IRVE / borne de recharge en copropriété : obligations et responsabilité du syndic (2026)

Un copropriétaire vous annonce qu'il vient d'acheter un véhicule électrique et qu'il veut installer une borne sur sa place de parking au sous-sol. Un autre s'oppose au motif que « ça va faire disjoncter tout l'immeuble ». Le syndic, lui, ne sait pas s'il doit convoquer une assemblée générale, refuser, ou laisser faire. Cette situation se répète dans des milliers de copropriétés françaises, et elle expose le syndic à une responsabilité réelle lorsqu'il bloque un projet qu'il aurait dû faciliter. Ce guide détaille le droit à la prise, la procédure exacte en assemblée générale, les obligations de pré-équipement issues de la loi d'orientation des mobilités, la répartition des coûts entre demandeur et syndicat, et les zones de responsabilité du syndic en 2026.

Le droit à la prise : un principe qui prime sur le refus de la copropriété

Le droit à la prise désigne la faculté, pour un occupant d'un immeuble collectif, d'installer à ses frais un point de recharge pour véhicule électrique ou hybride rechargeable sur son emplacement de stationnement, sans avoir à obtenir l'accord préalable de l'assemblée générale. Ce mécanisme est codifié aux articles R.113-11 et suivants du Code de la construction et de l'habitation (CCH), qui ont repris et renforcé le dispositif introduit dès 2011.

L'idée directrice est simple : la recharge d'un véhicule électrique relève d'un droit reconnu au résident, et non d'une faveur que la collectivité des copropriétaires pourrait accorder ou refuser à sa guise. La copropriété ne dispose donc pas d'un droit de veto. Elle dispose seulement d'un droit d'opposition encadré, qu'elle doit exercer devant le juge et pour un motif précis.

Qui peut invoquer le droit à la prise

Le droit à la prise bénéficie à un cercle large de bénéficiaires. Il vise le copropriétaire occupant, mais aussi le copropriétaire bailleur et le locataire. Un locataire qui souhaite une borne notifie sa demande au propriétaire, lequel dispose d'un délai pour réagir avant que la demande ne soit transmise au syndic. Cette logique évite qu'un occupant se retrouve prisonnier de l'inertie de son bailleur ou de la copropriété.

Concrètement, le champ couvre :

• les places situées dans un parc de stationnement clos et couvert (sous-sol, box, parking intérieur) ;
• les emplacements individuels dont le résident a la jouissance, qu'ils soient en pleine propriété ou attribués en jouissance exclusive ;
• l'installation d'une borne dédiée comme le simple raccordement à une infrastructure collective déjà présente.

Les seuls motifs d'opposition admis

La copropriété ne peut s'opposer à une demande de droit à la prise qu'en saisissant le tribunal judiciaire, dans un délai de trois mois à compter de la notification de la demande, et pour un motif sérieux et légitime. Le CCH cite deux hypothèses principales : l'existence d'une infrastructure de recharge déjà installée répondant au besoin du demandeur, ou la décision du syndicat de réaliser lui-même une installation collective dans un délai raisonnable.

En dehors de ces cas, une opposition de principe (crainte diffuse, refus esthétique, hostilité à la mobilité électrique) n'est pas un motif sérieux et légitime. Si le syndic ou le syndicat laisse passer le délai de trois mois sans saisir le tribunal, le silence vaut absence d'opposition, et les travaux peuvent commencer.

La procédure en assemblée générale : information, pas autorisation

C'est ici que se joue l'essentiel des blocages, souvent par méconnaissance de la mécanique juridique. Beaucoup de syndics croient qu'une borne individuelle doit être « votée » par l'assemblée. C'est faux, et cette confusion est une source directe de responsabilité.

La notification préalable au syndic

Le demandeur adresse au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception, une description détaillée de l'installation projetée, accompagnée d'un schéma ou d'un plan technique. Ce dossier permet au syndic d'apprécier l'impact sur les parties communes, notamment le cheminement des câbles depuis le tableau électrique jusqu'à la place de stationnement.

Le contenu de cette notification est déterminant. Un dossier précis (puissance envisagée, type de comptage individualisé, tracé de la ligne, installateur qualifié IRVE) fait courir le délai d'opposition et sécurise le résident. Un dossier lacunaire fragilise la demande et donne au syndic un motif légitime de demander des compléments.

