Sinistre sécheresse et retrait-gonflement des argiles : les recours du propriétaire d'un actif fissuré

Un immeuble de rapport fissuré après un épisode de sécheresse ne pose pas d'abord une question technique, mais une question de calendrier. Entre la date du phénomène naturel, la demande communale de reconnaissance, la publication de l'arrêté interministériel et la déclaration à l'assureur, plusieurs délais courent simultanément, et certains sont irrattrapables. Le propriétaire qui attend le rapport de l'expert d'assurance pour décider d'agir a souvent déjà perdu des leviers contre le vendeur ou contre les constructeurs. Ce guide retrace la chronologie de décision applicable à un actif touché par le retrait-gonflement des argiles (RGA) : conditions de la garantie catastrophe naturelle, délais fatals de déclaration, recours au référé-expertise de l'article 145 du code de procédure civile, puis articulation des actions contre l'assureur, le vendeur et les constructeurs.

Ce que couvre réellement la garantie catastrophe naturelle en matière de retrait-gonflement des argiles

Le régime repose sur l'article L. 125-1 du code des assurances : tout contrat garantissant les dommages d'incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France ouvre droit à la garantie contre les effets des catastrophes naturelles. Sont visés les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l'intensité anormale d'un agent naturel.

Depuis l'ordonnance n°2023-78 du 8 février 2023, entrée en vigueur au plus tard le 1er janvier 2024, le texte ajoute un critère propre au RGA. Pour les mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols, l'aléa peut aussi résulter de la succession anormale d'événements de sécheresse d'ampleur significative. La distinction est opérationnelle : un actif fissuré par l'effet cumulé de plusieurs étés secs successifs, sans qu'un épisode isolé ne présente une intensité hors norme, entre désormais dans le champ du dispositif. Présenter l'intensité anormale comme le seul critère revient à s'interdire un argument décisif devant l'expert.

La contrepartie se trouve à l'article L. 125-2, dans sa rédaction issue de la loi n°2026-403 du 26 mai 2026. La garantie RGA est limitée :

« Toutefois, pour les dommages ayant eu pour cause déterminante les mouvements de terrain différentiels mentionnés au troisième alinéa de l'article L. 125-1, la garantie est limitée aux dommages susceptibles d'affecter la solidité du bâti ou d'entraver l'usage normal du bâtiment. »

Le même article précise l'assiette de l'indemnisation : dans la limite du montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre, les indemnisations dues couvrent les travaux permettant un arrêt des désordres existants consécutifs à l'événement lorsque l'expertise constate une atteinte à la solidité du bâtiment ou un état du bien le rendant impropre à sa destination. La cible de la garantie est donc la stabilisation de l'ouvrage, pas la remise à neuf esthétique. L'enjeu, pour le propriétaire d'un actif fissuré, est de faire qualifier par l'expertise l'atteinte à la solidité ou l'impropriété à destination : c'est cette qualification qui ouvre le droit, et non le linéaire de fissures constaté.

S'y ajoutent les frais annexes de l'article L. 125-4, souvent négligés dans les propositions d'indemnisation : la garantie inclut le remboursement du coût des études géotechniques rendues préalablement nécessaires pour la remise en état, ainsi que les frais d'architecte et de maîtrise d'œuvre associés, lorsque ceux-ci sont nécessaires. Sur un immeuble de plusieurs logements, le poste maîtrise d'œuvre n'est pas marginal.

Étape 1 : la reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle, un préalable sous contrainte de vingt-quatre mois

La garantie ne se déclenche pas sur constat de fissures mais sur arrêté interministériel. Celui-ci détermine les zones, les périodes et la nature des dommages couverts. Deux éléments de calendrier commandent l'action du propriétaire.

D'abord, la demande communale. L'article L. 125-1 prévoit qu'aucune demande communale de reconnaissance ne peut donner lieu à une décision favorable lorsqu'elle intervient vingt-quatre mois après le début de l'événement naturel qui y donne naissance. Pour les mouvements de terrain différentiels, le texte fixe un point de départ propre : ce délai de vingt-quatre mois intervient après le dernier évènement de sécheresse donnant lieu à la demande communale. La conséquence pratique est directe : le propriétaire n'est pas maître de la demande, qui appartient à la commune, mais il a intérêt à saisir la mairie par écrit et sans attendre, en joignant un constat daté des désordres. Une commune qui ne dépose pas de dossier dans la fenêtre utile ferme l'accès au régime pour tous les propriétaires de son territoire.

