Cessation d'activité ICPE (art. L. 512-6-1 C. env.) : le passif de remise en état que l'acquéreur reprend avec le site

L'actif industriel décoté se négocie sur un prix, il se paie sur un passif. Un entrepôt logistique en proche couronne, une ancienne imprimerie, un site de traitement de surface en bord de Seine : la décote affichée reflète rarement l'intégralité du coût de remise en état, parce que ce coût n'est pas encore déterminé au jour de la signature. Il le sera plus tard, par l'articulation entre l'usage futur retenu, le diagnostic de pollution et les prescriptions du préfet. L'acquéreur qui signe avant que cette séquence soit purgée achète une obligation dont il ne connaît ni le montant ni, parfois, le débiteur final. Cet article reprend la chronologie de la cessation d'activité telle qu'elle résulte de l'article L. 512-6-1 du code de l'environnement et de ses textes d'application, identifie les points où la charge bascule vers le propriétaire, et détaille les leviers mobilisables dans l'acte de cession.

Ce que recouvre exactement la cessation d'activité

La première erreur d'analyse consiste à traiter la cessation d'activité comme un événement unique. L'article R. 512-75-1 du code de l'environnement, dans sa rédaction issue du décret n° 2024-742 du 6 juillet 2024, la définit comme un ensemble d'opérations administratives et techniques. Quatre opérations distinctes la composent : la mise à l'arrêt définitif, la mise en sécurité, si nécessaire la détermination du ou des usages futurs, puis la réhabilitation ou remise en état. Chacune a son calendrier, son débiteur et son régime d'attestation. Une cession peut intervenir entre deux d'entre elles, et c'est précisément là que se loge le risque.

Deux précisions du même article sont déterminantes pour l'investisseur. D'abord, la mise à l'arrêt définitif consiste à arrêter totalement les activités classées, ou à les réduire dans une mesure telle qu'elles ne relèvent plus de la nomenclature, indépendamment de la poursuite d'autres activités sur le site et de la libération des terrains. Le fait qu'un locataire occupe encore une partie des bâtiments, ou que le vendeur conserve une activité non classée, ne diffère pas le déclenchement des obligations. Ensuite, lorsqu'une installation réduit son activité au point de basculer dans un régime moins contraignant, les obligations de cessation restent celles applicables avant cette réduction. Un exploitant ne peut donc pas s'alléger en passant de l'autorisation à la déclaration avant d'arrêter.

La mise en sécurité, au sens du IV de R. 512-75-1, comporte notamment l'évacuation des produits dangereux et la gestion des déchets présents, des interdictions ou limitations d'accès, la suppression des risques d'incendie et d'explosion, et la surveillance des effets de l'installation sur son environnement en tenant compte d'un diagnostic proportionné aux enjeux. La réhabilitation est autre chose : elle consiste à placer les terrains d'assiette dans un état permettant les usages futurs déterminés. Un site mis en sécurité n'est pas un site réhabilité, et la distinction est la première question à poser au vendeur.

La chronologie réglementaire, lue comme un calendrier de décision

Le point de départ : la notification au préfet

En régime d'autorisation, l'article R. 512-39-1 impose à l'exploitant de notifier au préfet la date d'arrêt définitif des installations trois mois au moins avant celle-ci, avec la liste des terrains concernés. Ce délai est porté à six mois pour les installations mentionnées à l'article R. 512-35. La notification indique les mesures prises ou prévues et le calendrier associé pour assurer la mise en sécurité dès l'arrêt définitif. En régime de déclaration, l'article R. 512-66-1 ramène ce délai à un mois au moins.

Cette notification n'est pas une formalité administrative isolée. Elle déclenche simultanément la consultation sur l'usage futur, décrite ci-après, et fixe la date de référence à laquelle s'apprécient les documents d'urbanisme en vigueur. Pour un acquéreur, la date de notification est donc un repère d'audit : savoir si elle est intervenue, et quand, commande la lecture de tout le reste du dossier.

