Vente à la découpe : le congé pour vente par lots du bailleur institutionnel

Un bailleur institutionnel qui décide de sortir d'un portefeuille résidentiel francilien raisonne en valeur de sortie et en calendrier. Deux voies s'ouvrent : la cession en bloc, immédiate mais décotée au titre de l'occupation, ou la vente à la découpe, qui capte la valeur unitaire des lots mais impose de purger des droits de préemption successifs, de subir des prorogations légales de baux et d'absorber le blocage que constituent les locataires protégés. Les capex énergétiques imposés par la loi Climat et résilience, le coût du portage et la durée d'immobilisation du capital font aujourd'hui pencher l'arbitrage dans un sens ou dans l'autre selon la seule structure de la population locative. Cette analyse détaille le régime du congé pour vente par lots, l'articulation des droits de préemption issus de la loi du 31 décembre 1975 et de la loi du 6 juillet 1989, la portée réelle de la protection des occupants âgés, et les conséquences de chaque contrainte sur le business plan de l'opération.

Ce que recouvre juridiquement la vente à la découpe

La vente à la découpe n'est pas une catégorie juridique autonome. Elle désigne une séquence : division d'un immeuble d'habitation en lots de copropriété, puis commercialisation unitaire de ces lots, le plus souvent auprès des locataires en place, à défaut auprès d'acquéreurs tiers après libération.

Cette séquence fait jouer simultanément quatre corps de règles. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le code de la construction et de l'habitation gouvernent la division elle-même. L'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation ouvre un droit de préemption du locataire lors de la première vente consécutive à la division. L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 régit le congé pour vendre délivré à l'échéance du bail et le second droit de préemption qui l'accompagne. Enfin, l'article 11-1 de la loi de 1989, l'article 10-1 de la loi de 1975 issu de la loi n° 2006-685 du 13 juin 2006 et l'accord collectif de location du 16 mars 2005, rendu obligatoire par le décret n° 2005-1615 du 22 décembre 2005, imposent des prorogations de baux qui décalent mécaniquement le calendrier de libération.

La confusion la plus coûteuse en pratique consiste à traiter ces régimes comme alternatifs. Ils sont cumulatifs. Un même locataire peut se voir notifier une offre de vente au titre de la loi de 1975, la refuser, demeurer dans les lieux, puis recevoir plusieurs années plus tard un congé pour vente par lots valant seconde offre au titre de l'article 15-II. Le bailleur qui estime avoir « purgé » le droit de préemption du locataire après la première notification s'expose à la nullité de la vente ultérieure.

Le préalable technique : division, mise en copropriété et contraintes d'urbanisme

Avant toute notification, la division doit être juridiquement et techniquement sécurisée. L'article L. 731-4 du code de la construction et de l'habitation impose un diagnostic technique global préalable à la mise en copropriété de tout immeuble construit depuis plus de dix ans. Ce diagnostic n'est pas une formalité : il alimente l'évaluation du montant des travaux nécessaires sur dix ans, donc le plan pluriannuel de travaux et les appels de fonds que les futurs copropriétaires découvriront après acquisition. Son contenu conditionne directement l'exposition du vendeur à un contentieux post-cession sur le défaut d'information.

S'y ajoutent l'établissement de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, le mesurage de la superficie privative au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, dont l'inexactitude ouvre au lot par lot une action en diminution du prix, l'interdiction de créer des logements inférieurs aux surfaces et volumes minimaux fixés par l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation, et, dans les secteurs délimités par délibération du conseil municipal, l'autorisation préalable de division prévue par le même code. Les conséquences d'une discordance entre état descriptif de division et règlement de copropriété sur l'exploitabilité du lot sont analysées dans notre article consacré à cette question.

Un point d'urbanisme est régulièrement négligé. L'article L. 211-4 du code de l'urbanisme exclut en principe du droit de préemption urbain la cession de lots de copropriété, sauf délibération instituant un droit de préemption urbain renforcé. À Paris et dans plusieurs communes de première couronne, une telle délibération existe et place la collectivité en position d'intervenir sur l'opération. L'analyse du régime de préemption publique applicable à l'adresse doit précéder la décision de découpe, non la suivre.

