Retard de livraison en VEFA : pénalités, résolution et préjudice locatif de l'investisseur

Un décalage de six à douze mois sur la livraison d'un programme acquis en bloc ne se traduit pas seulement par une gêne calendaire : il déplace la date de mise en location, prolonge la période d'intérêts intercalaires, décale l'entrée en jouissance d'un preneur déjà engagé par un bail en l'état futur d'achèvement et, dans certains montages, fait sauter la condition d'achèvement d'un avantage fiscal. Face au promoteur, l'investisseur dispose pourtant d'un arsenal contractuel et légal dont il n'exploite généralement qu'une fraction, par méconnaissance de l'articulation entre clause pénale, indemnisation de droit commun et résolution. Ce guide traite du retard de livraison en VEFA du seul point de vue de l'acquéreur professionnel ou patrimonial : qualification juridique du retard, audit des causes de suspension, chiffrage du préjudice locatif et du surcoût de portage, activation des pénalités de retard VEFA, seuil de la résolution VEFA et stratégie procédurale face à un vendeur défaillant.

Qualifier le retard : date contractuelle, achèvement et livraison ne se confondent pas

La vente en l'état futur d'achèvement, définie à l'article 1601-3 du Code civil, transfère immédiatement à l'acquéreur la propriété du sol et des constructions existantes, les ouvrages à venir devenant sa propriété au fur et à mesure de leur exécution. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception. Trois notions doivent être distinguées avant toute mise en demeure.

L'achèvement est défini à l'article R. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) : l'immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et installés les éléments d'équipement indispensables à son utilisation conforme à sa destination. Le texte précise que les défauts de conformité et les malfaçons ne font pas obstacle à l'achèvement, sauf s'ils rendent l'ouvrage ou ses éléments impropres à leur utilisation. La réception est l'acte par lequel le vendeur, maître de l'ouvrage, accepte les travaux de ses entreprises : elle déclenche les garanties des articles 1792 et suivants du Code civil, mais elle est inopposable à l'acquéreur. La livraison, enfin, est la mise à disposition matérielle du bien au profit de l'acquéreur, constatée par procès-verbal contradictoire avec réserves.

Ces trois dates ne coïncident pas. Un acte de vente qui stipule une obligation d'achèvement sans fixer de date de livraison expose l'investisseur à voir le promoteur soutenir qu'il a exécuté son obligation alors que le bien n'est pas remis et n'est pas louable. La première vérification porte donc sur le fait générateur contractuel des pénalités : date d'achèvement au sens de R. 261-1, date de livraison, ou obtention de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (article R. 462-1 du Code de l'urbanisme).

Les contrats de promoteurs expriment fréquemment la date de livraison par trimestre ou par semestre, parfois assortie de la mention selon laquelle il s'agirait d'une simple prévision. La jurisprudence relative au retard de livraison en VEFA retient que le délai stipulé, même exprimé par période, constitue un engagement : le retard court à compter du dernier jour de la période visée. Les stipulations qui tendent à priver la date de tout caractère obligatoire sont privées d'effet, le juge refusant de valider une obligation dont le débiteur fixerait seul le terme.

Secteur protégé, secteur libre et qualité de l'acquéreur : la grille de lecture préalable

L'acquéreur en bloc commet souvent l'erreur de raisonner par analogie avec les contentieux de particuliers. La grille est différente et elle se construit sur deux axes.

Le premier axe est celui de la destination de l'immeuble. Dès lors que l'immeuble vendu est à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, la vente relève du secteur protégé des articles L. 261-10 et suivants du CCH, quelle que soit la qualité de l'acquéreur. Un bailleur institutionnel qui acquiert cinquante logements en bloc bénéficie donc des dispositions d'ordre public : garantie financière d'achèvement de l'article L. 261-10-1 du CCH, échelonnement impératif des paiements de l'article R. 261-14 du CCH (35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement de l'immeuble, le solde étant payable à la livraison et consignable en cas de contestation). À l'inverse, une acquisition de bureaux, de locaux d'activité ou d'un hôtel relève du secteur libre des articles 1601-1 à 1601-4 du Code civil : aucune garantie d'achèvement, aucun calendrier de paiement légal, aucun formalisme protecteur. Tout dépend alors de ce qui a été négocié.