L'inscription à l'ordre du jour : pour information

Le syndic doit inscrire la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, mais uniquement à titre d'information. L'assemblée n'a pas à approuver le projet individuel : elle en prend connaissance. Elle peut, à cette occasion, décider de saisir le tribunal si elle estime disposer d'un motif sérieux et légitime, ou décider de lancer une infrastructure collective.

Cette distinction entre information et autorisation est le cœur du sujet. Refuser d'inscrire la question, ou la présenter comme une résolution soumise à vote à la majorité de l'article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 pour la faire échouer, revient à priver le résident d'un droit. Un tel comportement engage la responsabilité du syndic.

La distinction avec l'installation collective

L'assemblée générale reprend en revanche tout son pouvoir de décision lorsqu'il s'agit de doter l'immeuble d'une infrastructure collective, c'est-à-dire d'un dispositif commun (colonne horizontale, tableau dédié, gestion de puissance) permettant à chaque place de se raccorder ensuite. Depuis la loi Climat et Résilience n°2021-1104 du 22 août 2021, la question de l'installation d'une telle infrastructure collective, lorsqu'elle est financée par le syndicat, doit être portée à l'ordre du jour, et la décision relève de la majorité simple de l'article 24 de la loi de 1965.

Ce choix stratégique change la logique de l'immeuble. Plutôt que de multiplier des installations individuelles anarchiques qui saturent le tableau et compliquent la sécurité, la copropriété structure une infrastructure d'accueil sur laquelle chaque résident vient se brancher. C'est généralement la solution la plus rationnelle dans les immeubles où plusieurs demandes apparaissent en quelques mois.

Les obligations de pré-équipement issues de la loi LOM

La loi d'orientation des mobilités (LOM) n°2019-1428 du 24 décembre 2019, complétée par le décret n°2020-1720 du 24 décembre 2020, a instauré des obligations de pré-équipement qui pèsent sur les bâtiments neufs et, pour certains, sur les bâtiments existants. Le pré-équipement consiste à installer, en amont, les fourreaux, chemins de câbles et dispositifs d'alimentation nécessaires pour accueillir ultérieurement des points de recharge, sans avoir à casser les structures.

Les bâtiments neufs et rénovés lourdement

Pour les bâtiments d'habitation neufs comportant un parc de stationnement, la réglementation impose un pré-équipement d'une part importante des places, afin d'anticiper les besoins futurs. Les demandes de permis de construire déposées depuis le 11 mars 2021 sont concernées par ces exigences renforcées. La logique est d'éviter le coût prohibitif d'un pré-câblage réalisé après coup, dans un ouvrage déjà livré.

Lorsqu'une copropriété engage une rénovation importante touchant le parc de stationnement ou l'installation électrique qui le dessert, les obligations de pré-équipement peuvent également s'appliquer. Le syndic a intérêt à intégrer cette dimension dès la conception de tout programme de travaux lourds, sous peine de devoir y revenir à ses dépens.

Les bâtiments non résidentiels existants

Les bâtiments non résidentiels existants dotés d'un parc de stationnement de plus de vingt emplacements devaient disposer, au 1er janvier 2025, d'au moins un point de recharge. Cette échéance concerne notamment les immeubles de bureaux et les ensembles à usage tertiaire. Dans une copropriété mixte (commerces, bureaux et logements), le syndic doit identifier la nature des lots pour déterminer quelles obligations s'appliquent à quel bâtiment.

Ce que le pré-équipement ne remplace pas

Un point souvent mal compris : le pré-équipement n'est pas une borne. Il crée les conditions d'accueil, mais chaque résident devra ensuite financer et raccorder son propre point de recharge, ou se brancher sur une infrastructure collective. Un immeuble pré-équipé facilite le droit à la prise et en réduit le coût, mais ne dispense pas de la procédure de notification. À l'inverse, l'existence d'un pré-équipement adapté peut constituer, dans certains cas, un élément justifiant que la copropriété propose une solution alternative au demandeur.

La répartition des coûts : qui paie quoi

La question financière cristallise la plupart des tensions. Le principe est clair : le droit à la prise s'exerce aux frais du demandeur, et non de la collectivité.

Le coût de l'installation individuelle

Le copropriétaire ou le locataire qui installe une borne sur sa place en supporte le coût intégral : matériel, pose par un installateur qualifié IRVE, raccordement au tableau, et dispositif de comptage individuel de la consommation. La copropriété n'a pas à financer une installation dont un seul résident bénéficie. Le comptage individualisé est essentiel : il garantit que la consommation électrique de la borne est facturée à son utilisateur, et non répartie sur les charges communes.