Mise en sécurité, mémoire de réhabilitation et attestations

Dès que les mesures de mise en sécurité sont mises en œuvre, l'exploitant en fait attester par une entreprise certifiée dans le domaine des sites et sols pollués, ou disposant de compétences équivalentes, et transmet cette attestation à l'inspection des installations classées. Puis, selon l'article R. 512-39-3 dans sa rédaction issue du décret n° 2025-804 du 11 août 2025, l'exploitant transmet au préfet, dans les six mois qui suivent l'arrêt définitif, un mémoire de réhabilitation. Ce délai peut être prolongé par le préfet pour tenir compte des circonstances particulières liées à la situation des installations. Le mémoire comporte notamment un diagnostic au sens de R. 556-2, et, en fonction de ses conclusions, les objectifs de réhabilitation et un plan de gestion détaillant les mesures, les travaux, le calendrier, puis les dispositions de surveillance, de conservation de la mémoire et les éventuelles restrictions d'usage.

L'avant-dernier alinéa de l'article L. 512-6-1, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-973 du 23 octobre 2023, organise un système de trois attestations successives délivrées par une entreprise certifiée : mise en œuvre des mesures relatives à la mise en sécurité, adéquation des mesures proposées pour la réhabilitation, puis mise en œuvre de ces dernières. Le même dispositif figure à l'article L. 512-7-6 pour les installations soumises à enregistrement. En régime de déclaration, l'article L. 512-12-1 ne prévoit, selon les modalités et dans les cas définis par décret en Conseil d'Etat, qu'une attestation portant sur la mise en œuvre des mesures de mise en sécurité, réservée aux rubriques listées à l'article R. 512-66-3.

Un point de calendrier est désormais acquis et doit être signalé à tout vendeur qui l'invoquerait encore. Pour les cessations notifiées avant le 1er juin 2022 remplissant les conditions du texte, l'exploitant pouvait demander jusqu'au 1er janvier 2026 à bénéficier du régime d'attestations sur la réhabilitation. Au jour où ces lignes sont écrites, cette faculté est expirée.

L'achèvement en régime de déclaration

Le IV de l'article R. 512-66-1 réserve un mécanisme favorable aux installations déclarées. Lorsque la réhabilitation est achevée, l'exploitant en informe par écrit le préfet, les propriétaires des terrains et le maire ou le président de l'EPCI (établissement public de coopération intercommunale) compétent en matière d'urbanisme. Le silence gardé par le préfet pendant deux mois à compter de la réception de cette information vaut acceptation des conditions de la cessation d'activité, qui est alors réputée achevée au terme de ce délai. Le V précise cependant qu'une cessation réputée achevée ne fait pas obstacle à l'application de l'article R. 512-66-2. L'acceptation implicite n'est donc pas une quittance définitive.

La détermination de l'usage futur : la fenêtre où se joue le coût réel

C'est le nœud économique du dossier. Le coût de la réhabilitation ne dépend pas de l'état du site dans l'absolu, mais de l'écart entre cet état et l'usage retenu. Qui fixe l'usage fixe la facture.

L'article R. 512-39-2 décrit une procédure courte. Au moment de la notification, l'exploitant transmet au maire ou au président de l'EPCI compétent en matière d'urbanisme et aux propriétaires des terrains d'assiette les plans du site, les études et rapports communiqués à l'administration sur la situation environnementale et les usages successifs, ainsi que ses propositions sur les usages futurs. Les personnes consultées notifient leur accord ou désaccord au préfet et à l'exploitant dans un délai de trois mois à compter de la réception des propositions. En l'absence d'observations dans ce délai, leur avis est réputé favorable.

Un acquéreur déjà propriétaire au moment de la notification est partie à cette consultation. Son silence pendant trois mois vaut acceptation d'un niveau de dépollution qu'il devra ensuite assumer dans son projet. L'enjeu est direct : accepter un usage industriel pour un terrain destiné à du logement, c'est accepter que le vendeur sorte du dossier en ayant traité le site à un standard inférieur à celui dont l'acquéreur a besoin.

À défaut d'accord entre l'exploitant, la commune ou l'EPCI et les propriétaires, le III de R. 512-39-2 retient un usage comparable à celui de la dernière période d'exploitation. Le maire ou le président de l'EPCI dispose alors de deux mois à compter de la notification du désaccord pour transmettre un mémoire sur une éventuelle incompatibilité manifeste de cet usage avec l'usage futur de la zone tel qu'il résulte des documents d'urbanisme, assorti de propositions. Le préfet se prononce dans les deux mois après réception de ce mémoire. À défaut de décision dans ce délai, ou en l'absence de mémoire, l'usage retenu appartient à la même catégorie de la typologie du I de l'article D. 556-1 A que celui de la dernière période d'exploitation.

