Commandement de quitter les lieux : le calendrier d'exécution du bailleur après le jugement d'expulsion

Obtenir le jugement d'expulsion n'est pas obtenir la libération des locaux. Entre le prononcé de la décision et la remise des clés, un bailleur institutionnel traverse une séquence procédurale de plusieurs mois, jalonnée d'actes dont chacun conditionne le suivant : signification du titre, commandement de quitter les lieux, délai légal d'attente, éventuels délais de grâce, sursis hivernal, réquisition de la force publique. Chaque jour perdu se traduit par une indemnité d'occupation non recouvrée et, dans un actif commercial, par une perte d'exploitabilité. Ce guide reconstitue la chronologie post-jugement comme un calendrier de décision : quel acte déclenche quel délai, quel délai est fatal, à quel moment le blocage devient indemnisable par l'État sur le fondement de l'article L. 153-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Le point de départ : un titre exécutoire signifié, et correctement rédigé

L'exécution ne commence pas au prononcé du jugement mais à sa signification. L'article 503 du code de procédure civile subordonne l'exécution d'un jugement à sa notification préalable à celui contre lequel il est opposé. Tant que la signification n'a pas été délivrée par commissaire de justice, aucun acte d'exécution n'est possible, et le commandement de quitter les lieux délivré prématurément est vulnérable.

Depuis le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, l'exécution provisoire des décisions de première instance est de droit (article 514 du code de procédure civile), sauf disposition contraire. Concrètement, un jugement d'expulsion rendu par le juge des contentieux de la protection ou par le tribunal judiciaire est exécutoire malgré appel. L'occupant conserve deux leviers : la demande d'arrêt de l'exécution provisoire devant le premier président ou le magistrat délégataire (article 514-3 du code de procédure civile), qui suppose la démonstration de conséquences manifestement excessives et de moyens sérieux d'annulation, et la demande de délais. La première neutralise le titre ; la seconde n'en décale que l'exécution.

La qualité du dispositif conditionne la fluidité de la suite. Un dispositif opérationnel comporte l'autorisation d'expulser l'occupant et tout occupant de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, la fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à libération effective des locaux, et la condamnation aux dépens incluant le coût de l'exécution. L'absence de fixation d'une indemnité d'occupation dans le titre oblige à un second procès pour chiffrer le préjudice de jouissance, ce qui ajoute plusieurs mois au calendrier de recouvrement.

Le commandement de quitter les lieux : l'acte qui ouvre le calendrier

L'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution pose une double condition à toute expulsion :

« Sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux. »

Le commandement de quitter les lieux est donc un préalable obligatoire, et non une formalité de courtoisie. Il est délivré par commissaire de justice, à la demande du bailleur, et peut être signifié dans le même acte que la signification du jugement : cette économie de temps est systématiquement recommandée lorsque le titre est assorti de l'exécution provisoire et que la stratégie retenue est celle d'une sortie rapide.

L'article R. 411-1 du même code énumère les mentions du commandement, notamment l'indication du titre exécutoire en vertu duquel l'expulsion est poursuivie, la désignation de la juridiction compétente pour statuer sur une demande de délais, la date à partir de laquelle les locaux doivent être libérés, ainsi que l'avertissement relatif au sort des meubles laissés sur place. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité : un commandement irrégulier offre à l'occupant un incident devant le juge de l'exécution, avec l'effet dilatoire correspondant. La rédaction de l'acte n'est pas un sujet technique secondaire, c'est le premier point de fragilité du calendrier.

Lorsque l'expulsion porte sur un lieu habité, l'article L. 412-5 du code des procédures civiles d'exécution impose au commissaire de justice d'informer le représentant de l'État dans le département dès le commandement, par transmission électronique, aux fins de prise en compte de la demande de relogement. Cette information conditionne en pratique la fluidité ultérieure de la réquisition de la force publique : un dossier préfectoral déjà constitué et un diagnostic social et financier déjà réalisé réduisent les motifs d'ajournement.

