Malfaçons : la séquence de recours du maître d'ouvrage, de la mise en demeure au référé-expertise (art. 145 CPC)

Un investisseur qui réceptionne un immeuble de bureaux rénové ou un programme résidentiel découvre rarement les désordres au bon moment : les infiltrations apparaissent au premier hiver, le défaut d'isolation acoustique après l'entrée du premier locataire, le dysfonctionnement de la centrale de traitement d'air trois ans plus tard. Chaque jour écoulé consomme un délai d'épreuve, et certains actes, la réception en tête, verrouillent définitivement le régime applicable. La difficulté n'est pas d'identifier un responsable, elle est de choisir le bon fondement avant que le délai correspondant ne soit épuisé, et de décider à quel moment basculer de la négociation vers le juge. Ce guide expose la séquence complète des recours du maître d'ouvrage en matière de malfaçons, de la réception à la mise en demeure, du référé-expertise fondé sur l'article 145 du code de procédure civile à la mobilisation des polices d'assurance, en traitant chaque étape comme une échéance de calendrier.

Jour zéro : la réception fixe le point de départ de tous les délais

La réception est, selon l'article 1792-6 du code civil, l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement, et elle est en tout état de cause, prononcée contradictoirement. Pour un investisseur, ce n'est pas une formalité de fin de chantier : c'est la date à partir de laquelle courent simultanément la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement et la responsabilité décennale.

La rédaction du procès-verbal commande donc la suite. Les réserves mentionnées au procès-verbal délimitent le périmètre des désordres dont la réparation est due au titre de la garantie de parfait achèvement, sans fermer la porte aux désordres révélés postérieurement à la réception, qui doivent alors faire l'objet d'une notification écrite. L'effet de la réception sans réserve sur les désordres apparents, la réception tacite et la réception judiciaire relèvent d'une construction jurisprudentielle abondante : un maître d'ouvrage qui réceptionne sans assistance technique s'expose à un débat de qualification qu'il aurait pu éviter en faisant établir le procès-verbal par son maître d'œuvre ou un bureau de contrôle. La rédaction d'un procès-verbal opposable, la réception tacite et la réception judiciaire sont traitées dans notre article consacré à la réception des travaux et à ses effets.

Qui peut être recherché

L'article 1792-1 du code civil répute constructeur tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage, toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire, et tout mandataire du propriétaire accomplissant une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage. Cette définition élargit mécaniquement le cercle des défendeurs : l'investisseur qui acquiert un actif construit par son vendeur ne se limite pas au contentieux de la vente.

La cartographie des délais à compter de la réception

Le réflexe utile consiste à dresser, dès la réception, un échéancier unique portant toutes les dates butoirs. Les délais ne se superposent pas : ils se succèdent et se recoupent selon la nature du désordre.

• Garantie de parfait achèvement : un an à compter de la réception (article 1792-6).
• Garantie de bon fonctionnement des éléments d'équipement dissociables : une durée minimale de deux ans à compter de sa réception (article 1792-3).
• Responsabilité décennale : le constructeur est déchargé après dix ans à compter de la réception des travaux pour les responsabilités des articles 1792 à 1792-2 (article 1792-4-1).
• Désordres intermédiaires et autres actions en responsabilité contre les constructeurs, hors garanties spéciales : dix ans à compter de la réception (article 1792-4-3).
• Actions contre le sous-traitant : dix ans à compter de la réception pour les dommages visés aux articles 1792 et 1792-2, deux ans pour les éléments d'équipement de l'article 1792-3 (article 1792-4-2). Le sous-traitant n'est donc pas renvoyé au seul droit commun.
• Actions personnelles non couvertes par ces régimes : cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer (article 2224).
• Actions dérivant d'un contrat d'assurance : deux ans à compter de l'événement qui y donne naissance (article L. 114-1 du code des assurances).