Le second axe est celui de la qualité de l'acquéreur. Le droit de la consommation est largement hors jeu pour l'investisseur : le délai de rétractation de l'article L. 271-1 du CCH est réservé à l'acquéreur non professionnel, et la police des clauses abusives des articles L. 212-1 et R. 212-1 du Code de la consommation suppose la qualité de consommateur ou de non-professionnel. Une société de gestion, une foncière ou une SCI structurée opérant une acquisition en bloc ne peut en pratique s'en prévaloir pour faire tomber une clause de suspension des délais rédigée en termes larges ou un plafond de pénalités dérisoire. La conséquence opérationnelle est directe : pour l'investisseur professionnel, la qualité de la rédaction du contrat est le seul rempart. Ce qui n'a pas été négocié à la signature ne se rattrapera pas par le droit de la consommation en phase contentieuse.

Auditer les causes légitimes de suspension du délai

Tout contrat de VEFA comporte une clause énumérant les causes légitimes de suspension : intempéries, grève, défaillance d'une entreprise, redressement judiciaire d'un corps d'état, recours contentieux contre le permis de construire, découvertes archéologiques, injonctions administratives. Dans la quasi-totalité des dossiers, la défense du promoteur consiste à neutraliser le retard par l'accumulation de ces causes. L'audit de ce décompte constitue le cœur du travail préparatoire.

Plusieurs principes structurent la contestation :

• la cause de suspension doit être prévue au contrat et définie de façon suffisamment précise, une clause visant globalement « tout événement de nature à retarder le chantier » étant trop indéterminée pour produire effet ;
• le vendeur supporte la charge de la preuve de l'événement, de sa durée et de son incidence réelle sur le chemin critique du planning, un relevé météorologique ne valant pas démonstration d'un arrêt de chantier ;
• l'attestation du maître d'œuvre d'exécution, systématiquement produite, ne lie pas le juge : c'est un élément de preuve émanant d'un cocontractant du vendeur, soumis à la libre appréciation du tribunal ;
• les clauses à coefficient multiplicateur, qui convertissent un jour d'intempérie en deux ou trois jours de report, sont fragiles au-delà de ce que justifie la reprise technique du chantier ;
• la défaillance d'une entreprise ne constitue pas en soi un cas de force majeure au sens de l'article 1218 du Code civil, le promoteur étant tenu de sa propre organisation et du choix de ses sous-traitants.

En pratique, il faut reconstituer le planning contractuel, le confronter aux comptes rendus de chantier et exiger un décompte jour par jour. L'écart entre le retard revendiqué par le promoteur et le retard justifiable détermine l'assiette des pénalités de retard VEFA et, le cas échéant, la gravité de l'inexécution au sens de l'article 1224 du Code civil.

Chiffrer le préjudice de l'investisseur

Le chiffrage est l'exercice que les acquéreurs négligent le plus et celui qui détermine le rapport de force. Il ne se réduit pas aux loyers manquants.

Perte locative nette

La perte de loyers se calcule en net, et non en brut : il faut déduire les charges non exposées pendant la période de retard, les charges de copropriété non appelées faute de livraison, l'absence de taxe foncière si le fait générateur n'est pas acquis, et tenir compte de la franchise de loyer qui aurait de toute façon été consentie au premier preneur. Pour un immeuble résidentiel en bloc, la perte doit être calculée après application d'un taux de vacance de commercialisation réaliste et du délai moyen de mise en location, sauf à ce que le poste soit réduit par le juge au titre de l'aléa locatif.

Lorsque la perte se présente sous la forme d'une occasion manquée (un preneur identifié qui renonce), le poste relève de la perte de chance et sera indemnisé à proportion de la probabilité de l'engagement, non à sa valeur faciale. D'où l'intérêt de conserver la trace écrite des négociations locatives interrompues.

Surcoût de portage et coût de financement

Le poste le plus solide est le surcoût financier. Il comprend l'allongement de la période d'intérêts intercalaires sur les tranches débloquées au fil des appels de fonds, la prorogation de la ligne de crédit et les commissions associées, le coût d'un refinancement rendu nécessaire par le décalage du terme, le portage d'une avance en compte courant d'associé, ainsi que le décalage de la date de mise en loyer qui affecte le calcul des covenants bancaires. Ces montants sont documentés par les tableaux d'amortissement et les avenants bancaires : ils sont certains, liquides et difficilement contestables.

