Sous-location en bail commercial : le contrôle du bailleur (autorisation, concours à l'acte, déplafonnement)

La recomposition des surfaces tertiaires a banalisé une pratique que les baux commerciaux encadrent mal : le preneur qui, faute d'occuper l'intégralité de ses locaux, met une partie des surfaces à disposition d'un tiers, parfois d'une filiale, parfois d'un opérateur de bureaux partagés. Pour le bailleur institutionnel, l'enjeu n'est pas théorique : une sous-location non autorisée fragilise la maîtrise de l'occupation de l'actif, crée un risque de droit au renouvellement au profit d'un tiers non agréé, et prive le bailleur de la captation du surloyer. À l'inverse, une sous-location correctement autorisée et appelée à concours constitue un levier financier immédiat en cours de bail, et un argument de déplafonnement au renouvellement. Ce guide expose, du point de vue du bailleur, le périmètre exact de la sous-location, le formalisme de l'autorisation et du concours à l'acte prévu par l'article L. 145-31 du Code de commerce, les sanctions de la sous-location irrégulière, et les conséquences du sous-loyer sur la valeur locative et le loyer de renouvellement.

Qualifier l'opération avant de la sanctionner : ce qui est une sous-location et ce qui n'en est pas

La sous-location suppose un contrat de bail conclu par le locataire principal, agissant en qualité de bailleur, avec un tiers, portant sur tout ou partie des locaux pris à bail, moyennant un loyer. Trois éléments la caractérisent : la mise à disposition de locaux déterminés, la contrepartie financière, et la jouissance privative du sous-occupant. L'absence de l'un de ces éléments déplace la qualification, et donc le régime applicable. Une présentation générale du principe d'interdiction, de ses exceptions et des conditions de validité figure dans notre article consacré à la sous-location en bail commercial.

La cession de bail n'est pas une sous-location. Le cessionnaire se substitue au preneur dans le contrat principal ; le bailleur dispose d'un lien de droit direct avec lui. Les clauses d'agrément et de solidarité du cédant relèvent d'un corps de règles distinct, notamment l'article L. 145-16 du Code de commerce qui répute non écrites les clauses interdisant la cession à l'acquéreur du fonds de commerce. Les leviers dont dispose le bailleur dans cette hypothèse, de l'agrément à la garantie solidaire, sont analysés dans notre article sur le contrôle de la cession du fonds de commerce.

La location-gérance, régie par les articles L. 144-1 et suivants du Code de commerce, porte sur un fonds de commerce et non sur des locaux. Elle n'emporte pas, en principe, sous-location des murs, le locataire-gérant exploitant le fonds dont le droit au bail est un élément. Cette distinction est régulièrement instrumentalisée : un contrat intitulé location-gérance portant sur un fonds vide de clientèle et d'éléments incorporels s'analyse en réalité en une sous-location déguisée. Le bailleur confronté à une mise en gérance doit donc examiner la consistance réelle du fonds prétendument donné en location. Les droits et obligations nés du contrat de location-gérance, pour le loueur du fonds comme pour le locataire-gérant, sont détaillés dans notre article consacré à ce contrat.

La convention de prestations de services, aujourd'hui répandue sous l'appellation de centre d'affaires ou d'espace de travail partagé, échappe à la qualification de sous-location lorsque l'occupant ne dispose pas de locaux déterminés dont il aurait la jouissance exclusive, et que la prestation de services domine économiquement la mise à disposition. Le critère décisif reste la privativité et la stabilité de l'occupation. Un poste de travail non attribué dans un plateau partagé n'est pas une sous-location ; un bureau fermé, identifié, occupé en permanence par les salariés d'un tiers l'est.

La domiciliation d'une société au siège d'une autre, encadrée par l'article L. 123-11 du Code de commerce, n'emporte pas en soi sous-location, sous réserve que l'occupation se limite à une adresse et ne se double pas d'une installation matérielle.

Enfin, la mise à disposition intragroupe est une sous-location. L'appartenance du sous-occupant au même groupe que le preneur ne neutralise pas l'article L. 145-31. Seule une clause expresse du bail autorisant la mise à disposition au profit de sociétés liées, avec définition précise du périmètre du groupe, sécurise l'opération. À défaut, la filiale occupante est un tiers.