Pour les sites nouveaux, le régime diffère. Lorsque les installations ont été autorisées à une date postérieure de plus de six mois à la publication de la loi n° 2003-699 du 30 juillet 2003, l'arrêté d'autorisation détermine lui-même, après avis des personnes consultées, l'état dans lequel le site devra être remis à son arrêt définitif. Depuis la loi n° 2023-973 du 23 octobre 2023, L. 512-6-1 précise qu'à défaut d'accord, l'usage retenu pour déterminer l'état dans lequel devra être mis le site est un usage comparable à celui des installations pour lesquelles une autorisation est demandée, et que le maire ou le président de l'EPCI peut justifier d'une incompatibilité manifeste au regard des documents d'urbanisme, le préfet pouvant alors fixer des prescriptions de réhabilitation plus contraignantes. La même mécanique figure à L. 512-7-6 pour l'enregistrement. L'arrêté d'autorisation devient ainsi une pièce d'audit d'acquisition à part entière : il peut contenir, parfois depuis des années, la définition de l'état de sortie du site.

Le niveau d'exigence des travaux depuis le décret du 11 août 2025

L'idée selon laquelle l'exploitant pourrait laisser en place une pollution résiduelle en se bornant à démontrer une compatibilité d'usage ne correspond plus au texte applicable. L'article R. 512-39-3, modifié par le décret n° 2025-804 du 11 août 2025, pose une règle de plancher :

Les mesures de gestion de la pollution des différents milieux impactés sur le site et, le cas échéant, hors du site, comprennent au moins le traitement des sources de pollution et la suppression des pollutions concentrées lorsque les résultats du diagnostic réalisé dans le cadre du mémoire de réhabilitation concluent à leur présence.

Ces mesures sont proposées par l'exploitant, fondées sur un bilan des coûts et des avantages prenant en compte l'efficacité des techniques disponibles, l'impact environnemental global et un coût qui doit rester économiquement acceptable. Elles doivent permettre d'atteindre un état des milieux compatible avec les usages déterminés. Le maintien sur site d'une ou plusieurs zones de pollutions concentrées reste possible, mais seulement par dérogation et à quatre conditions cumulatives : absence d'atteinte aux intérêts mentionnés à l'article L. 511-1 et, le cas échéant, à l'article L. 211-1 ; coupure des voies de transfert des pollutions concentrées ; bilan environnemental global du maintien plus favorable que celui de leur suppression ; confirmation par l'attestation accompagnant le mémoire de réhabilitation que ces conditions sont remplies. Le préfet peut arrêter des prescriptions permettant leur respect. Enfin, pour toute réhabilitation, les mesures de gestion permettent un usage du site au moins comparable à celui de la dernière période d'exploitation.

Côté acquéreur, la lecture du mémoire de réhabilitation et de l'attestation d'adéquation est donc plus instructive que celle du seul rapport de diagnostic. C'est dans le mémoire que se lit l'existence éventuelle d'une dérogation de maintien, et avec elle la présence de restrictions d'usage et d'obligations de surveillance qui grèveront durablement l'exploitabilité de l'actif.

Qui supporte la charge : l'ordre de priorité du II de L. 556-3

Le II de l'article L. 556-3 fixe une hiérarchie que les parties ne peuvent pas renverser à l'égard de l'administration. Pour les sols dont la pollution a pour origine une installation classée, le responsable est, par ordre de priorité :

• le dernier exploitant de l'installation à l'origine de la pollution des sols, ou la personne désignée aux articles L. 512-21 et L. 556-1, chacun pour ses obligations respectives ;
• à titre subsidiaire, en l'absence de responsable au titre du 1°, le propriétaire de l'assise foncière des sols pollués par une activité ou des déchets tels que mentionnés au 1°, s'il est démontré qu'il a fait preuve de négligence ou qu'il n'est pas étranger à cette pollution.