Dans un immeuble où plusieurs résidents s'équipent successivement sur une infrastructure collective, chacun paie sa borne et sa consommation, tandis que les éléments réellement communs relèvent d'une répartition définie par l'assemblée.

Le financement de l'infrastructure collective

Lorsque la copropriété décide de créer une infrastructure collective, trois montages coexistent en pratique. Le premier fait supporter le coût par le syndicat, la dépense étant répartie entre copropriétaires selon les tantièmes ou une clé votée en assemblée. Le deuxième, très répandu, repose sur une convention avec un opérateur d'infrastructure : l'opérateur finance, installe et exploite la colonne collective, la copropriété ne supporte pas l'investissement initial, et chaque résident qui se raccorde paie un abonnement et sa consommation. Le troisième mobilise des aides publiques, notamment le programme ADVENIR, qui subventionne une partie des installations en copropriété.

Le choix entre ces montages relève d'un arbitrage économique et juridique. La convention avec un opérateur préserve la trésorerie du syndicat mais engage l'immeuble sur une durée longue, avec des clauses de reprise et de facturation qu'il faut examiner de près. Le financement direct donne la maîtrise à la copropriété mais suppose une capacité d'investissement et un vote favorable.

Le sort de la colonne électrique et du raccordement

Un aspect technique conditionne tout le reste : la puissance disponible. Si le tableau et la colonne montante ne peuvent absorber plusieurs bornes simultanément, un renforcement du raccordement avec le gestionnaire de réseau de distribution (Enedis dans la majorité des cas) devient nécessaire. Ce renforcement, lorsqu'il profite à l'ensemble de l'immeuble, relève d'une décision collective et d'un financement partagé. Les systèmes de pilotage de la puissance permettent souvent d'éviter ce surcoût en lissant la charge entre les bornes, et méritent d'être étudiés avant tout renforcement lourd.

La responsabilité du syndic en cas de blocage

Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. À ce titre, il exécute les décisions de l'assemblée et assure l'administration de l'immeuble. En matière d'IRVE en copropriété, sa responsabilité peut être engagée sur plusieurs terrains lorsqu'il fait obstacle à un droit à la prise légitime.

L'obligation d'inscrire et de transmettre

Le syndic qui refuse d'inscrire la question à l'ordre du jour de l'assemblée, ou qui néglige de le faire malgré une notification régulière, manque à ses obligations. Le résident peut alors solliciter l'inscription et, en cas de blocage persistant, saisir le juge. La faute du syndic est ici caractérisée : il a privé le demandeur de l'exercice d'un droit reconnu par le CCH. Sa responsabilité contractuelle envers le syndicat, voire sa responsabilité personnelle en cas de faute détachable, peut être recherchée.

Imaginons un copropriétaire d'un immeuble de trente lots qui notifie régulièrement sa demande par lettre recommandée. Le syndic, sous la pression de quelques copropriétaires hostiles, « oublie » d'inscrire la question à deux assemblées successives. Le résident perd une année, doit renoncer à un stationnement pratique, et engage un contentieux. Le syndic s'expose à réparer le préjudice de jouissance et les frais engagés, et son manquement peut justifier la fin de son mandat.

La confusion entre opposition et abstention

Le syndic ne doit pas présenter le droit à la prise comme une résolution à faire adopter par l'assemblée. S'il soumet au vote l'autorisation d'une borne individuelle et que l'assemblée la refuse, cette délibération est irrégulière : l'assemblée n'avait pas à autoriser ce que la loi permet de droit. Un tel vote de refus est susceptible d'annulation, et le syndic qui l'a orchestré prend un risque. Son rôle est d'informer l'assemblée de la faculté d'opposition judiciaire, pas de fabriquer un refus collectif.

Le devoir de conseil et de diligence

Au-delà du blocage, le syndic assume un devoir de diligence. Face à plusieurs demandes, il doit alerter la copropriété sur l'intérêt d'une infrastructure collective, faire réaliser une étude technique, comparer les solutions de financement et porter les questions utiles à l'ordre du jour. Un syndic passif qui laisse s'accumuler des installations individuelles non coordonnées, jusqu'à saturer le réseau et compromettre la sécurité, peut voir sa gestion critiquée. La bonne pratique consiste à anticiper : dès la deuxième ou troisième demande, la question d'une infrastructure d'accueil mérite d'être instruite.