S'y ajoutent, selon les opérations, les frais de garde et de gardiennage, les honoraires de property management engagés à vide, les frais de prolongation d'une assurance dommages-ouvrage ou d'une garantie locative, et les coûts de réorganisation d'un déménagement d'exploitant.

Engagements pris en aval et effets fiscaux

L'investisseur qui a signé un bail en l'état futur d'achèvement (BEFA) est en position de double exposition : il doit au preneur une indemnité ou des pénalités de son propre chef, tandis que son recours contre le promoteur est plafonné par la clause pénale de la VEFA. Ce différentiel doit être identifié avant la signature et répercuté par une clause miroir. À défaut, le retard du promoteur se transforme en perte sèche pour l'acquéreur. Les clauses de délai et de pénalités de livraison propres à ce bail sont détaillées dans notre article consacré au bail en l'état futur d'achèvement.

Sur le plan fiscal, les dispositifs d'incitation à l'investissement locatif subordonnent l'avantage à un achèvement dans un délai contraint. Le dispositif Pinel, fermé aux acquisitions nouvelles depuis le 31 décembre 2024 mais encore en cours d'exécution pour les opérations engagées, exigeait ainsi, pour une acquisition en VEFA, un achèvement dans les trente mois de la signature de l'acte authentique (article 199 novovicies du Code général des impôts). La remise en cause de la réduction d'impôt constitue un chef de préjudice indemnisable, à condition de l'avoir porté à la connaissance du vendeur. Le même raisonnement vaut pour la récupération de TVA conditionnée à une exploitation para-hôtelière dont le démarrage est décalé.

Activer la clause pénale : conditions, limites et articulation avec le préjudice réel

Mise en demeure et liquidation

L'article 1231-5 du Code civil régit la clause pénale. Son alinéa 5 pose une condition souvent oubliée :

« Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

La mise en demeure doit donc être adressée par lettre recommandée avec avis de réception, viser la clause, rappeler la date contractuelle de livraison, contester expressément les causes de suspension invoquées et liquider le décompte à la date d'envoi. Une réclamation formulée seulement lors du procès-verbal de livraison fait perdre les pénalités courues antérieurement lorsque le contrat ne prévoit pas de dispense de mise en demeure.

Le pouvoir du juge et le plafonnement

Le juge peut, même d'office, modérer la pénalité manifestement excessive ou augmenter celle qui est manifestement dérisoire. Cette dernière faculté est le véritable levier de l'investisseur : les contrats de promoteurs stipulent fréquemment une pénalité d'un montant très faible rapporté au prix, parfois plafonnée en nombre de mois. Lorsque la pénalité stipulée est sans commune mesure avec le préjudice effectivement subi, documenté par le chiffrage du portage et de la perte locative, la demande d'augmentation sur le fondement de l'article 1231-5 est recevable. Elle suppose de produire le préjudice réel, ce qui ramène à la qualité du chiffrage. Le régime de la révision judiciaire de la pénalité est exposé, au-delà de la seule VEFA, dans notre étude de la clause pénale dans les contrats.

Clause pénale exclusive ou non du préjudice complémentaire

Par principe, la clause pénale est forfaitaire : elle fixe par avance l'indemnité due et le créancier ne peut réclamer en sus la réparation du préjudice excédentaire. L'investisseur dispose de trois voies pour sortir de ce plafond :

• stipuler dès la signature que la pénalité constitue un plancher non exclusif de l'indemnisation du préjudice complémentaire, ou cantonner son objet au seul retard simple en réservant les autres chefs ;
• démontrer que le manquement du vendeur excède le simple retard et relève d'un autre fondement, par exemple un défaut de conformité du programme livré, un manquement à l'obligation d'information ou une faute dolosive ;
• rechercher la responsabilité délictuelle d'un tiers au contrat, notamment lorsque le retard procède d'une faute distincte d'un intervenant à l'acte de construire.

Un levier d'exécution mérite d'être systématisé : la compensation, prévue à l'article 1347 du Code civil, entre les pénalités liquidées et le solde du prix payable à la livraison. Dès lors que la créance de pénalités est certaine, liquide et exigible, et que la mise en demeure a été délivrée, la compensation peut être notifiée au vendeur et au notaire. Elle doit être distinguée de la consignation du solde de 5 % prévue à l'article R. 261-14 du CCH, qui ne joue qu'en cas de contestation sur la conformité ou les réserves et qui n'a pas vocation à couvrir le retard.