La qualification du désordre détermine le délai applicable, et donc l'urgence. La garantie décennale du maître d'ouvrage suppose, aux termes de l'article 1792, des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination, la responsabilité étant de plein droit sauf preuve d'une cause étrangère. L'article 1792-2 l'étend aux éléments d'équipement indissociables, un élément étant indissociable lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de l'ouvrage de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert.

La mise en demeure : l'acte qui ouvre toutes les options

Aucune des sanctions de l'inexécution ne se déclenche sans mise en demeure. L'article 1344 du code civil définit celle-ci comme une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, ou, si le contrat le prévoit, la seule exigibilité de l'obligation. C'est l'acte pivot du calendrier : il conditionne l'exécution forcée en nature (article 1221), l'exécution par un tiers (article 1222), la réduction du prix (article 1223), la résolution unilatérale (article 1226) et, au titre de la garantie de parfait achèvement, l'exécution aux frais et risques de l'entrepreneur (article 1792-6).

Pratiquement, la mise en demeure doit identifier chaque désordre, viser le fondement invoqué, fixer un délai d'exécution et annoncer les suites. Un courrier qui se borne à signaler des « non-conformités » sans interpellation suffisante ne fera pas courir les effets recherchés.

Pendant la première année : la garantie de parfait achèvement

L'article 1792-6 organise une mécanique autonome, souvent sous-exploitée par les investisseurs. Les délais de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné. En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant. L'exécution des travaux exigés au titre de cette garantie est constatée d'un commun accord ou, à défaut, judiciairement.

Deux limites doivent être intégrées. La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage, ce qui exclut les désordres d'exploitation sur un actif déjà loué. Et le recours aux frais et risques suppose une séquence probatoire rigoureuse : constat de l'état avant travaux, devis, mise en demeure datée, preuve de l'absence de réaction. À défaut, le maître d'ouvrage supporte la charge d'un surcoût qu'il ne récupérera pas.

L'exécution aux frais du débiteur (article 1222) hors garantie de parfait achèvement

C'est le point où la pratique continue de raisonner sur un texte abrogé. Depuis l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, l'article 1222 du code civil dispose qu'après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l'obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. L'autorisation judiciaire n'est exigée que pour la destruction. Faire reprendre les malfaçons par une autre entreprise ne suppose donc plus d'autorisation préalable du juge, contrairement à la règle de l'ancien article 1144. La mise en œuvre de ce levier avant la réception de l'ouvrage fait l'objet d'un développement distinct dans notre article sur les malfaçons constatées avant réception.

Deux conséquences opérationnelles. D'abord, l'exécution aux frais du débiteur de l'article 1222 est un levier de rapidité : un bailleur confronté à un défaut d'étanchéité qui bloque la livraison d'un plateau peut faire intervenir une entreprise tierce sans attendre une décision, à condition de rester dans un délai et à un coût raisonnables, critère que le juge contrôlera en cas de contestation du remboursement. Ensuite, le texte autorise une variante à privilégier lorsque le montant est élevé : le créancier peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution. Pour un investisseur qui refuse de porter la trésorerie de la reprise, cette demande d'avance est souvent préférable au remboursement a posteriori.

Si l'entreprise abandonne le chantier : la résolution par notification

L'article 1226 permet au créancier, à ses risques et périls, de résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, une mise en demeure préalable de satisfaire à l'engagement dans un délai raisonnable est requise, et elle mentionne expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l'inexécution persiste, la résolution est notifiée avec ses motifs. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution, et c'est alors au créancier de prouver la gravité de l'inexécution. La formule est rapide, elle n'est pas sans risque : elle déplace la charge de la preuve sur le maître d'ouvrage.

Arbitrer entre réparation en nature, réduction du prix et indemnisation

L'article 1217 du code civil énumère les sanctions de l'inexécution et précise que les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. L'arbitrage n'est donc pas binaire : un investisseur peut obtenir la reprise des désordres et, en plus, l'indemnisation de la perte locative subie pendant l'immobilisation.