Le principe : interdiction sauf stipulation ou accord, et la rédaction de la clause côté bailleur

L'article L. 145-31 du Code de commerce pose une prohibition de principe assortie d'un double correctif.

Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte.

La règle est supplétive dans son premier alinéa : le bail peut autoriser la sous-location, l'interdire totalement, ou la subordonner à conditions. Elle ne l'est pas dans son deuxième alinéa : même lorsque le bail autorise la sous-location, le concours du bailleur à l'acte doit être sollicité. C'est l'erreur la plus fréquente des preneurs, et le premier point de contrôle d'un audit de parc.

Pour un bailleur institutionnel, la clause de sous-location ne doit pas se limiter à une interdiction sèche. Une prohibition absolue est certes la position la plus protectrice, mais elle prive le bailleur de tout cadre lorsqu'il décide, pour des raisons commerciales, d'accepter ponctuellement une sous-location. La rédaction efficace combine une interdiction de principe et un régime dérogatoire verrouillé :

• agrément préalable et écrit du bailleur, étranger à toute tacite acceptation, avec communication du projet de sous-bail et des éléments financiers et juridiques sur le sous-locataire pressenti ;
• maintien du preneur principal comme seul débiteur des loyers, charges et obligations du bail, sans novation ni délégation ;
• interdiction de conférer au sous-locataire des droits excédant ceux du preneur, notamment en durée et en destination ;
• obligation de reprendre dans le sous-bail les clauses essentielles du bail principal, dont la destination, les clauses de charges, de travaux et d'assurance ;
• stipulation expresse du partage ou de la captation du sous-loyer excédentaire, qui organise contractuellement ce que l'article L. 145-31 ne prévoit qu'à titre de faculté ;
• visa de l'interdiction de sous-louer dans la clause résolutoire, condition de son efficacité.

Une clause autorisant la sous-location « sous réserve de l'accord écrit du bailleur » ne dispense jamais du concours à l'acte. La formulation la plus sûre rappelle expressément l'obligation d'appel au concours et les conséquences de son omission.

Le formalisme de l'autorisation et du concours à l'acte : un calendrier de décision

L'article L. 145-31 organise une procédure précise, souvent négligée en pratique, et dont le non-respect ouvre au bailleur un levier contentieux.

Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire, aujourd'hui acte de commissaire de justice depuis la fusion des professions d'huissier et de commissaire-priseur judiciaire devenue effective le 1er juillet 2022, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le texte n'admet pas d'équivalent : un courriel, une remise en main propre ou une mention dans un échange de correspondance ne satisfont pas à l'exigence légale.

Le bailleur dispose de quinze jours à compter de la réception de l'avis pour faire connaître s'il entend concourir à l'acte. Trois attitudes sont possibles, qui n'emportent pas les mêmes conséquences.

Le bailleur peut concourir à l'acte, c'est-à-dire intervenir au contrat de sous-location, en signer l'instrumentum et, le cas échéant, y stipuler ses propres conditions. C'est l'option à privilégier : elle permet de contrôler la rédaction du sous-bail, d'y faire figurer la connaissance par le sous-locataire des termes du bail principal, et d'y insérer une renonciation expresse à toute revendication excédant les droits du preneur.

Le bailleur peut refuser de concourir, ou s'abstenir. Le dernier alinéa de l'article L. 145-31 prévoit alors qu'il est passé outre. Cette disposition est fréquemment mal interprétée. Elle signifie que le refus de concourir ne fait pas obstacle à une sous-location par ailleurs autorisée ; elle ne signifie pas que le silence du bailleur vaut autorisation de sous-louer lorsque le bail l'interdit. Autorisation et concours sont deux questions distinctes : la première conditionne la licéité de la sous-location, la seconde son opposabilité et le périmètre des droits du sous-locataire.

Le bailleur peut enfin répondre en subordonnant son concours à des conditions, par exemple la révision du loyer principal, la constitution d'une garantie complémentaire ou la limitation de la durée du sous-bail. Cette négociation doit intervenir dans le délai de quinze jours, sous peine de perdre une partie de sa force.

Pour une direction immobilière, la bonne pratique consiste à traiter toute notification de projet de sous-location comme un événement calendaire à échéance courte : accusé de réception immédiat, qualification de l'opération, vérification de la clause du bail, position écrite notifiée dans le délai. Un silence subi, par défaut de traitement interne, affaiblit durablement la position du bailleur.