Ensuite, la publication. L'arrêté doit être publié au Journal officiel dans un délai de deux mois à compter du dépôt des demandes à la préfecture, délai porté, à titre exceptionnel, à deux mois après la réception du dossier par le ministre chargé de la sécurité civile lorsque les enquêtes diligentées par le préfet excèdent deux mois. L'arrêté précise, pour chaque commune demanderesse, une décision motivée de façon claire, détaillée et compréhensible, mentionnant les voies et délais de recours ainsi que les règles de communication des documents administratifs, notamment des rapports d'expertise ayant fondé la décision. Cette décision est notifiée à chaque commune par le préfet.

Cette exigence de motivation et de communicabilité des rapports est un levier sous-exploité en cas de refus. Une commune non reconnue alors que les communes limitrophes le sont justifie d'obtenir communication des rapports d'expertise ayant fondé la décision. Les voies de recours contre l'arrêté relèvent du contentieux administratif et appellent une analyse au cas par cas ; elles doivent être examinées dès la notification à la commune, et non après le refus de garantie opposé par l'assureur.

Étape 2 : trente jours pour déclarer, et ce délai ne court pas des fissures

C'est le point sur lequel la plus grande confusion persiste. L'article L. 125-2 dispose que les contrats, nonobstant toute stipulation contraire, sont réputés inclure une clause prévoyant l'obligation pour l'assuré de donner avis à l'assureur de tout sinistre de nature à entraîner la garantie, dès qu'il en a eu connaissance, et au plus tard trente jours après la publication de l'arrêté de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle.

Trois conséquences pour un gestionnaire d'actifs :

• le délai est de trente jours, non de dix comme sous l'empire des textes antérieurs ;
• son point de départ est la publication de l'arrêté au Journal officiel, non la date d'apparition des fissures ;
• l'obligation est d'ordre légal et s'impose malgré une clause contractuelle contraire.

La conduite à tenir est donc de mettre en place une veille sur les arrêtés publiés pour les communes d'implantation du portefeuille, et de préparer en amont le dossier de déclaration : descriptif daté et photographique des désordres, historique des travaux, date de construction, rapports techniques déjà diligentés. Pour une société civile immobilière détenant plusieurs lots dans des communes distinctes, la déclaration doit être faite actif par actif, chaque arrêté ayant sa propre date de publication.

Étape 3 : opposer à l'assureur son propre calendrier

L'article L. 125-2 fixe une séquence de délais que l'assuré a tout intérêt à rappeler par écrit, car elle est sanctionnée.

À compter de la réception de la déclaration de sinistre, ou de la date de publication de la décision administrative constatant l'état de catastrophe naturelle lorsque celle-ci est postérieure, l'assureur dispose d'un délai d'un mois pour informer l'assuré des modalités de mise en jeu des garanties et pour ordonner une expertise lorsqu'il le juge nécessaire. Il présente ensuite une proposition d'indemnisation ou de réparation en nature dans un délai d'un mois courant soit de la réception de l'état estimatif transmis par l'assuré en l'absence d'expertise, soit de la réception du rapport d'expertise définitif. À compter de la réception de l'accord de l'assuré sur la proposition, l'assureur dispose d'un délai d'un mois pour missionner l'entreprise de réparation, ou d'un délai de vingt et un jours pour verser l'indemnisation due. À défaut, et sauf cas fortuit ou de force majeure, l'indemnité porte intérêt au taux de l'intérêt légal à compter de l'expiration de ce dernier délai. Ces délais s'appliquent sans préjudice de stipulations contractuelles plus favorables.

Le texte prévoit en outre une provision : une provision sur les indemnités dues doit être versée à l'assuré dans les deux mois qui suivent la date de remise de l'état estimatif des biens endommagés ou des pertes subies, ou la date de publication de la décision administrative lorsque celle-ci est postérieure. Pour un bailleur qui doit financer un étaiement ou un relogement, cette provision se demande expressément, état estimatif daté à l'appui.