L'exécution forcée en nature, après mise en demeure, est le principe (article 1221). Elle cède si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. La mention « de bonne foi », issue de la loi n° 2018-287 du 20 avril 2018 à caractère interprétatif, est décisive : l'entreprise qui a sciemment substitué un matériau non conforme se prive largement de l'exception de disproportion.

La réduction du prix de l'article 1223, dans sa rédaction issue de la même loi, applicable aux actes juridiques conclus ou établis à compter de son entrée en vigueur, distingue deux situations. Si le maître d'ouvrage n'a pas encore payé tout ou partie de la prestation, il notifie au débiteur, après mise en demeure et dans les meilleurs délais, sa décision d'en réduire proportionnellement le prix ; l'acceptation par le débiteur de la décision de réduction de prix du créancier doit être rédigée par écrit. S'il a déjà payé, il doit, à défaut d'accord, demander la réduction au juge. Conserver un solde non réglé sur le marché de travaux constitue donc, en soi, un levier de négociation que le paiement anticipé détruit.

Le référé-expertise de l'article 145 CPC : quand, où, contre qui

Dès lors que la cause du désordre est discutée, qu'elle engage plusieurs intervenants ou que le chiffrage de la reprise dépasse le cadre d'un simple devis, l'expertise judiciaire devient l'étape structurante. L'article 145 du code de procédure civile énonce que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. L'appréciation du motif légitime relève de la jurisprudence et s'apprécie dossier par dossier.

La compétence territoriale a changé au 1er septembre 2025

Le décret n° 2025-619 du 8 juillet 2025 a complété l'article 145 de deux alinéas de compétence, entrés en vigueur le 1er septembre 2025 et applicables aux seules instances introduites et aux seules déclarations d'appel formées à compter de cette date. La juridiction territorialement compétente est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l'affaire au fond ou, s'il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d'instruction doit être exécutée.

Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d'instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l'immeuble est seule compétente.

Pour le contentieux de la construction, la conséquence est immédiate : l'option disparaît. L'expertise portant sur un immeuble se demande devant la juridiction du lieu de situation du bien, peu important le siège des constructeurs ou une clause attributive. Un investisseur parisien détenant un actif en province ne peut plus centraliser ses référés-expertises devant le tribunal judiciaire de Paris. Les dossiers introduits avant le 1er septembre 2025 restent régis par l'état antérieur du texte, ce qui impose de vérifier la date d'introduction de l'instance dans les procédures en cours.

Expertise, constat ou consultation

L'article 263 du code de procédure civile pose une limite que les demandes standardisées ignorent souvent : l'expertise n'a lieu d'être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge. Sur un désordre esthétique isolé et non évolutif, un constat suffit et coûte infiniment moins cher qu'une expertise de plusieurs années. Sur un sinistre structurel multi-intervenants, l'expertise s'impose. L'arbitrage est économique autant que juridique : une expertise longue immobilise l'actif et diffère la décision de reprise.

Appeler toutes les parties dans la cause

Le périmètre de l'assignation en référé détermine l'opposabilité du rapport. Doivent être appelés, selon la configuration, l'entreprise titulaire du lot concerné, le maître d'œuvre, le bureau d'études, le contrôleur technique, les sous-traitants identifiés et les assureurs. L'article L. 241-1 du code des assurances impose à toute personne dont la responsabilité décennale peut être engagée d'être couverte par une assurance et de justifier, à l'ouverture de tout chantier, de la souscription du contrat ; tout contrat souscrit à ce titre est réputé comporter une clause assurant le maintien de la garantie pour la durée de la responsabilité décennale. Réclamer les attestations avant l'ouverture du chantier est le seul moyen d'identifier utilement ces assureurs plusieurs années après.