Ces conditions doivent être lues littéralement. L'acquéreur propriétaire n'est pas débiteur de plein droit de la remise en état. Il ne le devient qu'en l'absence de responsable prioritaire, et seulement si la négligence, ou le fait de ne pas être étranger à la pollution, est démontrée. En pratique, l'exposition réelle se construit donc en deux temps : la disparition économique du dernier exploitant, puis la caractérisation d'un comportement du propriétaire. L'acquéreur qui achète en connaissance d'une pollution, laisse le site ouvert, tolère un dépôt ou retarde des mesures conservatoires nourrit lui-même le second terme de l'équation.

L'autorité titulaire du pouvoir de police peut, après mise en demeure, assurer d'office l'exécution des travaux aux frais du responsable, ou l'obliger à consigner entre les mains d'un comptable public une somme répondant du montant des travaux. L'opposition à l'état exécutoire devant le juge administratif n'a pas de caractère suspensif. L'article L. 171-8 complète cet arsenal : consignation, travaux d'office, suspension, et depuis la loi n° 2023-973 du 23 octobre 2023, amende administrative au plus égale à 45 000 € assortie d'une astreinte journalière au plus égale à 4 500 €. L'acte de sanction peut être publié sur le site internet des services de l'État dans le département pour une durée comprise entre deux mois et cinq ans, dimension réputationnelle à intégrer pour un investisseur institutionnel.

Lorsque l'exploitant est une filiale au sens de l'article L. 233-1 du code de commerce et qu'une liquidation judiciaire a été ouverte ou prononcée à son encontre, l'article L. 512-17 ouvre au liquidateur, au ministère public ou au préfet une action devant le tribunal ayant ouvert la procédure. Dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, ce texte exige désormais l'existence d'une faute commise par la société mère qui a contribué à une insuffisance d'actif de la filiale. L'assouplissement est notable pour un créancier ou un acquéreur confronté à un exploitant structuré en véhicule dédié : la remontée de la charge vers la mère, voire vers la société dont celle-ci est la filiale, n'exige plus une faute qualifiée.

Le tiers demandeur : un transfert organisé, pas un transfert automatique

L'article L. 512-21 offre à l'investisseur un outil de reprise maîtrisée. Depuis la loi n° 2023-973, la demande de substitution peut être présentée dès la notification de la cessation d'activité, avec l'accord de l'exploitant, et un tiers intéressé peut également demander, par anticipation, l'autorisation de se substituer en cas de future cessation d'activité. Le périmètre a été élargi : la substitution peut porter, outre la réhabilitation, sur tout ou partie des mesures de mise en sécurité de l'installation. Lorsque les usages envisagés sont d'une autre nature que ceux définis en application de L. 512-6-1, L. 512-7-6 ou L. 512-12-1, le tiers recueille l'accord du dernier exploitant, du maire ou du président de l'EPCI et, s'il ne s'agit pas de l'exploitant, du propriétaire.

Le dispositif n'opère pas de décharge mécanique. L'article R. 512-78 impose un dossier comportant notamment un mémoire de réhabilitation accompagné de l'attestation d'adéquation, une estimation du montant et de la durée des travaux, un document présentant les capacités techniques et financières, un document sur la répartition des mesures entre le dernier exploitant et le tiers, et l'accord écrit du dernier exploitant sur l'ensemble de ces pièces. Le silence du préfet pendant quatre mois suivant la réception du dossier vaut rejet. L'arrêté de substitution fixe le délai dans lequel le tiers adresse l'attestation de maîtrise foncière du terrain, ou l'autorisation du propriétaire de réaliser les travaux, et l'attestation de constitution des garanties financières. Au-delà de ce délai, l'arrêté est caduc et le dernier exploitant réalise les opérations composant la cessation d'activité.

Deux conséquences pour la structuration. D'une part, le calendrier d'une opération de distressed real estate doit intégrer le délai d'instruction préfectoral et le risque de rejet implicite. D'autre part, la répartition du risque en cas de défaillance du tiers a changé. Le VII de L. 512-21 dispose qu'en cas de défaillance du tiers demandeur et d'impossibilité de mettre en œuvre les garanties financières, le dernier exploitant demeure responsable de la mise en sécurité de l'installation concernée. La réhabilitation ne lui revient plus à ce titre. Un vendeur-exploitant qui accepte une substitution se trouve, de ce fait, dans une position nettement plus confortable qu'auparavant, et l'acquéreur doit en tirer les conséquences dans la négociation du prix et des sûretés.