Dernier point de vigilance : lorsque le sous-locataire exerce une activité différente de celle prévue au bail principal, l'autorisation de sous-louer ne vaut pas déspécialisation. La modification de la destination suppose la mise en œuvre des articles L. 145-47 et suivants du Code de commerce, avec notification au bailleur et, pour la déspécialisation plénière, la procédure de l'article L. 145-48. Autoriser une sous-location sans réserver expressément la question de la destination revient, de facto, à accepter une activité non prévue.

La sous-location irrégulière : inopposabilité, résiliation, refus de renouvellement sans indemnité

La sous-location consentie en violation d'une interdiction contractuelle, ou sans appel au concours du bailleur, est inopposable à ce dernier. Le bailleur n'est tenu d'aucune obligation envers le sous-locataire, qui ne peut lui opposer ni droit au maintien dans les lieux, ni droit au renouvellement, ni droit à indemnité d'éviction. À l'expiration ou à la résiliation du bail principal, l'occupant irrégulier est sans titre.

Au-delà de cette inopposabilité, trois voies s'ouvrent au bailleur.

La clause résolutoire, régie par l'article L. 145-41 du Code de commerce, suppose que l'interdiction de sous-louer soit expressément visée par la clause. Sa mise en œuvre impose un commandement de se conformer aux clauses du bail, délivré par commissaire de justice, visant la clause résolutoire, et demeuré infructueux pendant un mois. L'acquisition de la clause se constate en référé. La difficulté tient à l'objet du commandement : il doit enjoindre au preneur de faire cesser la sous-location, ce qui suppose d'identifier précisément l'occupant et les surfaces concernées. Un constat préalable de commissaire de justice, établissant la présence matérielle du tiers, l'enseigne apposée, la boîte aux lettres ou le mobilier, sécurise la démarche.

La résiliation judiciaire du bail, fondée sur la gravité du manquement, reste ouverte lorsque la clause résolutoire est inexistante, mal rédigée, ou lorsque le bailleur préfère s'affranchir du formalisme du commandement. L'appréciation de la gravité relève du pouvoir souverain des juges du fond, qui tiennent compte de l'ampleur de la sous-location, de sa durée, de l'existence d'un sous-loyer supérieur, et de l'attitude du preneur après mise en demeure.

Le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, fondé sur l'article L. 145-17 du Code de commerce, suppose un motif grave et légitime à l'encontre du locataire. Le texte impose une mise en demeure préalable, par acte extrajudiciaire, d'avoir à faire cesser l'infraction, l'infraction devant s'être poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après cette mise en demeure. Pour un bailleur qui a identifié une sous-location irrégulière plusieurs mois avant l'échéance, cette voie présente un intérêt économique majeur : elle supprime l'indemnité d'éviction, qui constitue le principal coût de reprise d'un actif commercial. Elle suppose en revanche une chronologie rigoureuse, la mise en demeure devant être délivrée en temps utile pour que le délai d'un mois soit expiré et l'infraction persistante au jour du congé.

Le bailleur dispose également d'un levier financier immédiat : l'action en paiement contre le sous-locataire, fondée sur l'article 1753 du Code civil, dont l'application aux baux commerciaux est admise. Le sous-locataire n'est tenu envers le propriétaire qu'à concurrence du prix de la sous-location dont il est débiteur, sans pouvoir opposer les paiements faits par anticipation. Lorsque le preneur principal est défaillant, cette action permet de capter directement le flux locatif de l'occupant.

Le piège de la tolérance et de l'agrément tacite

L'arme du bailleur se retourne contre lui lorsqu'il a toléré la situation. L'autorisation de sous-louer peut être tacite, et résulter d'un comportement non équivoque : encaissement de loyers en connaissance de la sous-location, correspondances adressées directement au sous-locataire, délivrance de badges d'accès, mention de l'occupant dans les états des lieux ou les reddition de charges. L'article L. 145-32 subordonne d'ailleurs expressément le droit au renouvellement du sous-locataire à l'égard du bailleur à une autorisation ou un agrément intervenus expressément ou tacitement.