Effet sur les délais : ce que les textes disent, et ce qu'ils ne disent pas

L'article 2241 du code civil prévoit que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion, y compris lorsqu'elle est portée devant une juridiction incompétente. L'article 2239 ajoute que la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès, le délai recommençant à courir pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois à compter du jour où la mesure a été exécutée.

Ces textes visent la prescription et la forclusion. Leur application aux délais d'épreuve des garanties légales de construction fait l'objet d'une discussion qui relève de la jurisprudence et ne se lit pas dans la lettre des articles 2239 et 2241. Un maître d'ouvrage averti ne pariera donc pas sur un effet suspensif pour laisser approcher l'échéance décennale : la règle de gestion consiste à engager le référé-expertise suffisamment tôt pour disposer d'une marge réelle avant la fin du délai, et à introduire au fond sans attendre l'épuisement du délai résiduel.

Les autres fondements de référé : obtenir plus qu'une expertise

Le référé-expertise ne répare pas. Lorsque l'investisseur a besoin d'une mesure immédiate, deux autres fondements existent et ne se confondent pas avec l'article 145.

L'article 834 du code de procédure civile permet, dans tous les cas d'urgence, d'ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 autorise le président du tribunal judiciaire, même en présence d'une contestation sérieuse, à prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; et, lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, à accorder une provision ou à ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En pratique, une infiltration active menaçant l'ossature relève du dommage imminent et justifie une demande de mesures conservatoires cumulée, dans la même assignation, avec la demande d'expertise. Une provision à valoir sur la réparation suppose en revanche que l'obligation ne soit pas sérieusement contestable, condition rarement remplie tant que l'expertise n'a pas désigné les responsabilités.

Mobiliser les assurances au bon moment

Le maître d'ouvrage investisseur est-il soumis à la dommages-ouvrage ?

L'article L. 242-1 du code des assurances impose à toute personne qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire, fait réaliser des travaux de construction, de souscrire avant l'ouverture du chantier une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs.

L'obligation ne s'applique pas aux personnes morales de droit public, aux personnes morales assurant la maîtrise d'ouvrage dans le cadre d'un contrat de partenariat, ni aux personnes morales exerçant une activité dont l'importance dépasse les seuils mentionnés au dernier alinéa de l'article L. 111-6, lorsque ces personnes font réaliser pour leur compte des travaux de construction pour un usage autre que l'habitation. Une foncière tertiaire franchissant ces seuils peut donc se dispenser de dommages-ouvrage sur un immeuble de bureaux. L'arbitrage n'est pas neutre : renoncer à la police, c'est renoncer au préfinancement rapide des réparations et accepter de porter le contentieux de responsabilité jusqu'à son terme. Sur un actif destiné à une revente à court ou moyen terme, l'absence de dommages-ouvrage se paie aussi en décote.

Le calendrier de l'article L. 242-1, délai par délai

La déclaration de sinistre enclenche une mécanique strictement datée :

• soixante jours maximum, à compter de la réception de la déclaration de sinistre, pour que l'assureur notifie sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties ;
• quatre-vingt-dix jours maximum, à compter de la même réception, pour présenter une offre d'indemnité, revêtant le cas échéant un caractère provisionnel ;
• quinze jours pour le règlement, en cas d'acceptation de l'offre par l'assuré ;
• en cas de difficultés exceptionnelles dues à la nature ou à l'importance du sinistre, un délai supplémentaire pour l'établissement de l'offre, proposé en même temps que la notification de l'accord sur le principe, fondé exclusivement sur des considérations d'ordre technique et motivé, subordonné à l'acceptation expresse de l'assuré et ne pouvant excéder cent trente-cinq jours.

La sanction est l'un des rares leviers réellement contraignants dont dispose le maître d'ouvrage. Lorsque l'assureur ne respecte pas l'un de ces délais ou propose une offre manifestement insuffisante, l'assuré peut, après l'avoir notifié à l'assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages, l'indemnité versée étant alors majorée de plein droit d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal. La notification préalable n'est pas facultative : elle conditionne le bénéfice de la majoration. La déclaration de sinistre et la sanction du silence de l'assureur sont analysées dans notre article sur la mobilisation de la garantie dommages-ouvrage.