Les questions de sécurité et d'assurance

Le syndic veille aussi à la sécurité de l'installation collective et au respect des règles techniques applicables aux points de recharge. Une borne posée par un installateur qualifié IRVE, avec les dispositifs de protection requis, réduit le risque incendie et les difficultés d'assurance. Le syndic a intérêt à exiger, au titre de la notification, la justification d'une pose conforme et à informer l'assureur de l'immeuble de la présence d'installations de recharge, sans pour autant transformer cette exigence en prétexte dilatoire pour retarder un projet.

Conclusion : le syndic doit faciliter, pas arbitrer

La logique de fond est constante depuis 2011 et n'a fait que se renforcer avec la loi LOM et la loi Climat et Résilience : le droit à la prise est un droit du résident, et la copropriété ne dispose que d'un droit d'opposition étroit, exercé devant le juge et pour un motif sérieux et légitime. Le syndic qui l'ignore, par méconnaissance ou par complaisance envers des copropriétaires réticents, ne protège personne : il expose le syndicat à un contentieux perdu d'avance et engage sa propre responsabilité.

La position la plus solide, juridiquement et économiquement, consiste à ne jamais bloquer une demande individuelle régulière et à anticiper la transition en instruisant, dès les premières demandes, une infrastructure collective adossée à une convention d'opérateur ou aux aides disponibles. Avant toute assemblée où figure une demande de borne, faites vérifier par votre conseil que la question est bien inscrite pour information et non soumise à un vote d'autorisation : c'est cette erreur de qualification qui déclenche l'essentiel des litiges.

Questions fréquentes

Un copropriétaire peut-il installer une borne sans l'accord de l'assemblée générale ?

Oui. Le droit à la prise, codifié aux articles R.113-11 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, permet à un occupant d'installer une borne à ses frais sur son emplacement sans autorisation de l'assemblée. Celle-ci est seulement informée. La copropriété ne peut s'opposer qu'en saisissant le tribunal judiciaire dans un délai de trois mois, et pour un motif sérieux et légitime.

Quels sont les motifs d'opposition valables de la copropriété ?

Les motifs admis sont limités. Le Code de la construction et de l'habitation vise essentiellement l'existence d'une infrastructure de recharge déjà installée répondant au besoin, ou la décision du syndicat de réaliser une installation collective dans un délai raisonnable. Une hostilité de principe, une crainte esthétique ou une opposition non motivée ne constituent pas un motif sérieux et légitime.

Qui paie l'installation d'une borne de recharge en copropriété ?

L'installation individuelle est intégralement à la charge du demandeur : matériel, pose par un installateur qualifié IRVE, raccordement et comptage individuel de la consommation. La copropriété ne finance que ce qui relève d'une infrastructure réellement collective, décidée en assemblée à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Le programme ADVENIR peut subventionner une partie des installations en copropriété.

La loi LOM oblige-t-elle ma copropriété à installer des bornes ?

Pas pour les immeubles d'habitation existants, qui restent soumis à la logique du droit à la prise. Les obligations de pré-équipement de la loi d'orientation des mobilités n°2019-1428 du 24 décembre 2019 visent surtout les bâtiments neufs et les rénovations lourdes. Les bâtiments non résidentiels existants de plus de vingt emplacements devaient disposer d'au moins un point de recharge au 1er janvier 2025.

Que risque le syndic qui refuse d'inscrire une demande de borne à l'ordre du jour ?

Il engage sa responsabilité. En privant le résident de l'exercice d'un droit reconnu par la loi, le syndic commet une faute susceptible de justifier la réparation du préjudice de jouissance et des frais engagés, voire la remise en cause de son mandat. Il ne doit pas non plus soumettre au vote une autorisation qui n'a pas lieu d'être, sous peine d'une délibération annulable.

Faut-il un compteur individuel pour chaque borne ?

Oui, c'est la règle de bonne gestion et la condition d'une répartition équitable. Le comptage individuel garantit que la consommation électrique de chaque borne est facturée à son utilisateur, et non imputée aux charges communes de l'immeuble. Les solutions d'infrastructure collective intègrent systématiquement un système de comptage et de facturation par utilisateur.

Vaut-il mieux des bornes individuelles ou une infrastructure collective ?

Dès que plusieurs demandes apparaissent, l'infrastructure collective est généralement préférable. Elle évite la saturation du tableau électrique, sécurise l'installation, permet un pilotage de la puissance et mutualise le raccordement. La décision se prend à la majorité simple de l'article 24 de la loi de 1965, et une convention avec un opérateur d'infrastructure peut dispenser la copropriété de tout investissement initial.