Le délai de deux mois : périmètre réel et hypothèses de réduction

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution fixe le principe du délai expulsion de deux mois : lorsque l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut intervenir qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement.

La délimitation du champ d'application mérite l'attention du bailleur commercial. Le délai de deux mois est attaché au caractère habité des locaux, non à la nature du bail. Un local commercial pur, boutique, entrepôt, plateau de bureaux, dans lequel personne ne réside, n'entre pas dans le champ de l'article L. 412-1. Le commandement de quitter les lieux reste obligatoire au titre de l'article L. 411-1, mais aucun délai légal d'attente de deux mois ne s'impose : la libération peut être exigée à bref délai, la date étant fixée dans l'acte. La situation se complique pour les locaux mixtes, boutique avec logement accessoire occupé par le preneur ou son gérant, pour lesquels le caractère habité des lieux réactive la protection. Avant toute délivrance de commandement sur un actif commercial, l'audit de l'occupation effective, pièces d'habitation, mobilier, domiciliation, consommations, est un préalable de sécurisation.

Le juge peut moduler ce délai. Il peut le réduire ou le supprimer dans les cas prévus à l'article L. 412-1, et le délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les occupants sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Cette dernière règle a été consolidée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, qui a par ailleurs introduit dans le code pénal un délit d'occupation frauduleuse d'un local (articles 315-1 et suivants du code pénal). L'article L. 412-2 permet inversement au juge de proroger le délai, pour une durée n'excédant pas trois mois, lorsque l'expulsion aurait des conséquences d'une exceptionnelle dureté. La demande de réduction ou de suppression doit être formulée dès l'instance au fond : elle est plus difficile à obtenir devant le juge de l'exécution une fois le titre rendu. Pour l'occupant sans droit ni titre, ce point est déterminant et rejoint l'analyse développée dans notre étude consacrée à l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre.

Les délais de grâce : le principal facteur d'incertitude

Les articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution organisent les délais de grâce. Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais.

Trois observations s'imposent pour un bailleur institutionnel.

D'abord, le texte ne se limite pas à l'habitation. La mention des locaux à usage professionnel ouvre une voie à certains preneurs, même si le périmètre exact de cette notion reste discuté et que les juridictions apprécient strictement la condition de relogement dans des conditions normales. Un preneur commercial défaillant peut donc tenter d'obtenir un sursis à exécution, en particulier lorsqu'il invoque la poursuite d'une activité et l'emploi de salariés. La réponse du bailleur se construit sur l'absence de perspective de reprise du paiement et sur le caractère non anormal des conséquences de l'expulsion.

Ensuite, le bénéfice des délais est fermé à l'occupant entré dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, ainsi qu'à l'occupant de mauvaise foi. Cette exclusion, expressément prévue par l'article L. 412-3, structure toute la stratégie contentieuse contre les occupations illicites : la qualification de voie de fait, établie dès l'assignation, prive l'occupant du délai de deux mois et des délais de grâce. Le sursis hivernal est exclu de plein droit lorsque l'expulsion sanctionne une introduction par de tels procédés dans le domicile d'autrui ; pour tout autre lieu, le juge peut le supprimer ou le réduire (article L. 412-6).

Enfin, la durée. La loi du 27 juillet 2023 a resserré la fourchette de l'article L. 412-4, qui autorisait auparavant des délais pouvant atteindre trois ans : la durée des délais ne peut désormais être inférieure à un mois ni supérieure à un an. La vérification de la rédaction en vigueur au jour de la demande est un réflexe nécessaire, la matière ayant été modifiée à plusieurs reprises. Le juge tient compte de la bonne ou mauvaise volonté de l'occupant, de ses diligences pour se reloger, de sa situation familiale et financière, mais aussi de la situation du propriétaire et du préjudice qu'il subit. Sur ce dernier point, la production d'un décompte actualisé de la dette locative, d'un état de l'actif, d'un projet de relocation ou de travaux documenté pèse davantage qu'une argumentation abstraite sur l'atteinte au droit de propriété.