Articulation avec la garantie de parfait achèvement

La garantie dommages-ouvrage prend effet après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé à l'article 1792-6. Elle joue toutefois par anticipation dans deux hypothèses : avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, lorsque le contrat de louage d'ouvrage est résilié pour inexécution par l'entrepreneur ; après la réception, après mise en demeure restée infructueuse, lorsque l'entrepreneur n'a pas exécuté ses obligations. Les clauses-types annexées à l'article A. 243-1 du code des assurances confirment que la période de garantie prend fin à l'expiration d'une période de dix ans à compter de la réception, et excluent notamment les dommages résultant exclusivement des effets de l'usure normale, du défaut d'entretien ou de l'usage anormal, ainsi que de la cause étrangère.

La mise en demeure revient donc une troisième fois dans la séquence : elle est la clé d'entrée dans la garantie anticipée. Un maître d'ouvrage qui négocie oralement avec son entreprise pendant la première année se prive de cette voie.

La prescription biennale du contrat d'assurance

L'article L. 114-1 du code des assurances prescrit par deux ans toutes les actions dérivant d'un contrat d'assurance, à compter de l'événement qui y donne naissance. Le délai ne court, en cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance s'ils prouvent l'avoir ignoré jusque-là ; et, lorsque l'action de l'assuré contre l'assureur a pour cause le recours d'un tiers, que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l'assuré ou a été indemnisé par lui. Par exception issue de la loi n° 2021-1837 du 28 décembre 2021, les actions relatives à des dommages résultant de mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse-réhydratation des sols reconnus comme catastrophe naturelle se prescrivent par cinq ans, ces dispositions ne s'appliquant pas aux contrats en cours à la date de publication de la loi.

Deux ans, sur un dossier de construction, s'épuisent vite. C'est la prescription la plus fréquemment oubliée dans les recours relatifs à des malfaçons de travaux.

Le préalable amiable de l'article 750-1 CPC : un périmètre étroit

L'article 750-1 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2023-357 du 11 mai 2023 applicable aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023, impose une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, lorsque la demande tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros, ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. Ce préalable n'a donc pas vocation générale en matière de malfaçons. Des dispenses existent, notamment en cas de motif légitime tenant à l'urgence manifeste ou à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant une première réunion dans un délai supérieur à trois mois. L'application du texte aux demandes formées en référé n'est pas expressément tranchée par sa lettre : sur un dossier sensible, l'économie du débat passe par la constitution d'un dossier d'urgence documenté.

Conclusion : une séquence, pas une succession d'options

La hiérarchie est claire. Dans l'année qui suit la réception, la garantie de parfait achèvement est l'outil le plus efficace parce qu'elle dispense de tout débat sur l'imputabilité et autorise l'exécution aux frais et risques de l'entrepreneur après mise en demeure restée infructueuse. Passée cette année, l'arbitrage se déplace vers l'article 1222 pour la rapidité, vers la garantie décennale du maître d'ouvrage pour les désordres compromettant la solidité ou l'impropriété à destination, et vers la dommages-ouvrage lorsqu'elle existe, pour le préfinancement. Le référé-expertise de l'article 145 CPC n'est jamais une fin : c'est l'instrument qui permet de choisir entre réparation en nature, réduction du prix et indemnisation, sanctions que l'article 1217 autorise à cumuler lorsqu'elles ne sont pas incompatibles.

La recommandation opérationnelle tient en une ligne de conduite. Dès le constat d'un désordre significatif, faites établir un échéancier daté des quatre délais qui vous concernent (parfait achèvement, bon fonctionnement, décennale, prescription biennale du contrat d'assurance), envoyez une mise en demeure conforme à l'article 1344 qui vise expressément le fondement invoqué, et déposez l'assignation en référé-expertise devant la juridiction du lieu de situation de l'immeuble, seule compétente depuis le 1er septembre 2025, sans attendre l'approche de l'échéance décennale.