Le premier droit de préemption : l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975

L'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 confère au locataire ou à l'occupant de bonne foi un droit de préemption lors de la première vente d'un local à usage d'habitation consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie de l'immeuble par lots. Le fait générateur est la mise en vente, non l'échéance du bail. Le bailleur doit donc notifier une offre de vente avant toute commercialisation auprès de tiers, en indiquant le prix et les conditions de la vente projetée.

Le locataire dispose d'un délai de deux mois pour accepter, porté à quatre mois s'il déclare recourir à un prêt. S'il n'acquiert pas, son bail se poursuit jusqu'à son terme : à la différence du congé pour vendre, cette notification n'emporte aucun effet extinctif sur le contrat de location. Le lot peut alors être vendu occupé à un investisseur, ce qui constitue une sortie de valeur inférieure mais immédiate.

Le texte organise également un second tour de préemption : si le bailleur décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux que ceux initialement notifiés, le notaire doit en informer le locataire, qui dispose d'un nouveau délai pour se porter acquéreur. La sanction du non-respect de ces obligations est la nullité de la vente conclue au mépris du droit de préemption du locataire. C'est le principal risque juridique de la phase de commercialisation initiale, et il frappe l'acquéreur autant que le vendeur.

Le congé pour vente par lots de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989

Le congé pour vente par lots obéit à un formalisme dont la rigueur est le premier motif d'annulation. Il doit être délivré au moins six mois avant le terme du bail de logement nu, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre émargement. Il vaut offre de vente au profit du locataire, doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, et reproduire, à peine de nullité, les cinq premiers alinéas du II de l'article 15. Le formalisme de ce congé et l'arbitrage entre vente occupée et libération de l'actif font l'objet d'un développement distinct dans notre article sur le congé pour vendre.

« Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire. » (article 15, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)

Le locataire dispose de deux mois pour accepter, quatre mois s'il indique recourir à un prêt. L'acceptation ouvre un délai de réalisation de l'acte authentique, à l'expiration duquel l'acceptation devient nulle de plein droit et le locataire déchu de tout titre d'occupation. Comme sous l'empire de la loi de 1975, une vente ultérieure à des conditions plus avantageuses impose une notification par le notaire ouvrant un nouveau droit de préemption du locataire.

Deux contraintes structurelles pèsent spécifiquement sur l'investisseur. D'abord, l'article 15-I interdit au bailleur ayant acquis un logement occupé de délivrer un congé pour vendre lorsque le terme du bail en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition : le congé ne peut alors prendre effet qu'au terme du premier renouvellement. Un fonds qui acquiert un immeuble occupé en bloc ne peut donc pas enclencher immédiatement les congés, ce qui déplace le point de départ du business plan de découpe. Ensuite, le bailleur personne morale ne dispose pas du congé pour reprise, réservé au bailleur personne physique et, dans les conditions légales, à la société civile immobilière familiale. Ses seuls leviers de récupération sont le congé pour vendre et le congé pour motif légitime et sérieux.

Le congé doit enfin être notifié à chacun des cotitulaires du bail, ainsi qu'au conjoint cotitulaire de plein droit en application de l'article 1751 du code civil et, dans les conditions prévues par la loi de 1989, au partenaire lié par un pacte civil de solidarité. Un congé délivré au seul signataire du bail est inopposable à l'autre occupant protégé, ce qui réduit à néant l'effet extinctif recherché.

Deux préemptions successives, pas une

L'articulation des deux dispositifs est le point d'achoppement le plus fréquent. Le locataire en place au jour de la division bénéficie du droit de préemption de l'article 10 de la loi de 1975 dès la mise en vente. S'il ne l'exerce pas, son bail se poursuit. À l'échéance du contrat, s'il souhaite récupérer le lot libre, le bailleur doit délivrer un congé pour vendre régulier, qui vaut nouvelle offre de vente au titre de l'article 15-II. Le même locataire est ainsi mis en mesure d'acheter deux fois, à deux instants distincts, sur le fondement de deux textes distincts, avec deux jeux de formalisme.