Un point de trésorerie souvent négligé : l'octroi de délais ne suspend pas l'exigibilité de l'indemnité d'occupation. Le juge la maintient, et le plus souvent conditionne le maintien du délai au paiement effectif de cette indemnité. Solliciter cette condition, ainsi que la déchéance automatique du délai en cas de défaut de paiement, est le principal levier de limitation du risque lorsque la demande de délais paraît devoir aboutir. La fixation de cette indemnité, l'abattement de précarité et son recouvrement sont détaillés dans notre article consacré à l'indemnité d'occupation en bail commercial.

La trêve hivernale : ce qu'elle bloque et ce qu'elle laisse passer

L'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution prévoit qu'il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante. Ce sursis, appliqué de plein droit, ne suppose aucune demande de l'occupant et ne peut être écarté par la volonté du juge en dehors des exceptions légales.

La question de la trêve hivernale en local commercial revient de façon récurrente dans les dossiers de bail commercial. Le texte s'applique aux occupants de locaux d'habitation : un local exclusivement affecté à une activité commerciale, artisanale ou industrielle, non habité, n'est pas couvert par le sursis. Une expulsion de boutique ou d'entrepôt peut donc être exécutée en décembre ou en février. Là encore, la réserve porte sur les locaux mixtes et sur les logements accessoires effectivement occupés : dès lors que les lieux constituent un lieu de vie, le sursis retrouve son empire, quelle que soit la qualification du bail. Le même raisonnement s'applique aux occupations de fait d'un local professionnel transformé en habitation, situation fréquente dans les actifs vacants en attente de repositionnement.

Les exceptions au sursis sont d'interprétation stricte. Le sursis ne s'applique pas lorsque le relogement des intéressés est assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille, ni lorsque l'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Lorsque les occupants sont entrés par ces procédés dans tout autre lieu que le domicile, le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis (article L. 412-6).

Pour un bailleur, la conséquence opérationnelle est un impératif de calendrier : sur un actif d'habitation, une expulsion qui n'est pas matériellement exécutée avant le 1er novembre est mécaniquement reportée au printemps, avec cinq mois d'indemnité d'occupation supplémentaires à provisionner. En remontant la chaîne, cela signifie que le commandement de quitter les lieux doit être délivré suffisamment tôt pour que le délai de deux mois, puis la réquisition de la force publique et son instruction préfectorale, tiennent dans la fenêtre utile. Les dossiers engagés à la fin de l'été sur un actif résidentiel sont, en pratique, des dossiers de printemps.

Le passage à l'exécution forcée : tentative, procès-verbal, réquisition

À l'expiration du délai porté au commandement, le commissaire de justice procède à l'expulsion. Les contraintes d'exécution sont celles du droit commun : aucune mesure ne peut être accomplie avant six heures et après vingt et une heures, ni les dimanches et jours fériés, sauf autorisation du juge (article L. 141-1 du code des procédures civiles d'exécution). En l'absence de l'occupant ou en cas de refus d'ouverture, le commissaire de justice ne peut pénétrer dans les lieux qu'en présence du maire de la commune, d'un conseiller municipal ou d'un fonctionnaire municipal délégué, d'une autorité de police ou de gendarmerie, ou de deux témoins majeurs (article L. 142-1).

Deux issues sont possibles. Soit l'expulsion est réalisée, et un procès-verbal d'expulsion est dressé, mentionnant l'inventaire des meubles, leur sort et, le cas échéant, le changement des serrures. Les meubles laissés sur place relèvent alors des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution : l'occupant dispose d'un délai pour les retirer, à l'issue duquel ils peuvent être vendus aux enchères publiques ou déclarés abandonnés. La gestion de ce volet est rarement anticipée, alors qu'elle conditionne la remise en état de l'actif et son délai de relocation, particulièrement lorsque le local commercial contient du stock, du matériel d'exploitation ou des déchets à évacuer.