Ce que l'acquéreur déclenche lui-même : changement d'usage et prescriptions ultérieures

La réhabilitation ne purge pas définitivement le site. Le I de l'article R. 512-39-4 autorise le préfet, à tout moment, même après la remise en état du site, à imposer à l'exploitant les prescriptions nécessaires à la protection des intérêts mentionnés à l'article L. 511-1 et, le cas échéant, à l'article L. 211-1. Symétriquement, le II permet de le faire à l'égard du tiers demandeur pour la réhabilitation réalisée par lui. Mais une limite protège le débiteur initial : en cas de modification ultérieure de l'usage du site, l'exploitant ne peut se voir imposer de mesures complémentaires induites par ce nouvel usage, sauf s'il est lui-même à l'initiative de ce changement d'usage.

Cette limite est le point de bascule économique. Dès lors que l'acquéreur modifie l'usage, c'est l'article L. 556-1 qui s'applique : le maître d'ouvrage à l'initiative du changement d'usage doit définir des mesures de gestion de la pollution des sols et les mettre en œuvre pour assurer la compatibilité entre l'état des sols et la protection de la sécurité, de la santé ou de la salubrité publiques, l'agriculture et l'environnement au regard du nouvel usage projeté. Il en fait attester par un bureau d'études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, et cette attestation est, le cas échéant, jointe au dossier de demande de permis de construire ou d'aménager.

La loi n° 2023-973 a étendu ce dispositif à une hypothèse qui concerne directement les friches : dans le cas où le maître d'ouvrage à l'initiative d'un projet de construction ou d'aménagement sur un terrain ayant accueilli une installation classée ne dispose pas d'éléments montrant que l'installation classée a été régulièrement réhabilitée, les deux premiers alinéas s'appliquent. Ces dispositions s'appliquent aux permis de construire et aux permis d'aménager dont la demande est déposée à partir du 1er juillet 2024. Autrement dit, l'absence de dossier de cessation complet ne libère pas l'acquéreur-aménageur : elle le place à la charge des mesures de gestion. Un dossier de cessation lacunaire n'est pas une zone grise, c'est un transfert de charge.

Si une pollution résiduelle compatible avec les nouveaux usages demeure, le maître d'ouvrage en informe le propriétaire et le préfet, lequel peut créer sur le terrain un secteur d'information sur les sols. L'effet est patrimonial et durable : le classement en secteur d'information sur les sols pèse sur la liquidité future de l'actif et sur son financement.

Les leviers de sécurisation dans l'acte de cession

Les pièces à exiger avant la promesse

L'article L. 512-18 impose à l'exploitant d'une installation relevant des catégories visées à l'article L. 516-1 de mettre à jour, à chaque changement notable des conditions d'exploitation, un état de la pollution des sols. Le dernier état réalisé est joint à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente des terrains sur lesquels est sise l'installation classée. L'article L. 516-1, réécrit par la loi n° 2023-973, vise désormais les installations mentionnées aux articles L. 229-32 et L. 515-36, les carrières et les installations de stockage de déchets.

Au-delà de cette pièce, l'audit utile se constitue de l'arrêté d'autorisation ou d'enregistrement et de ses prescriptions de remise en état, de la notification au préfet et de son récépissé, des propositions d'usage transmises au titre de R. 512-39-2 avec les réponses des personnes consultées, du mémoire de réhabilitation et de ses attestations, des arrêtés de prescriptions complémentaires, et de l'éventuel arrêté de substitution d'un tiers demandeur.

Les actions légales de l'acquéreur, et leurs limites

L'article L. 514-20 oblige le vendeur d'un terrain sur lequel a été exploitée une installation soumise à autorisation ou à enregistrement à en informer par écrit l'acheteur, ainsi que, pour autant qu'il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants résultant de l'exploitation. Si le vendeur est l'exploitant, il indique par écrit si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives. L'acte de vente atteste de l'accomplissement de cette formalité. L'autre document d'information remis à l'acquéreur sur ce terrain est examiné dans notre article consacré à l'état des risques et pollutions et à son incidence sur le prix.