Cette succession a une conséquence opérationnelle directe. Le prix notifié lors de la première offre et le prix notifié dans le congé doivent être cohérents, et surtout sincères. Un prix volontairement surévalué dans le congé, suivi d'une vente à un tiers à un prix sensiblement inférieur sans notification notariale, caractérise un détournement du droit de préemption. La vente est alors exposée à l'annulation et le bailleur à une condamnation indemnitaire. La tentation de calibrer le prix du congé pour provoquer le départ du locataire est, dans un immeuble entier en découpe, une stratégie à haut risque contentieux, car les locataires s'organisent et comparent les notifications.

Prorogation des baux et cession en bloc : les verrous de calendrier

La loi encadre spécifiquement les opérations de masse. L'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989 proroge de plein droit les contrats de location en cours lorsque le congé pour vendre porte sur plus de cinq logements dans un même immeuble, afin d'éviter une vague de départs simultanés. L'accord collectif de location du 16 mars 2005, rendu obligatoire par le décret n° 2005-1615 du 22 décembre 2005 et applicable aux ventes par lots portant sur plus de dix logements dans un même immeuble, y ajoute une obligation d'information préalable des locataires et des prorogations graduées selon l'ancienneté d'occupation, l'âge et les ressources du locataire. Ces accords sont conclus dans le cadre de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et s'imposent aux bailleurs institutionnels des secteurs locatifs qu'il définit.

Le dispositif le plus structurant pour l'arbitrage de sortie reste l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, issu de la loi du 13 juin 2006. En cas de cession en bloc d'un immeuble de plus de cinq logements, le bailleur doit en principe notifier à chaque locataire une offre de vente portant sur son logement, sauf si l'acquéreur s'engage dans l'acte à proroger les contrats de bail en cours pour la durée de six ans fixée par le texte. Autrement dit, la cession en bloc n'échappe au droit de préemption du locataire qu'au prix d'un engagement de maintien dans les lieux qui neutralise toute découpe rapide par l'acquéreur.

L'effet économique est net. Un acquéreur qui souscrit cet engagement achète un actif dont la libération est différée : il valorise en conséquence. Un acquéreur qui refuse l'engagement déclenche les notifications individuelles et transforme la cession en bloc en opération de découpe, avec son calendrier et son aléa. Cette alternative est le véritable curseur de la négociation de prix sur un actif résidentiel multi-locataires.

La protection des occupants âgés : un verrou quasi absolu pour le bailleur personne morale

L'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur de s'opposer au renouvellement du bail, sans offre de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire, lorsque celui-ci est âgé de plus de soixante-cinq ans à la date d'échéance du contrat et que ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés. La même protection bénéficie au locataire ayant à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement au foyer et remplissant la condition de ressources. L'âge s'apprécie à la date d'échéance du bail, les ressources à la date de notification du congé.

Le texte prévoit une exception lorsque le bailleur est lui-même âgé de plus de soixante-cinq ans ou dispose de ressources inférieures au même plafond. Cette exception est par construction inopérante pour une société d'assurance, une foncière, une société civile de placement immobilier ou un fonds. La protection des occupants âgés joue donc, à l'égard d'un bailleur institutionnel, sans contrepartie possible, sauf à proposer un relogement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire, dans les limites géographiques fixées par référence à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.

En pratique, l'offre de relogement est rarement une solution. Elle suppose de disposer d'un parc disponible dans le périmètre légal, à un niveau de loyer compatible avec les ressources du locataire protégé, et elle est contestable sur chacun de ses termes. Dans un immeuble parisien ancien, la présence de plusieurs locataires remplissant les conditions d'âge et de ressources suffit à condamner une partie des lots à être vendus occupés, avec la décote correspondante, ou à être conservés jusqu'à libération naturelle.

Il en résulte une règle méthodologique simple : la cartographie de la population locative, lot par lot, avec identification de l'âge, du niveau de ressources déclaré, de l'ancienneté d'occupation et de la date d'échéance du bail, doit être réalisée avant la décision de découpe. Cette cartographie n'est pas un exercice administratif. Elle détermine le pourcentage de lots libérables à horizon du business plan, donc le prix auquel le bloc doit être acquis ou cédé.

Cession en bloc décotée ou découpe lot par lot : l'arbitrage

La découpe capte un différentiel de valeur réel. La somme des valeurs de lots libres excède structurellement la valeur d'un immeuble loué cédé en bloc. Ce différentiel n'est toutefois acquis qu'à trois conditions : que les lots se libèrent, qu'ils se libèrent dans le délai du plan de financement, et que le coût de portage ne consomme pas la marge.