Pour un bailleur institutionnel gérant un parc, le risque est organisationnel autant que juridique : le property manager qui facture, échange ou intervient auprès d'un occupant non titulaire du bail crée, sans le savoir, les éléments constitutifs d'un agrément tacite. Trois mesures limitent ce risque : la centralisation des correspondances au nom du seul preneur principal, la délivrance d'une réserve écrite dès la découverte d'une occupation par un tiers, et l'interdiction faite aux gestionnaires d'entretenir une relation contractuelle de fait avec le sous-occupant.

Capter la valeur : l'augmentation du loyer principal en cours de bail

Le troisième alinéa de l'article L. 145-31 ouvre au bailleur une faculté autonome : lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire peut exiger une augmentation correspondante du loyer du bail principal. À défaut d'accord entre les parties, l'augmentation est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d'État, qui renvoie au contentieux de la fixation du loyer devant le juge des loyers commerciaux, soit le président du tribunal judiciaire ou le juge qu'il délègue.

Ce mécanisme appelle plusieurs observations opérationnelles.

Il ne s'agit ni d'une révision triennale au sens de l'article L. 145-38, ni d'une fixation du loyer de renouvellement au sens de l'article L. 145-34. C'est une procédure spécifique, fondée sur le seul écart entre sous-loyer et loyer principal, qui n'est soumise ni au plafonnement indiciaire ni au lissage annuel de 10 % introduit par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite Pinel.

L'augmentation est correspondante, c'est-à-dire proportionnée à l'écart constaté et, en cas de sous-location partielle, à la quote-part de surfaces sous-louées. Elle suppose que le bailleur connaisse le montant exact du sous-loyer, ce qui justifie d'exiger la communication du sous-bail comme condition de l'autorisation, et d'insérer au bail une obligation d'information continue sur toute modification du sous-loyer.

La faculté n'est ouverte qu'en présence d'une sous-location autorisée. Pour une sous-location irrégulière, le bailleur se trouve devant un arbitrage : invoquer l'irrégularité pour résilier ou refuser le renouvellement sans indemnité, ou régulariser la situation pour capter le surloyer. Les deux voies sont difficilement cumulables, la régularisation valant renonciation à se prévaloir de l'infraction. L'arbitrage se fait sur la valeur de l'actif : si le bailleur souhaite récupérer les surfaces pour les relouer au prix de marché ou engager une restructuration, la voie de la sanction prime ; s'il entend conserver un preneur solvable, la voie financière est préférable.

Sous-location et renouvellement : droit direct du sous-locataire, valeur locative et déplafonnement

Le droit au renouvellement du sous-locataire autorisé

L'article L. 145-32 du Code de commerce organise les droits du sous-locataire. Celui-ci peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire : le sous-bail ne peut survivre au bail principal ni conférer des droits plus étendus. À l'égard du bailleur, le droit au renouvellement du sous-locataire n'existe que si la sous-location a été autorisée ou agréée, expressément ou tacitement, et, en cas de sous-location partielle, si les lieux loués ne forment pas un tout indivisible, matériellement ou dans la commune intention des parties.

L'indivisibilité est donc, pour le bailleur, le second verrou après l'autorisation. Elle s'apprécie au regard de la configuration des locaux, de l'existence d'accès et d'équipements communs, et surtout de la volonté exprimée par les parties. La clause du bail qui stipule expressément que les locaux forment un ensemble indivisible, matériellement et dans la commune intention des parties, et que toute sous-location partielle ne saurait emporter divisibilité, constitue une protection contractuelle efficace contre l'émergence d'un droit au renouvellement direct au profit du sous-locataire.

L'incidence du sous-loyer sur la valeur locative

La valeur locative se détermine selon les cinq éléments de l'article L. 145-33 du Code de commerce : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. La sous-location intervient sur deux de ces éléments.

D'abord, les prix pratiqués dans le voisinage. Le sous-loyer, lorsqu'il a été librement négocié entre deux professionnels, constitue un indicateur de ce que le marché accepte de payer pour les surfaces considérées. Il est admis que le montant de la sous-location puisse être retenu comme élément d'appréciation de la valeur locative, sous réserve d'être retraité : le sous-loyer intègre fréquemment des prestations accessoires, un équipement, des services ou une durée courte, qui le rendent non directement comparable à un loyer de bail commercial nu. Le bailleur qui entend s'en prévaloir doit produire le sous-bail et en isoler la composante immobilière.

