantifié. L'erreur fréquente consiste à transposer ici la formule du renouvellement, qui vise une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33. Ce n'est pas le même standard, et un mémoire bâti sur la mauvaise formule est voué à l'échec.

Lorsque la preuve est rapportée, le même article ajoute un lissage : la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Un déplafonnement triennal victorieux ne produit donc pas un rattrapage immédiat mais un rattrapage étalé.

Il faut enfin assumer une incertitude. L'articulation entre l'indexation contractuelle annuelle et la révision triennale, notamment la question de savoir si une indexation intermédiaire constitue une « fixation amiable du loyer » faisant courir un nouveau délai, n'est pas tranchée par les textes. Elle relève de la jurisprudence et doit être traitée, dans un portefeuille, comme un point d'arbitrage à sécuriser dossier par dossier plutôt que comme une règle acquise.

La révision pour variation de plus d'un quart (L. 145-39) : l'arme à double tranchant

L'article L. 145-39 ouvre une voie dérogatoire :

En outre, et par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

Deux enseignements pour un bailleur de bureaux ou d'entrepôts dont les loyers ont été portés très au-delà du prix d'origine par des années d'indexation cumulée.

Premier enseignement : le texte est à double sens. Un preneur dont le loyer a progressé de plus d'un quart sous l'effet de l'indice ILAT peut demander la révision, et l'article R. 145-22 dispose que le juge adapte le jeu de l'échelle mobile à la valeur locative au jour de la demande. Dans un marché de bureaux où la valeur locative de l'actif s'est dégradée, par exemple sur un immeuble périphérique non rénové, la révision de l'article L. 145-39 est un instrument de baisse, utilisé contre le bailleur. L'indexation cumulée crée elle-même la condition d'ouverture de l'action.

Second enseignement : depuis la loi du 18 juin 2014, cette révision est elle aussi lissée. Le second alinéa de L. 145-39 prévoit que la variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. La lecture, encore répandue, selon laquelle la révision pour variation d'un quart serait libre de tout plafonnement annuel correspond à l'état du droit antérieur à 2014.

L'article R. 145-22 ajoute une règle utile en gestion de portefeuille : si l'un des éléments retenus pour le calcul de la clause d'échelle mobile vient à disparaître, la révision ne peut être demandée et poursuivie que dans les conditions de l'article L. 145-38. Toute clause ILAT doit donc anticiper la disparition ou le rebasement de l'indice, faute de quoi le bailleur se retrouve ramené au régime triennal de droit commun.

Le renouvellement : plafonnement indiciaire, trimestre de référence et seuil de douze ans

Au renouvellement, l'article L. 145-34 pose que, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'ILC ou de l'ILAT.

Trois règles doivent être reprises telles quelles dans la préparation d'un renouvellement de bail de bureaux.

La première concerne le trimestre de référence. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de l'indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. Et en cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, la variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

La deuxième est un levier de calendrier souvent sous-exploité côté bailleur : le plafonnement cesse de s'appliquer lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. Laisser courir la tacite prolongation est donc une stratégie, à arbitrer au regard de l'évolution de la valeur locative de l'actif et du risque de départ du preneur. Sur le calcul de la durée effective et la détermination de la valeur locative, voir notre article consacré au déplafonnement du loyer commercial après douze ans.

La troisième est le lissage. En cas de modification notable des éléments des 1° à 4° de L. 145-33, ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Un point doit être traité avec prudence. L'article L. 145-36 renvoie à un décret pour les éléments permettant de déterminer le prix des baux des locaux à usage exclusif de bureaux, et l'article R. 145-11 prévoit que ce prix est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence, les deuxième et troisième al