L'expertise d'assurance RGA : délais encadrés et indépendance exigible

Pour les sinistres résultant des causes reconnues dans les arrêtés de catastrophe naturelle pris à compter du 1er janvier 2025, l'expertise obéit à un cadre réglementaire propre. L'article R. 125-11 du code des assurances impose à l'expert un délai de quatre mois à compter de la réception de l'ensemble des éléments transmis par l'assuré pour adresser à l'assureur un rapport intermédiaire donnant sa conclusion définitive sur la cause déterminante des désordres, la qualification des dommages matériels et, le cas échéant, l'ouverture du droit à la garantie. Un délai complémentaire d'un mois est accordé lorsque des investigations techniques complémentaires sont réalisées par une entreprise tierce pour établir le lien de causalité déterminante. L'expert dispose ensuite d'un délai d'un mois pour le rapport définitif, puis l'assureur d'un mois pour le transmettre à l'assuré.

L'article R. 125-8 impose à ces experts de n'avoir avec l'entreprise d'assurance aucun lien salarial, capitalistique ou de dépendance économique de nature à porter atteinte à leur indépendance, ni aucun lien d'affaires avec les entreprises missionnées dans le cadre de la réalisation des travaux de remédiation, ni intérêt financier à la réalisation des travaux préconisés. L'article R. 125-9 ajoute des exigences de compétence, avec un référentiel diplôme/expérience dans le domaine du bâtiment, de la construction, du génie civil ou de la géotechnique. Contester un rapport d'expertise défavorable commence par l'examen de ces conditions.

L'article L. 125-2 impose enfin la communication à l'assuré du rapport d'expertise définitif et, pour les sinistres de sécheresse-réhydratation, d'un compte rendu des constatations effectuées lors de chaque visite. En cas de contestation des conclusions du rapport, l'assureur informe l'assuré de sa faculté de faire réaliser une contre-expertise dans les conditions prévues au contrat et de se faire assister par un expert de son choix.

Étape 4 : le référé-expertise de l'article 145 CPC, et la nouvelle règle de compétence

L'expertise assurantielle est unilatéralement diligentée. Elle ne lie ni le vendeur, ni les constructeurs, ni leurs assureurs. Lorsque l'actif présente un enjeu significatif, ou lorsque l'origine des désordres est discutée entre sécheresse, défaut de fondations et désordres de voisinage, la mesure utile est l'expertise judiciaire ordonnée avant tout procès sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile :

« S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Le décret n°2025-619 du 8 juillet 2025 a ajouté deux alinéas de compétence territoriale, entrés en vigueur le 1er septembre 2025 et applicables aux seules instances introduites à compter de cette date. En principe, la juridiction compétente est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l'affaire au fond ou celle dans le ressort de laquelle la mesure doit être exécutée. Mais le texte ajoute : par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d'instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l'immeuble est seule compétente. Pour un investisseur parisien détenant un actif en province, l'arbitrage est tranché : l'assignation en référé se porte devant la juridiction du lieu de situation de l'immeuble, sans option possible. Une saisine erronée coûte des mois.

L'intérêt stratégique du référé-expertise tient à son effet sur les délais. L'article 2241 du code civil dispose que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. L'article 2239 ajoute que la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès, le délai recommençant à courir pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois à compter du jour où la mesure a été exécutée. Une réserve s'impose toutefois : l'articulation de ces mécanismes avec le délai décennal de l'article 1792-4-1 du code civil relève de la jurisprudence et ne se déduit pas des textes. Lorsque la réception approche de sa dixième année, la prudence commande de ne pas se fier à la seule suspension et d'engager les actions utiles.

Second intérêt : le périmètre. Le référé permet d'appeler à l'expertise, dans un même cadre contradictoire, le vendeur, les constructeurs identifiés, leurs assureurs et l'assureur multirisque, de sorte que le rapport leur soit opposable. Mener une expertise judiciaire contre le seul assureur, puis découvrir un défaut de fondations imputable à un constructeur encore dans le délai décennal, conduit à recommencer. Le motif légitime, le cadrage de la mission et le déroulement des opérations sont exposés dans notre article consacré au référé-expertise avant un litige immobilier ou de construction.