Résolution de la VEFA : seuil de gravité, mécanique et contre-indications

La résolution VEFA est l'arme la plus visible et, pour un investisseur, rarement la plus rationnelle. Son régime relève de l'article 1224 du Code civil, qui ouvre trois voies : le jeu d'une clause résolutoire expresse, la résolution par notification du créancier après mise en demeure sur le fondement de l'article 1226, ou la résolution judiciaire de l'article 1227.

Le seuil est celui de l'inexécution suffisamment grave. Un retard de quelques semaines ne l'atteint pas. Un décalage de plusieurs trimestres, non justifié par des causes légitimes, assorti d'un chantier arrêté et de l'incapacité du vendeur à présenter un planning crédible d'achèvement, l'atteint en revanche. La gravité s'apprécie au regard de l'économie du contrat : lorsque l'acquéreur a fait entrer la date de livraison dans le champ contractuel en la liant expressément à un engagement locatif ou à un calendrier d'exploitation, la démonstration est largement facilitée. C'est un argument qui se prépare à la signature, non au contentieux.

Trois précautions procédurales conditionnent l'efficacité de la démarche. D'abord, la résolution par notification de l'article 1226 s'opère aux risques et périls du créancier : si le juge, saisi ensuite, estime la gravité insuffisante, l'acquéreur devient lui-même le contractant fautif. Ensuite, l'article 1228 permet au juge, selon les circonstances, d'ordonner l'exécution du contrat plutôt que de prononcer la résolution, ou d'accorder un délai au vendeur. Enfin, la VEFA ayant opéré transfert de propriété et ayant été publiée, la demande en justice tendant à la résolution doit elle-même être publiée au service de la publicité foncière en application de l'article 28, 4°, c du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, à peine d'irrecevabilité. L'omission de cette formalité est une cause récurrente de perte de dossier.

Reste l'arbitrage économique. La résolution replace l'investisseur dans la situation d'avoir à restituer un actif en cours de construction et à récupérer un prix partiellement payé, créance dont le recouvrement dépend de la solvabilité du promoteur. Dans un marché où la valeur de l'actif achevé excède le prix d'acquisition, la résolution détruit de la valeur. L'arbitrage se fait donc au cas par cas : exécution forcée en nature sur le fondement de l'article 1221 du Code civil, assortie d'une astreinte et d'une demande indemnitaire, plutôt que résolution, lorsque l'actif conserve son intérêt patrimonial.

Au stade antérieur du contrat préliminaire de l'article L. 261-15 du CCH, la logique diffère : le dépôt de garantie, plafonné par l'article R. 261-28 du CCH à 5 % si l'acte doit être conclu dans l'année et à 2 % si le délai est compris entre un et deux ans, doit être restitué dans le délai de trois mois dans les cas énumérés à l'article R. 261-31, notamment lorsque le contrat n'est pas conclu du fait du vendeur.

Promoteur défaillant : garantie d'achèvement, procédure collective et rang du créancier

Le retard de livraison est souvent le symptôme d'une difficulté financière du promoteur. L'investisseur doit alors raisonner en créancier.

La garantie financière d'achèvement de l'article L. 261-10-1 du CCH, désormais exclusivement extrinsèque depuis le décret n° 2016-359 du 25 mars 2016 et délivrée par un établissement de crédit ou un assureur, garantit l'achèvement de l'immeuble ou le remboursement des versements. Elle ne garantit ni le respect du délai, ni le paiement des pénalités, ni l'indemnisation du préjudice locatif. Sa mobilisation suppose une défaillance financière caractérisée du vendeur, non un simple retard. Il convient de solliciter sans délai la communication de l'attestation de garantie, d'en vérifier la portée et de mettre le garant en demeure de désigner l'intervenant chargé de la reprise du chantier.