Soit l'expulsion se heurte à une résistance et le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion infructueuse. Cet acte est la pièce maîtresse de la suite : il ouvre la voie à la réquisition du concours de la force publique. Les articles R. 153-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution organisent cette réquisition, adressée au préfet, accompagnée d'une copie du dispositif du titre exécutoire et, s'il y a lieu, du procès-verbal de tentative. Le silence gardé pendant deux mois par l'autorité compétente vaut décision de refus. Les conséquences indemnitaires de ce refus pour le bailleur font l'objet d'un développement distinct dans notre article sur l'indemnisation par l'État du concours de la force publique refusé.

Ce délai de deux mois est le point aveugle de la plupart des calendriers d'expulsion. Additionné au délai de deux mois du commandement, il porte la durée théorique minimale d'une expulsion contestée, hors délais de grâce et hors sursis hivernal, bien au-delà de ce que la lecture du seul jugement laisse supposer. Un bailleur institutionnel qui construit son plan de trésorerie sur la seule date du jugement se trompe d'un ou deux trimestres.

Le refus de concours de la force publique : transformer le blocage en créance sur l'État

Lorsque le préfet refuse le concours, explicitement ou par silence, le bailleur n'est pas démuni. L'article L. 153-1 CPCE énonce une obligation de résultat à la charge de l'État :

« L'État est tenu de prêter son concours à l'exécution des jugements et des autres titres exécutoires. Le refus de l'État de prêter son concours ouvre droit à réparation. »

Ce texte, issu de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution, consacre une jurisprudence administrative ancienne. Le Conseil d'État admet depuis l'arrêt Couitéas du 30 novembre 1923 que l'administration peut légalement refuser de recourir à la force publique lorsque des considérations d'ordre public le justifient, mais que ce refus, licite dans son principe, engage la responsabilité sans faute de l'État sur le fondement de la rupture d'égalité devant les charges publiques, dès lors que le préjudice supporté par le bénéficiaire du titre présente un caractère anormal et spécial.

La mise en œuvre suppose une méthode. Le dossier repose sur le titre exécutoire, le commandement de quitter les lieux régulièrement signifié, le procès-verbal de tentative d'expulsion, la requête en réquisition de la force publique et la preuve de sa date de réception, puis la décision de refus ou l'écoulement du délai de deux mois. Le préjudice indemnisable correspond principalement à la perte de jouissance, évaluée par référence à l'indemnité d'occupation fixée par le titre ou à la valeur locative de marché, à compter de la date à laquelle l'expulsion aurait dû être exécutée, augmentée des frais d'exécution engagés en vain et, selon les circonstances, des dégradations subies pendant la période d'occupation prolongée. Les juridictions administratives écartent en revanche les créances antérieures, arriérés de loyers nés avant la demande de concours, qui procèdent de la défaillance du débiteur et non du refus de l'État.

La voie procédurale est celle de la réclamation indemnitaire préalable adressée au préfet, préalable à la saisine du tribunal administratif. La prescription quadriennale de la loi n° 68-1250 du 31 décembre 1968 relative à la prescription des créances sur l'État s'applique, ce qui impose de ne pas laisser dormir un dossier bloqué depuis plusieurs exercices. Notre analyse dédiée au refus de concours de la force publique détaille la construction du quantum et la stratégie de réclamation.

Une remarque de fond pour les créanciers institutionnels et les bailleurs détenant plusieurs actifs : ce contentieux indemnitaire ne doit pas être traité comme un épilogue résigné, mais comme une composante du modèle de recouvrement. Face à un occupant insolvable, l'État solvable devient le débiteur utile. Documenter méthodiquement chaque étape du calendrier n'a pas seulement une fonction procédurale, elle sécurise l'assiette de l'indemnisation future.