Ensuite, les obligations respectives des parties. L'autorisation de sous-louer accordée en cours de bail, surtout lorsqu'elle est générale et non limitée à une opération déterminée, modifie les obligations contractuelles au profit du preneur en lui conférant une liberté d'exploitation qu'il n'avait pas. Cette modification peut, si elle est notable et si elle a eu une incidence favorable sur l'activité exercée, justifier le déplafonnement au renouvellement sur le fondement de l'article L. 145-34, qui écarte la règle du plafonnement en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33.

Construire le dossier de déplafonnement

Le déplafonnement fondé sur une autorisation de sous-louer ne s'improvise pas au stade du mémoire préalable. Il se prépare dès l'octroi de l'autorisation, par la traçabilité écrite de la modification consentie et de sa date. Le bailleur qui, en cours de bail, accepte une sous-location par courrier et sans formalisation, se prive de la preuve d'une modification notable des obligations des parties.

Deux autres causes de déplafonnement doivent être examinées parallèlement, parce qu'elles sont souvent plus solides : la durée effective du bail excédant douze ans par l'effet de la tacite prolongation, et la durée contractuelle supérieure à neuf ans, toutes deux visées à l'article L. 145-34. Lorsque plusieurs fondements coexistent, le mémoire du bailleur les articule par ordre de robustesse probatoire.

Il faut enfin intégrer le lissage. Lorsque le déplafonnement procède d'une modification notable des éléments de l'article L. 145-33 ou de la durée du bail, la variation de loyer ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente, sauf renonciation expresse des parties. Pour un actif fortement sous-loué, l'effet du lissage peut rendre la voie de l'article L. 145-31 en cours de bail économiquement plus attractive que l'attente du renouvellement.

Check-list du bailleur : audit de parc et due diligence à l'acquisition

L'acquéreur d'un actif loué hérite des sous-locations consenties, et des renonciations implicites du vendeur. Les points de contrôle suivants structurent une revue de bail sur ce terrain :

• identification, dans chaque bail, de la clause de sous-location, de sa rédaction exacte, et de son visa éventuel dans la clause résolutoire ;
• recherche de toute notification de projet de sous-location par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée, et de la réponse du bailleur dans le délai de quinze jours ;
• production des sous-baux en vigueur, de leur durée, de leur destination et de leur montant, avec comparaison au loyer principal ;
• examen des correspondances et des flux de facturation pour détecter un agrément tacite au profit d'un occupant non titulaire ;
• constat physique des occupations effectives, enseignes, boîtes aux lettres et signalétiques, confronté à l'état locatif déclaré ;
• vérification de la cohérence entre l'activité du sous-locataire et la destination du bail principal, et de l'accomplissement éventuel d'une procédure de déspécialisation ;
• identification des baux dont la durée effective approche douze ans, pour articuler la stratégie de sous-location et la stratégie de déplafonnement.

Une sous-location non déclarée découverte lors d'une due diligence n'est pas seulement un risque : c'est un point de négociation du prix, et parfois un levier de reprise des surfaces sans indemnité d'éviction, à condition que la chronologie des mises en demeure soit respectée.

Conclusion

La sous-location est l'un des rares mécanismes du statut des baux commerciaux où le bailleur conserve une maîtrise réelle, à deux conditions : avoir rédigé une clause qui articule interdiction de principe, agrément écrit et visa de la clause résolutoire, et traiter toute notification dans le délai de quinze jours de l'article L. 145-31. La passivité est ici doublement coûteuse : elle expose à un agrément tacite qui ouvre au sous-locataire un droit au renouvellement opposable, et elle fait perdre la captation du surloyer.

Notre position, côté bailleur, est de ne jamais traiter la sous-location comme une simple tolérance commerciale. Chaque demande doit faire l'objet d'un arbitrage explicite entre trois stratégies : refuser et sanctionner, autoriser en capturant le surloyer par la voie de l'article L. 145-31, ou autoriser en préparant le dossier de déplafonnement au renouvellement par la modification notable des obligations des parties. Ces trois voies ne se cumulent pas, et le choix engage la valeur de l'actif.

Avant toute réponse à une demande de sous-location, faites vérifier par un conseil la rédaction exacte de la clause du bail, la date de réception de la notification et l'échéance du bail : c'est ce triptyque, et non le montant du sous-loyer, qui détermine le levier dont vous disposez réellement.