La sanction n'est pas automatique. Elle suppose, à défaut d'information, qu'une pollution constatée rende le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat, et s'exerce dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution. L'acheteur a alors le choix de demander la résolution de la vente ou la restitution d'une partie du prix ; il peut aussi demander la réhabilitation du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette réhabilitation ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente. L'article L. 125-7 reprend une architecture voisine pour les terrains situés en secteur d'information sur les sols, en visant, à défaut de destination précisée au contrat, l'usage envisagé au sens de l'article L. 556-1 A depuis la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021.

Trois conséquences rédactionnelles en découlent. D'abord, la destination doit être stipulée dans l'acte avec précision, puisque c'est elle qui sert de référence au caractère impropre du terrain. Ensuite, une décote importante affaiblit mécaniquement l'action en réhabilitation aux frais du vendeur, le critère de proportionnalité s'appréciant par rapport au prix de vente : le prix négocié à la baisse réduit le levier d'action postérieur. Enfin, le délai de deux ans court de la découverte de la pollution, ce qui impose un protocole interne de remontée et de datation des découvertes pendant les travaux.

La structuration contractuelle

Les stipulations de prise en charge, de garantie de passif environnemental ou de renonciation à recours règlent les rapports entre les parties ; elles ne redistribuent pas la police administrative, dont les débiteurs sont désignés par L. 556-3 et par les textes relatifs à la cessation d'activité. La sécurisation passe donc moins par la clause de principe que par son adossement financier et calendaire : séquestre d'une fraction du prix libérée au fur et à mesure de la production des attestations prévues à L. 512-6-1, condition suspensive tenant à la transmission du mémoire de réhabilitation et de son attestation d'adéquation, engagement du vendeur de ne pas proposer d'usage futur sans accord préalable de l'acquéreur lorsque celui-ci est déjà propriétaire, garantie autonome ou caution bancaire dont la durée couvre l'horizon des prescriptions complémentaires de R. 512-39-4. Lorsque l'opération repose sur une substitution de tiers demandeur, l'articulation entre l'arrêté préfectoral, les garanties financières de V de L. 512-21 et le calendrier de closing doit être traitée comme une condition de l'acquisition, et non comme une formalité postérieure. La rédaction et la mise en œuvre de ces stipulations sont exposées dans notre article sur la garantie de passif environnemental dans l'acquisition d'un actif immobilier.

Conclusion

Le passif de remise en état n'est pas un aléa, c'est une variable que la chronologie réglementaire rend déterminable, à condition d'intervenir au bon moment. Trois dates commandent l'exposition de l'acquéreur : la notification au préfet, trois mois au moins avant l'arrêt définitif en autorisation, qui ouvre la consultation ; le délai de trois mois de l'article R. 512-39-2, dont le silence vaut avis favorable sur l'usage futur ; les six mois suivant l'arrêt définitif pour le mémoire de réhabilitation. Un investisseur qui signe sans que ces trois échéances soient documentées n'achète pas une décote, il achète une option de dépollution dont le prix d'exercice sera fixé par d'autres.

Notre parti pris est simple : sur un actif industriel en cessation, la question pertinente n'est pas « le site est-il pollué », mais « quel usage a été retenu, par qui, et à quelle date ». Avant toute signature, faites reconstituer le dossier complet de cessation d'activité et vérifier que l'usage futur arrêté correspond au projet que vous financez. Si la consultation de l'article R. 512-39-2 est en cours et que vous êtes déjà propriétaire, ne laissez pas courir le délai de trois mois : notifiez votre position écrite au préfet et à l'exploitant.

Questions fréquentes

Un acquéreur peut-il être contraint de dépolluer un site ICPE qu'il n'a jamais exploité ? Pas de plein droit. Le II de l'article L. 556-3 désigne d'abord le dernier exploitant de l'installation à l'origine de la pollution, ou la personne désignée aux articles L. 512-21 et L. 556-1, chacun pour ses obligations respectives. Le propriétaire de l'assise foncière n'intervient qu'à titre subsidiaire, en l'absence de responsable au titre du 1°, et seulement s'il est démontré qu'il a fait preuve de négligence ou qu'il n'est pas étranger à cette pollution. En revanche, l'acquéreur qui prend l'initiative d'un changement d'usage relève de l'article L. 556-1 et doit alors définir et mettre en œuvre les mesures de gestion adaptées au nouvel usage.