En cas d'ouverture d'une procédure collective, la mécanique change. L'article L. 622-21 du Code de commerce arrête les poursuites individuelles. Le sort de la VEFA se joue sur le terrain des contrats en cours de l'article L. 622-13 du Code de commerce : l'acquéreur peut mettre en demeure l'administrateur de se prononcer sur la continuation du contrat, le silence gardé pendant plus d'un mois entraînant la résiliation de plein droit. Les pénalités échues antérieurement au jugement d'ouverture doivent être déclarées au passif dans le délai de deux mois à compter de la publication au BODACC (articles L. 622-24 et R. 622-24 du Code de commerce), sous peine d'inopposabilité. Le calendrier de la procédure collective prime alors sur le calendrier contractuel : c'est à ce moment que se décide le rang effectif de l'investisseur. La situation des acquéreurs face à un vendeur en procédure collective fait l'objet d'un développement distinct dans notre article sur le promoteur immobilier en redressement judiciaire.

Calendrier procédural : quel acte, à quel moment

La chronologie des actes détermine l'issue bien davantage que la qualité des moyens de fond.

• Dès le premier glissement de planning : courrier de réserve, demande de communication du planning actualisé et des comptes rendus de chantier, rappel des stipulations relatives aux causes de suspension.
• Au dépassement de la date contractuelle : mise en demeure liquidant les pénalités, réitérée périodiquement pour interrompre toute discussion sur la connaissance du retard.
• En cas de chantier arrêté ou de contestation technique : requête en référé sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile aux fins de désignation d'un expert, avant tout procès, pour constater l'état d'avancement, les malfaçons et l'incidence du retard. Cette mesure fige la preuve et interrompt la prescription.
• Lorsque la créance de pénalités est liquidée et non sérieusement contestable : référé-provision de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, voie rapide et efficace sur la clause pénale.
• Au fond : assignation devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, compétent en matière réelle immobilière en application de l'article 44 du Code de procédure civile.

Sur la prescription, l'action indemnitaire fondée sur le retard se prescrit par cinq ans à compter du jour où l'acquéreur a connu les faits lui permettant d'agir (article 2224 du Code civil). Ne pas confondre avec le régime des vices et défauts de conformité apparents : le vendeur n'en est déchargé qu'au terme du délai prévu à l'article 1642-1 du Code civil et l'action doit, à peine de forclusion, être introduite dans l'année suivant la date à laquelle il peut en être déchargé (article 1648 alinéa 2). Les garanties de parfait achèvement, de bon fonctionnement et décennale sont par ailleurs dues par le vendeur en application de l'article 1646-1 du Code civil.

Ce qui se négocie avant la signature

L'essentiel du contentieux du retard se gagne au stade de la rédaction. Pour un acquéreur en bloc, quatre points sont non négociables.

Une date de livraison ferme, exprimée en jour et non en trimestre, avec un point de départ des pénalités clairement identifié et une définition contractuelle de la livraison distincte de l'achèvement. Une liste limitative et définie des causes de suspension, excluant la défaillance d'entreprise et le coefficient multiplicateur, assortie d'une obligation de notification de l'événement dans un délai bref sous peine de déchéance. Une clause pénale calibrée sur l'économie réelle du dossier, expressément stipulée non exclusive de l'indemnisation du préjudice complémentaire, et dont le plafond, s'il existe, est corrélé aux engagements pris par l'acquéreur au titre du BEFA. Enfin, une clause faisant entrer la date de livraison dans le champ contractuel, en mentionnant l'engagement locatif ou fiscal que le vendeur sait déterminant du consentement de l'acquéreur : c'est la stipulation qui fera basculer l'appréciation de la gravité de l'inexécution le jour où la résolution devra être envisagée.

Conclusion

Le réflexe de la résolution est le mauvais réflexe dans la plupart des dossiers d'investisseurs. Il détruit de la valeur sur un actif qui conserve son intérêt patrimonial, il expose le créancier au risque d'insolvabilité du promoteur et il déporte le débat sur un seuil de gravité incertain. La stratégie rentable consiste à documenter très tôt le décompte du retard, à neutraliser les causes de suspension par un audit contradictoire du planning, à liquider les pénalités par mises en demeure successives, puis à obtenir en référé une provision tout en poursuivant l'exécution forcée de la livraison. La résolution ne s'impose que lorsque l'achèvement est devenu improbable ou que l'actif a perdu sa raison d'être économique.