Questions fréquentes

Faut-il l'autorisation du juge pour faire reprendre des malfaçons par une autre entreprise ? Non, sauf pour détruire. L'article 1222 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, permet au créancier, après mise en demeure et dans un délai et à un coût raisonnables, de faire exécuter lui-même l'obligation. L'autorisation préalable du juge n'est requise que pour détruire ce qui a été fait en violation de l'obligation. Le maître d'ouvrage peut demander le remboursement des sommes engagées, et peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires.

Devant quel tribunal demander un référé-expertise pour des désordres affectant un immeuble ? Devant la juridiction du lieu où est situé l'immeuble, qui est seule compétente depuis la modification de l'article 145 CPC par le décret n° 2025-619 du 8 juillet 2025, entré en vigueur le 1er septembre 2025. L'option offerte par le deuxième alinéa entre la juridiction du fond et celle du lieu d'exécution de la mesure ne joue pas lorsque la mesure d'instruction porte sur un immeuble. Ces dispositions s'appliquent aux seules instances introduites à compter du 1er septembre 2025.

Le référé-expertise interrompt-il le délai de la garantie décennale ? L'article 2241 du code civil prévoit que la demande en justice, même en référé, interrompt la prescription et la forclusion, et l'article 2239 suspend la prescription lorsque le juge fait droit à une mesure d'instruction avant tout procès, le délai reprenant pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois à compter de l'exécution de la mesure. L'application de ces textes aux délais d'épreuve des garanties légales de construction relève de la jurisprudence et ne se lit pas dans leur lettre. La prudence impose d'engager l'action au fond sans compter sur un effet suspensif.

Quels désordres relèvent de la garantie de parfait achèvement ? Tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit par réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception, pendant un an à compter de la réception (article 1792-6). La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage. En l'absence d'accord sur les délais de réparation ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant après mise en demeure restée infructueuse.

Une foncière est-elle tenue de souscrire une assurance dommages-ouvrage ? Pas systématiquement. L'article L. 242-1 du code des assurances écarte l'obligation pour les personnes morales de droit public, pour celles assurant la maîtrise d'ouvrage dans un contrat de partenariat, et pour les personnes morales exerçant une activité dont l'importance dépasse les seuils mentionnés au dernier alinéa de l'article L. 111-6, lorsqu'elles font réaliser pour leur compte des travaux de construction pour un usage autre que l'habitation. La dispense ne couvre donc pas les opérations à usage d'habitation.

Dans quels délais l'assureur dommages-ouvrage doit-il se prononcer ? Soixante jours maximum à compter de la réception de la déclaration de sinistre pour notifier sa position sur le principe de la garantie, quatre-vingt-dix jours maximum pour présenter une offre d'indemnité, le cas échéant provisionnelle, et quinze jours pour régler après acceptation. Un délai supplémentaire plafonné à cent trente-cinq jours est possible en cas de difficultés exceptionnelles, motivé par des considérations techniques et subordonné à l'acceptation expresse de l'assuré. En cas de dépassement ou d'offre manifestement insuffisante, l'assuré peut, après l'avoir notifié à l'assureur, engager les dépenses nécessaires, l'indemnité étant majorée de plein droit d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal.

Peut-on cumuler la reprise des désordres et des dommages et intérêts pour perte de loyers ? Oui, dans les limites posées par l'article 1217 du code civil : les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. L'exécution forcée en nature reste subordonnée à l'absence d'impossibilité et à l'absence de disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et l'intérêt du créancier (article 1221). Le chiffrage du préjudice d'exploitation relève de l'appréciation du juge et suppose une documentation précise des baux et des périodes d'indisponibilité.