Quels sont les délais à respecter pour la cessation d'activité d'une ICPE soumise à autorisation ? L'exploitant notifie au préfet la date d'arrêt définitif trois mois au moins avant celle-ci, délai porté à six mois pour les installations mentionnées à l'article R. 512-35 (R. 512-39-1). Les personnes consultées sur l'usage futur disposent de trois mois pour notifier leur accord ou désaccord, leur silence valant avis favorable (R. 512-39-2). Le mémoire de réhabilitation est transmis au préfet dans les six mois qui suivent l'arrêt définitif, délai que le préfet peut prolonger (R. 512-39-3). En régime de déclaration, la notification intervient un mois au moins avant l'arrêt définitif (R. 512-66-1).

Le vendeur peut-il laisser une pollution concentrée sur le site ? Seulement par dérogation. L'article R. 512-39-3, dans sa rédaction issue du décret n° 2025-804 du 11 août 2025, impose que les mesures de gestion comprennent au moins le traitement des sources de pollution et la suppression des pollutions concentrées lorsque le diagnostic conclut à leur présence. Le maintien sur site suppose quatre conditions réunies : absence d'atteinte aux intérêts protégés, coupure des voies de transfert, bilan environnemental global plus favorable que la suppression, et confirmation de ces trois points par l'attestation accompagnant le mémoire de réhabilitation. Le préfet peut arrêter des prescriptions pour en assurer le respect.

Le mécanisme du tiers demandeur décharge-t-il totalement l'exploitant ? Non, et le transfert n'est pas automatique. Le dossier de substitution doit comporter l'accord écrit du dernier exploitant sur l'ensemble des pièces, un mémoire de réhabilitation avec attestation et des garanties financières ; le silence du préfet pendant quatre mois vaut rejet (R. 512-78). Si le tiers ne produit pas dans le délai fixé l'attestation de maîtrise foncière, ou l'autorisation du propriétaire, et celle de constitution des garanties financières, l'arrêté est caduc et le dernier exploitant réalise les opérations composant la cessation d'activité. En cas de défaillance du tiers et d'impossibilité de mobiliser les garanties, le VII de L. 512-21 ne laisse à la charge du dernier exploitant que la mise en sécurité de l'installation concernée.

Quelle action l'acquéreur a-t-il si le vendeur ne l'a pas informé de l'exploitation d'une ICPE ? L'article L. 514-20 impose au vendeur d'un terrain ayant accueilli une installation soumise à autorisation ou à enregistrement d'en informer par écrit l'acheteur, l'acte de vente attestant de cette formalité. À défaut, et si une pollution constatée rend le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat, l'acheteur dispose d'un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution pour demander la résolution de la vente ou la restitution d'une partie du prix. Il peut aussi demander la réhabilitation aux frais du vendeur, à condition que le coût ne paraisse pas disproportionné par rapport au prix de vente. Un dispositif voisin figure à l'article L. 125-7 pour les terrains en secteur d'information sur les sols.

La remise en état validée met-elle le site définitivement à l'abri de prescriptions nouvelles ? Non. Le préfet peut, à tout moment et même après la remise en état du site, imposer à l'exploitant les prescriptions nécessaires à la protection des intérêts mentionnés à l'article L. 511-1 et, le cas échéant, à l'article L. 211-1 (R. 512-39-4). La même faculté existe à l'égard du tiers demandeur pour la réhabilitation qu'il a réalisée. La seule limite tient au changement d'usage ultérieur : l'exploitant ne peut se voir imposer de mesures complémentaires induites par ce nouvel usage, sauf s'il en est lui-même à l'initiative.

Que se passe-t-il si l'exploitant est en liquidation judiciaire ? L'article L. 512-17, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, permet au liquidateur, au ministère public ou au préfet de saisir le tribunal ayant ouvert ou prononcé la liquidation judiciaire pour faire établir l'existence d'une faute commise par la société mère qui a contribué à une insuffisance d'actif de la filiale, et mettre à sa charge tout ou partie du financement des mesures de réhabilitation. L'action peut remonter à la société dont la mère condamnée est elle-même la filiale lorsque celle-ci n'est pas en mesure de financer ces mesures. Les sommes consignées au titre du 1° du II de l'article L. 171-8 sont déduites des sommes mises à la charge des sociétés condamnées.