Avant toute décision, faites établir un chiffrage contradictoire du préjudice, distinguant la perte locative nette du surcoût de portage financier, et faites auditer la clause pénale de votre acte : si elle est manifestement dérisoire au regard de ce chiffrage, la demande d'augmentation fondée sur l'article 1231-5 du Code civil vaut souvent mieux qu'une action en résolution.

Questions fréquentes

Un délai de livraison exprimé par trimestre est-il opposable au promoteur ? Oui. Un délai exprimé par trimestre ou par semestre constitue un engagement contractuel : le retard se décompte à partir du dernier jour de la période stipulée. Les clauses qui présentent cette date comme une simple prévision, sans force obligatoire, sont écartées par les juridictions, une obligation ne pouvant dépendre de la seule volonté du débiteur. L'acquéreur professionnel a néanmoins tout intérêt à négocier une date ferme en jour, car la marge d'interprétation d'une date trimestrielle profite au vendeur.

Les pénalités de retard VEFA sont-elles dues automatiquement ? Non. L'article 1231-5 alinéa 5 du Code civil subordonne l'exigibilité de la pénalité à une mise en demeure préalable, sauf inexécution définitive ou stipulation contractuelle dispensant le créancier de cette formalité. Une réclamation formulée pour la première fois au procès-verbal de livraison fait perdre les pénalités courues avant la mise en demeure. Il faut donc adresser une lettre recommandée dès le dépassement de la date contractuelle et la réitérer périodiquement en actualisant le décompte.

Peut-on obtenir davantage que la clause pénale si le préjudice locatif est supérieur ? En principe non : la clause pénale est forfaitaire et exclut la réparation du préjudice excédentaire. Trois voies permettent d'y échapper : stipuler contractuellement que la pénalité est un plancher non exclusif, demander au juge d'augmenter une pénalité manifestement dérisoire sur le fondement de l'article 1231-5 du Code civil, ou agir sur un fondement distinct du retard (dol, défaut de conformité, manquement à une obligation d'information). La demande d'augmentation suppose de produire un chiffrage circonstancié de la perte locative nette et du surcoût de portage.

Un investisseur acquérant des logements en bloc bénéficie-t-il de la garantie financière d'achèvement ? Oui. Le secteur protégé des articles L. 261-10 et suivants du CCH se détermine par la destination de l'immeuble, à usage d'habitation ou mixte, et non par la qualité de l'acquéreur. La garantie d'achèvement de l'article L. 261-10-1 du CCH et l'échelonnement impératif de l'article R. 261-14 du CCH s'appliquent donc à une acquisition en bloc par un bailleur institutionnel. En revanche, cette garantie ne couvre ni le retard, ni les pénalités, ni le préjudice locatif.

À partir de combien de mois de retard la résolution de la VEFA peut-elle être demandée ? Aucun seuil n'est fixé par un texte. L'article 1224 du Code civil exige une inexécution suffisamment grave, appréciée au regard de l'économie du contrat. Un retard de plusieurs trimestres non justifié par des causes légitimes de suspension, associé à un chantier arrêté et à l'absence de planning d'achèvement crédible, est généralement retenu. La démonstration est nettement facilitée lorsque le contrat mentionne expressément l'engagement locatif ou fiscal dont la date de livraison conditionne la réalisation.

Faut-il publier l'action en résolution d'une VEFA au service de la publicité foncière ? Oui, et son omission est une cause fréquente d'irrecevabilité. La demande en justice tendant à obtenir la résolution d'un droit résultant d'un acte publié doit être publiée au service de la publicité foncière en application de l'article 28, 4°, c du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955. La VEFA opérant transfert immédiat de la propriété du sol au sens de l'article 1601-3 du Code civil, l'acte est publié et la formalité s'impose avant toute audience au fond.

Que faire si le promoteur est placé en redressement judiciaire pendant le chantier ? Il faut immédiatement solliciter l'attestation de garantie financière d'achèvement et mettre le garant en demeure d'organiser la reprise du chantier. Parallèlement, l'acquéreur met l'administrateur en demeure de se prononcer sur la continuation du contrat en cours sur le fondement de l'article L. 622-13 du Code de commerce, le silence de plus d'un mois entraînant résiliation de plein droit. Les pénalités échues avant le jugement d'ouverture doivent être déclarées au passif dans les deux mois de la publication au BODACC (articles L. 622-24 et R. 622-24 du Code de commerce), faute de quoi elles deviennent inopposables à la procédure.