Étape 5 : articuler les trois recours plutôt que les traiter successivement

Contre l'assureur multirisque

L'article L. 114-1 du code des assurances pose la prescription biennale des actions dérivant d'un contrat d'assurance. Par exception, issue de la loi n°2021-1837 du 28 décembre 2021, les actions dérivant d'un contrat d'assurance relatives à des dommages résultant de mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse-réhydratation des sols, reconnus comme une catastrophe naturelle dans les conditions prévues à l'article L. 125-1, sont prescrites par cinq ans à compter de l'événement qui y donne naissance. Réserve impérative : la loi précise que ces dispositions ne s'appliquent pas aux contrats en cours à la date de sa publication, soit le 30 décembre 2021. Avant toute stratégie fondée sur le délai quinquennal, la date de souscription du contrat doit être vérifiée.

Contre le vendeur

L'acquéreur d'un bien déjà affecté dispose de la garantie des vices cachés. L'article 1641 du code civil vise les défauts cachés qui rendent la chose impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix. L'article 1648 impose d'intenter l'action dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Le point de nœud est la date de découverte : la réapparition de fissures reprises par un enduit cosmétique avant la vente se discute. La charge de la preuve et les délais d'action de l'acquéreur sont détaillés dans notre décryptage des articles 1641 à 1649 du Code civil.

S'y ajoute un fondement plus mécanique. Le IV de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2025, oblige le vendeur ou le bailleur d'un immeuble bâti ayant subi un sinistre indemnisé au titre de l'article L. 125-2 du code des assurances à informer, dans l'état des risques, l'acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l'immeuble ou dont il a été lui-même informé. Le même article impose la remise de l'état des risques lors de la première visite et une mention dans les annonces. La sanction est énoncée au V : l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. Sur le calendrier de cette information et l'option ouverte à l'acquéreur en cas de manquement, voir notre analyse de l'état des risques et pollutions.

L'article R. 125-6-1 du code des assurances complète ce dispositif pour le RGA : en cas de vente du bien assuré, lorsqu'il dispose du rapport d'expertise communiqué par l'assureur, le vendeur est tenu d'informer l'acquéreur des travaux permettant un arrêt des désordres existants non réalisés bien qu'ayant été indemnisés ou ouvrant droit à indemnisation, information jointe à l'état des risques et annexée à la promesse ou, à défaut, à l'acte authentique.

Contre les constructeurs

L'article 1792 du code civil est le fondement le plus direct lorsque l'ouvrage est récent :

« Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. »

La mention expresse du vice du sol est déterminante en matière de RGA : le constructeur ne s'exonère qu'en prouvant une cause étrangère. L'article 1792-4-1 le décharge après dix ans à compter de la réception des travaux ; l'article 1792-4-3 soumet les autres actions contre les constructeurs et leurs sous-traitants à une prescription de dix ans à compter de la réception.

La faute du constructeur se démontre aussi par le dispositif de prévention des articles L. 132-4 à L. 132-6 du code de la construction et de l'habitation, en vigueur depuis le 1er juillet 2021. Dans les zones exposées au RGA définies par arrêté des ministres chargés de la construction et de la prévention des risques majeurs, le vendeur d'un terrain non bâti constructible fournit une étude géotechnique préalable, annexée à la promesse ou à l'acte, qui suit les mutations successives du terrain. Pour les immeubles d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements, le maître d'ouvrage transmet cette étude aux constructeurs avant la conclusion de tout contrat de travaux ou de maîtrise d'œuvre, et les contrats doivent préciser, le cas échéant, que les travaux intègrent les mesures rendues nécessaires par le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. L'absence d'étude au dossier de vente, ou l'absence de la mention contractuelle, se vérifie dès l'ouverture du dossier.