Du côté des charges, l'opération supporte la division et la mise en copropriété, le diagnostic technique global, les diagnostics techniques de vente, les honoraires de commercialisation unitaire, la gestion locative résiduelle, les charges de copropriété des lots invendus, le coût du syndic, et surtout les travaux. La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique a fixé un calendrier d'interdiction de mise en location des logements les moins performants, les logements classés G depuis le 1er janvier 2025, les logements classés F au 1er janvier 2028 et les logements classés E au 1er janvier 2034. Un lot classé F ou G ne se vend pas au prix d'un lot libre de qualité à un investisseur bailleur : il se vend au prix du lot diminué du coût des travaux, lui-même renchéri par la décision collective en copropriété. La découpe ne permet pas d'externaliser les capex énergétiques sans contrepartie de prix.

Du côté du calendrier, les prorogations légales de baux, le verrou de trois ans de l'article 15-I pour le bailleur ayant acquis occupé, le délai de six mois du congé et les délais de préemption de deux à quatre mois s'additionnent. Le temps est le véritable coût de la découpe, et c'est précisément ce que la cession en bloc achète : la liquidité immédiate contre l'abandon du différentiel de valeur.

Deux risques complètent l'équation. Le premier est fiscal : la multiplication des ventes de lots par une structure patrimoniale peut caractériser une activité habituelle d'achat-revente et entraîner une imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, avec perte du régime des plus-values immobilières des particuliers. L'analyse doit être conduite avant la division, pas après la cinquième vente. Le second est politique et réputationnel : les opérations de découpe sur des immeubles entiers en zone tendue mobilisent les associations de locataires, les élus locaux et, le cas échéant, le droit de préemption urbain renforcé de la commune. Pour un investisseur institutionnel, l'exposition réputationnelle fait partie du coût de l'opération. Sur les critères du statut de marchand de biens et le risque de requalification, voir notre analyse de ce régime et de la TVA sur marge.

Contentieux récurrents et stratégie procédurale

Le contentieux de la vente à la découpe se concentre sur trois terrains. La nullité du congé d'abord, pour défaut de reproduction des mentions légales, pour notification incomplète aux cotitulaires, pour délai de préavis erroné ou pour prix et conditions insuffisamment précisés. Le congé annulé se traduit par le renouvellement du bail et le report de l'ensemble du calendrier de l'opération.

La nullité de la vente ensuite, lorsque le droit de préemption du locataire a été méconnu, soit par absence de notification au titre de l'article 10 de la loi de 1975, soit par vente à des conditions plus avantageuses sans notification notariale. Cette action concerne l'acquéreur, qui doit en apprécier le risque lors de l'audit, et conduit en pratique à exiger du vendeur la production de l'intégralité des notifications et des accusés de réception.

La protection statutaire enfin, lorsque le locataire se prévaut de l'article 15-III et conteste la suffisance de l'offre de relogement. Le débat porte alors sur la correspondance de l'offre aux besoins et aux possibilités du locataire et sur son périmètre géographique.

Les actions dérivant du contrat de bail sont soumises à la prescription triennale de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui impose de dater précisément chaque notification et d'en conserver la preuve. Le juge des contentieux de la protection connaît des litiges relatifs aux baux d'habitation, y compris de la validité du congé et de l'expulsion subséquente. Sur un immeuble entier, la stratégie consiste à instruire les dossiers par cohortes homogènes plutôt que lot par lot, afin d'éviter des décisions divergentes sur des congés identiques, et à sécuriser en amont le modèle de congé, qui sera dupliqué des dizaines de fois et dont le moindre vice sera donc répliqué à l'identique.

Conclusion

La vente à la découpe n'est pas une opération juridique, c'est une opération de calendrier soumise à un droit protecteur. Le différentiel de valeur entre le bloc occupé et la somme des lots libres est réel, mais il n'est encaissable que dans la mesure où la population locative le permet. Trois paramètres suffisent à trancher l'arbitrage : le nombre de locataires remplissant les conditions de l'article 15-III, la date d'échéance de chaque bail au regard des prorogations légales, et le classement énergétique des lots au regard du calendrier de la loi Climat et résilience. Un portefeuille à forte proportion d'occupants protégés et de lots classés F ou G doit être cédé en bloc, avec une décote assumée, plutôt que découpé dans l'espoir d'une libération qui n'interviendra pas.