Le calendrier consolidé : les dates qui engagent le bailleur

Ramené à une séquence de décision, le post-jugement s'organise autour de quelques points de bascule :

• signification du jugement, qui rend le titre opposable et fait courir le délai d'appel, sans suspendre l'exécution provisoire de droit
• délivrance du commandement de quitter les lieux, point de départ du délai de deux mois en lieu habité, et information du préfet
• expiration du délai de deux mois, ou de la date fixée dans le commandement pour un local commercial non habité
• éventuelle instance en délais de grâce devant le juge de l'exécution, dont l'issue conditionne le maintien du calendrier et la préservation de l'indemnité d'occupation
• tentative d'expulsion et procès-verbal, condition de la réquisition de la force publique
• réquisition adressée au préfet, avec un délai de deux mois au terme duquel le silence vaut refus
• fenêtre du 1er novembre au 31 mars, pendant laquelle une expulsion d'habitation non exécutée est suspendue de plein droit
• réclamation indemnitaire préalable en cas de refus de concours, dans la limite de la prescription quadriennale

Sur un actif d'habitation, la contrainte dominante est le sursis hivernal. Sur un actif commercial, elle est double : la vérification du caractère non habité des lieux, qui autorise une exécution rapide et hors trêve, et la maîtrise du sort du matériel et des stocks, qui détermine la date de remise sur le marché.

Conclusion

Le jugement d'expulsion n'est pas le terme du dossier, il en est le milieu. Le calendrier réel se joue sur trois variables que le bailleur maîtrise partiellement : la date de délivrance du commandement de quitter les lieux, la qualification des locaux au regard du caractère habité, et la constitution du dossier de réquisition de la force publique. Les deux premières relèvent de l'anticipation ; la troisième, de la rigueur documentaire.

La position que nous défendons est la suivante : sur un actif à enjeu, le commandement doit être signifié dans le même acte que le jugement, et la requête en réquisition préparée avant même la tentative d'expulsion, de manière à ce que le procès-verbal d'échec déclenche immédiatement le délai préfectoral. Le temps gagné à ce stade est du temps retiré à l'indemnité d'occupation impayée. Et lorsque le concours est refusé, la réclamation indemnitaire fondée sur l'article L. 153-1 du code des procédures civiles d'exécution doit être engagée sans attendre, avec un décompte étayé.

Avant toute délivrance de commandement, faites auditer trois points par un conseil : le dispositif exact de votre jugement, notamment la fixation de l'indemnité d'occupation et l'autorisation de recourir à la force publique ; l'usage effectif des locaux, qui commande l'application du délai de deux mois et du sursis hivernal ; la date butoir au-delà de laquelle l'exécution matérielle basculera au-delà du 1er novembre.

Questions fréquentes

Le commandement de quitter les lieux est-il obligatoire pour un local commercial ? Oui. L'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution subordonne toute expulsion à un titre exécutoire et à la signification préalable d'un commandement d'avoir à libérer les locaux, sans distinction selon la nature du bail. En revanche, le délai d'attente de deux mois prévu par l'article L. 412-1 ne concerne que les lieux habités : pour un local commercial dans lequel personne ne réside, la date de libération est fixée dans le commandement et peut être brève. La vérification de l'occupation effective des lieux constitue le préalable indispensable, un logement accessoire habité par le preneur réactivant l'ensemble des protections.

Quel est le délai d'expulsion après un jugement ? Aucun délai unique ne peut être annoncé. Le calendrier minimal combine la signification du jugement, la délivrance du commandement de quitter les lieux, le délai de deux mois de l'article L. 412-1 en lieu habité, puis, en cas de résistance, un délai de deux mois d'instruction de la réquisition de la force publique au terme duquel le silence du préfet vaut refus. À cela peuvent s'ajouter des délais de grâce au titre des articles L. 412-3 et L. 412-4 et le sursis hivernal du 1er novembre au 31 mars. Sur un actif d'habitation, un dossier contesté se compte en trimestres, non en semaines.

La trêve hivernale s'applique-t-elle à un bail commercial ? Le sursis de l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution s'applique aux occupants de locaux d'habitation. Un local exclusivement affecté à une activité commerciale, artisanale ou industrielle et non habité n'en bénéficie pas : l'expulsion peut être exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars. En revanche, lorsque les lieux constituent effectivement un lieu de vie, notamment en présence d'un logement accessoire occupé par le preneur, le sursis s'applique quelle que soit la qualification du bail.