Enfin, lorsqu'une assurance dommages-ouvrage a été souscrite, l'article L. 242-1 du code des assurances impose à l'assureur un délai maximal de soixante jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre pour notifier sa décision sur le principe de la garantie, puis de quatre-vingt-dix jours à compter de la même déclaration pour présenter une offre d'indemnité, et quinze jours pour régler après acceptation. Le délai supplémentaire pour difficultés exceptionnelles suppose l'acceptation expresse de l'assuré et ne peut excéder cent trente-cinq jours. Lorsque l'assureur ne respecte pas ces délais ou propose une offre manifestement insuffisante, l'assuré peut, après l'avoir notifié, engager les dépenses nécessaires à la réparation, l'indemnité étant alors majorée de plein droit d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal.

L'indemnité RGA n'est plus librement affectable

Pour les sinistres survenus à compter du 1er janvier 2024, l'article R. 125-6-1 du code des assurances impose que l'indemnité perçue au titre de la garantie soit utilisée pour la remise en état effective du bien conformément aux recommandations issues du rapport d'expertise. L'obligation ne s'applique pas si le montant des travaux de remise en état excède la valeur de la chose assurée au moment du sinistre. L'assureur informe le propriétaire assuré de cette obligation, ou de son absence, lors de la transmission de la proposition d'indemnisation.

Le mécanisme de contrôle est précis. Lorsque l'assureur ne missionne pas l'entreprise de réparation, l'assuré lui transmet les factures justifiant la réalisation des travaux. Si, dans un délai de vingt-quatre mois après son accord sur la proposition d'indemnisation, éventuellement prorogé de douze mois lorsque les délais d'obtention des autorisations administratives ou de réalisation des études préalables le nécessitent, l'assuré n'a pas engagé les travaux, l'assureur peut le mettre en demeure par lettre recommandée ou envoi recommandé électronique. L'assureur peut conditionner le versement du solde à la transmission des factures, solde qu'il verse dans les vingt et un jours de leur réception, et à défaut demander la restitution de l'acompte déjà versé. L'article L. 125-2 ajoute que cette utilisation n'est pas subordonnée à l'adoption préalable de l'arrêté mentionné au troisième alinéa de l'article L. 121-17.

Pour un investisseur, la conséquence est un arbitrage de détention. Encaisser l'indemnité, ne pas réaliser les travaux et revendre avec décote expose à la restitution de l'acompte et à l'obligation d'information de l'acquéreur sur les travaux indemnisés non réalisés. La stratégie de sortie doit être arrêtée avant l'accord sur la proposition d'indemnisation, puisque c'est cet accord qui fait courir le délai de vingt-quatre mois.

Le calendrier de décision à retenir

La chronologie utile tient en six actes, dont les trois premiers sont contraints par des délais légaux :

• saisir la commune par écrit en vue de la demande de reconnaissance, en tenant compte du butoir de vingt-quatre mois courant, pour le RGA, après le dernier événement de sécheresse donnant lieu à la demande ;
• déclarer le sinistre au plus tard trente jours après la publication de l'arrêté ;
• transmettre un état estimatif daté pour faire courir le délai de provision de deux mois et le délai d'un mois de proposition d'indemnisation ;
• faire vérifier la régularité de l'expertise au regard des articles R. 125-8, R. 125-9 et R. 125-11, et demander communication du rapport définitif et des comptes rendus de visite ;
• engager, le cas échéant, le référé-expertise devant la juridiction du lieu de situation de l'immeuble, en y appelant vendeur, constructeurs et assureurs ;
• arrêter la stratégie d'affectation de l'indemnité avant d'accepter la proposition.

La faute récurrente consiste à traiter le dossier comme un dossier d'assurance jusqu'à la proposition d'indemnisation, puis à chercher un recours de droit commun une fois la déception consommée. Ce séquencement fait perdre les délais de l'article 1648 du code civil contre le vendeur et, lorsque l'ouvrage est récent, la fenêtre décennale. Les trois axes doivent être instruits simultanément dès la déclaration : lecture du contrat d'assurance et de sa date de souscription, examen de l'acte d'acquisition et de l'état des risques annexé, recherche de la date de réception des travaux et de l'existence d'une dommages-ouvrage.