Questions fréquentes

Le silence du bailleur pendant quinze jours vaut-il autorisation de sous-louer ? Non. Le délai de quinze jours de l'article L. 145-31 du Code de commerce porte sur le concours à l'acte, non sur l'autorisation de principe. Si le bail interdit la sous-location, l'absence de réponse du bailleur ne lève pas l'interdiction, et la sous-location demeure irrégulière. En revanche, lorsque la sous-location est autorisée par le bail, le refus ou l'abstention du bailleur ne l'empêche pas : le texte prévoit qu'il est passé outre. Le bailleur a néanmoins tout intérêt à répondre dans le délai pour poser ses conditions.

Une sous-location autorisée par le bail dispense-t-elle d'appeler le bailleur à concourir à l'acte ? Non. L'obligation d'appel au concours figure au deuxième alinéa de l'article L. 145-31 et s'applique à toute sous-location autorisée. Le défaut d'appel au concours rend la sous-location inopposable au bailleur et prive le sous-locataire de tout droit direct à son égard. Une clause du bail rappelant expressément cette obligation renforce la position du bailleur en cas de contentieux.

Le bailleur peut-il augmenter le loyer principal dès qu'il apprend l'existence d'un sous-loyer supérieur ? Il dispose de cette faculté lorsque la sous-location est autorisée, en application du troisième alinéa de l'article L. 145-31. L'augmentation doit correspondre à l'écart entre le sous-loyer et le loyer principal, retraité le cas échéant de la quote-part de surfaces sous-louées. À défaut d'accord amiable, la fixation relève du juge des loyers commerciaux. Cette procédure est autonome : elle n'est soumise ni au plafonnement indiciaire ni au lissage annuel de 10 %.

La sous-location irrégulière permet-elle de refuser le renouvellement sans indemnité d'éviction ? Oui, sur le fondement du motif grave et légitime de l'article L. 145-17 du Code de commerce, à condition de respecter le formalisme préalable. Le bailleur doit délivrer une mise en demeure par acte extrajudiciaire d'avoir à faire cesser l'infraction, et l'infraction doit s'être poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après cette mise en demeure. Le calendrier est déterminant : la mise en demeure doit être délivrée suffisamment en amont pour que le délai soit expiré et le manquement persistant au jour du congé.

Un sous-locataire peut-il obtenir le renouvellement directement contre le bailleur ? Seulement si deux conditions sont réunies au sens de l'article L. 145-32 : la sous-location a été autorisée ou agréée par le bailleur, expressément ou tacitement, et, en cas de sous-location partielle, les lieux loués ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties. Une clause d'indivisibilité expresse dans le bail principal constitue la protection la plus efficace contre ce risque.

Le montant du sous-loyer peut-il servir à déplafonner le loyer de renouvellement ? Il n'est pas en soi une cause de déplafonnement. Il peut en revanche être pris en compte comme élément d'appréciation de la valeur locative au titre des prix couramment pratiqués dans le voisinage, visés à l'article L. 145-33 du Code de commerce, à condition d'isoler la composante strictement immobilière du sous-loyer. Le déplafonnement proprement dit suppose un fondement distinct, notamment une modification notable des obligations respectives des parties résultant d'une autorisation de sous-louer accordée en cours de bail, ou la durée du bail au sens de l'article L. 145-34.

La mise à disposition de locaux à une filiale constitue-t-elle une sous-location ? Oui, sauf clause contraire. L'appartenance de l'occupant au même groupe que le preneur ne la fait pas échapper à l'article L. 145-31. Seule une stipulation expresse du bail autorisant la mise à disposition au profit de sociétés liées, avec définition du périmètre du groupe et obligation d'information du bailleur, sécurise l'opération. En l'absence d'une telle clause, le bailleur peut invoquer l'irrégularité de l'occupation.

Le coworking installé par un preneur dans ses locaux est-il une sous-location ? La qualification dépend de la réalité de l'occupation. Si le tiers dispose de locaux déterminés avec une jouissance privative et stable moyennant un prix, il s'agit d'une sous-location, quelle que soit l'intitulé du contrat. Si la prestation de services prédomine et que l'occupant ne bénéficie d'aucun espace attribué, la qualification de sous-location est écartée. Un constat de commissaire de justice sur la configuration effective des lieux est souvent le préalable indispensable à toute action du bailleur.