Avant toute décision, faites établir une matrice lot par lot croisant l'âge et les ressources des occupants, l'échéance contractuelle, le classement du diagnostic de performance énergétique et le coût estimé des travaux, et faites auditer le modèle de congé et de notification par un conseil extérieur avant la première vague d'envois. Un vice de forme répliqué sur quarante congés coûte une année entière de business plan.

Questions fréquentes

Un bailleur personne morale peut-il donner congé pour reprise dans une opération de découpe ? Non. Le congé pour reprise de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 suppose que le bailleur ou un bénéficiaire limitativement désigné occupe le logement, ce qui est exclu pour une société d'assurance, une foncière ou un fonds. Le bailleur institutionnel ne dispose que du congé pour vendre, qui vaut offre de vente au profit du locataire, et du congé pour motif légitime et sérieux, dont la mise en œuvre suppose un manquement du locataire. Cette asymétrie est structurelle et doit être intégrée dès l'acquisition de l'actif.

Le droit de préemption de la loi de 1975 purge-t-il celui du congé pour vendre ? Non. Les deux droits sont successifs et indépendants. Le locataire qui n'a pas acquis lors de la première vente consécutive à la division, sur le fondement de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, conserve son bail et bénéficiera, à l'échéance de celui-ci, du droit de préemption attaché au congé pour vendre de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. Chaque notification obéit à son propre formalisme, et chacune est sanctionnée par la nullité de la vente conclue en méconnaissance du droit du locataire.

Un locataire de plus de 65 ans peut-il être évincé par un congé pour vendre ? Seulement si ses ressources annuelles excèdent le plafond de ressources applicable aux logements locatifs conventionnés, ou si une offre de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui est faite dans les limites géographiques définies par référence à l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948. L'exception légale tenant à l'âge ou aux ressources du bailleur ne peut jamais être invoquée par une personne morale. Pour un bailleur institutionnel, la protection des occupants âgés constitue donc un verrou dont la seule issue praticable est le relogement effectif.

Quel délai minimal prévoir entre l'acquisition d'un immeuble occupé et la délivrance des congés pour vendre ? L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur ayant acquis un logement occupé de délivrer un congé pour vendre lorsque le terme du bail en cours intervient moins de trois ans après l'acquisition ; le congé ne peut alors produire effet qu'au terme du premier renouvellement. À cette contrainte s'ajoute le préavis de six mois avant l'échéance du bail de logement nu. Le plan de libération doit donc être construit à partir des dates d'échéance contractuelles réelles, et non d'une hypothèse moyenne de rotation.

La cession en bloc permet-elle d'échapper au droit de préemption des locataires ? Pas automatiquement. L'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, issu de la loi du 13 juin 2006, impose en cas de cession en bloc d'un immeuble de plus de cinq logements de notifier à chaque locataire une offre de vente portant sur son logement, sauf engagement de l'acquéreur, pris dans l'acte, de proroger les baux en cours pour la durée de six ans prévue par le texte. L'exonération de préemption se paie donc par un différé de libération qui se répercute intégralement sur le prix de cession.

L'accord collectif du 16 mars 2005 s'applique-t-il à toutes les découpes ? Non. Rendu obligatoire par le décret n° 2005-1615 du 22 décembre 2005, il vise les ventes par lots portant sur plus de dix logements dans un même immeuble et s'impose aux bailleurs relevant des secteurs locatifs définis à l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Il ajoute aux obligations légales une information préalable des locataires et des prorogations de baux graduées selon l'ancienneté d'occupation, l'âge et les ressources. Son champ d'application doit être vérifié immeuble par immeuble avant l'envoi des premières notifications.

Quel est le principal motif d'annulation d'un congé pour vente par lots ? Le formalisme. L'absence de reproduction des cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, l'imprécision du prix ou des conditions de la vente, le non-respect du préavis de six mois et la notification incomplète aux cotitulaires, notamment au conjoint cotitulaire de plein droit en application de l'article 1751 du code civil, sont les causes les plus fréquentes. Sur une opération de masse, le modèle de congé étant dupliqué, un vice unique contamine l'ensemble de la vague de notifications.