Avant toute acceptation d'une proposition d'indemnisation sur un actif fissuré, faites qualifier contradictoirement l'origine des désordres et chiffrer les travaux de stabilisation par un expert indépendant, puis vérifiez que l'ensemble des responsables potentiels a été appelé à la mesure d'instruction. Une indemnité acceptée sur un rapport unilatéral verrouille le dossier au moment précis où il faudrait l'ouvrir.

Questions fréquentes

Quel est le délai pour déclarer un sinistre sécheresse à son assureur ? Trente jours au plus tard après la publication de l'arrêté de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle. L'article L. 125-2 du code des assurances répute les contrats inclure, nonobstant toute stipulation contraire, l'obligation d'aviser l'assureur dès que l'assuré a connaissance du sinistre et au plus tard dans ce délai. Le point de départ est la publication de l'arrêté, et non l'apparition des fissures. L'ancien délai de dix jours n'est plus la règle applicable.

Toutes les fissures sont-elles indemnisées au titre du retrait-gonflement des argiles ? Non. L'article L. 125-2 limite la garantie, pour les mouvements de terrain différentiels, aux dommages susceptibles d'affecter la solidité du bâti ou d'entraver l'usage normal du bâtiment. L'indemnisation couvre les travaux permettant un arrêt des désordres existants lorsque l'expertise constate une atteinte à la solidité du bâtiment ou un état du bien le rendant impropre à sa destination, dans la limite de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre. La qualification opérée par l'expertise commande donc l'ouverture du droit.

Quelle juridiction saisir en référé-expertise pour un immeuble fissuré ? Celle du lieu de situation de l'immeuble, exclusivement. Depuis le décret n°2025-619 du 8 juillet 2025, applicable aux instances introduites à compter du 1er septembre 2025, l'article 145 du code de procédure civile prévoit que, par dérogation à la règle d'option entre juridiction du fond et juridiction du lieu d'exécution de la mesure, lorsque la mesure d'instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l'immeuble est seule compétente.

Quel est le délai de prescription de l'action contre l'assureur pour un sinistre sécheresse ? Cinq ans, par exception à la prescription biennale de l'article L. 114-1 du code des assurances, pour les actions relatives à des dommages résultant de mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse-réhydratation des sols reconnus comme catastrophe naturelle. Cette exception est issue de la loi n°2021-1837 du 28 décembre 2021. Elle comporte une réserve majeure : elle ne s'applique pas aux contrats en cours à la date de publication de la loi, soit le 30 décembre 2021.

La commune n'a pas obtenu la reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle : quels leviers ? L'arrêté doit préciser, pour chaque commune demanderesse, une décision motivée de façon claire, détaillée et compréhensible, mentionnant les voies et délais de recours ainsi que les règles de communication des documents administratifs, notamment des rapports d'expertise ayant fondé la décision, la décision étant notifiée à la commune par le préfet. L'obtention de ces rapports constitue le préalable à toute contestation. Les modalités de recours contre l'arrêté relèvent du contentieux administratif et supposent une analyse dédiée. En parallèle, les actions contre le vendeur ou les constructeurs ne dépendent pas de la reconnaissance cat nat.

Peut-on conserver l'indemnité sans réaliser les travaux ? En principe non, pour les sinistres RGA survenus à compter du 1er janvier 2024. L'article R. 125-6-1 du code des assurances impose d'utiliser l'indemnité pour la remise en état effective du bien conformément aux recommandations du rapport d'expertise, sauf si le coût des travaux excède la valeur de la chose assurée au moment du sinistre. Passé vingt-quatre mois après l'accord sur la proposition d'indemnisation, éventuellement prorogés de douze mois, l'assureur peut mettre l'assuré en demeure, conditionner le versement du solde à la transmission des factures et, à défaut, demander la restitution de l'acompte versé.

Le vendeur d'une maison déjà indemnisée doit-il le signaler à l'acquéreur ? Oui. Le IV de l'article L. 125-5 du code de l'environnement impose d'informer l'acquéreur, dans l'état des risques, de tout sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L. 125-2 du code des assurances survenu pendant la période de propriété du vendeur. L'article R. 125-6-1 du code des assurances y ajoute, pour le RGA, l'information sur les travaux indemnisés et non réalisés, jointe à l'état des risques et annexée à la promesse ou à l'acte authentique. À défaut, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.