Expulsion pour impayés de loyers : le calendrier procédural du bailleur, acte par acte

L'impayé locatif se gère comme un calendrier, pas comme un dossier. Chaque acte délivré ouvre un délai, et chaque délai manqué coûte soit un trimestre de procédure, soit une irrecevabilité qui oblige à repartir du premier acte. Pour un bailleur institutionnel, une foncière ou un investisseur détenant plusieurs lots en Île-de-France, la question n'est pas de savoir si l'expulsion sera ordonnée, mais à quelle date le logement sera libéré et quelle fraction de la créance locative restera recouvrable à cette date. La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite a resserré plusieurs de ces délais, sans supprimer les points de blocage les plus coûteux, au premier rang desquels l'obtention du concours de la force publique. Ce guide reprend la procédure d'expulsion locative acte par acte, en identifiant à chaque étape le délai fatal, l'acte qui le déclenche et l'arbitrage que le bailleur doit opérer à ce moment précis.

Avant tout acte : vérifier le socle contractuel et la fenêtre de recouvrement

Le premier arbitrage se joue avant la délivrance du moindre acte, sur la lecture du bail et du compte locataire.

La clause résolutoire commande l'intégralité du calendrier. Depuis la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose que tout contrat de bail d'habitation contienne une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, ou pour défaut d'assurance. Pour les baux antérieurs dépourvus d'une telle clause, le bailleur reste contraint à l'action en résiliation judiciaire, dont le régime est radicalement différent : le juge apprécie souverainement la gravité du manquement, peut refuser la résiliation malgré une dette constituée, et sa décision est constitutive, c'est-à-dire que le bail ne prend fin qu'à la date du jugement. La résiliation de plein droit, à l'inverse, est acquise par le seul écoulement du délai du commandement : le juge ne fait que la constater, sa décision est déclarative, et l'indemnité d'occupation court depuis la date d'acquisition de la clause.

Le second point de contrôle est la prescription. L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 soumet les actions dérivant du contrat de bail à une prescription triennale. Un arriéré ancien, laissé courir sur plusieurs exercices par défaut de pilotage du compte, devient irrécouvrable pour sa part la plus ancienne. Le commandement de payer interrompt la prescription pour les sommes qu'il vise : c'est un motif suffisant, à lui seul, pour ne pas différer sa délivrance.

Le troisième point concerne les garanties. Assurance loyers impayés, cautionnement, garantie Visale : chacune comporte un délai contractuel de déclaration du sinistre, généralement bien plus bref que le calendrier judiciaire, et dont l'expiration emporte déchéance. Côté cautionnement, l'obligation d'information annuelle de la caution personne physique (article 2302 du code civil, issu de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés) est sanctionnée par la déchéance des intérêts et pénalités échus depuis la précédente information. Un bailleur qui néglige cette formalité conserve son recours en principal mais perd l'accessoire, parfois sur plusieurs années.

Le commandement de payer : point de départ du délai de six semaines

Le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré par commissaire de justice à la demande du bailleur, ouvre la phase précontentieuse. La réforme de 2023 a ramené de deux mois à six semaines le délai laissé au locataire pour régulariser. À l'expiration de ce délai, si le commandement est demeuré infructueux, la clause joue de plein droit et le bail est résilié.

L'acte est à haut risque formel. L'article 24, I de la loi de 1989 impose, à peine de nullité, un ensemble de mentions : le décompte de la dette distinguant loyers, charges et accessoires, l'avertissement selon lequel le locataire dispose de six semaines pour payer, la faculté de saisir le fonds de solidarité pour le logement, la possibilité de saisir le juge pour solliciter des délais de paiement, ainsi que la mention de la faculté de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Un décompte erroné, une mention omise, un délai mal libellé : la nullité du commandement prive le bailleur de son point de départ et impose la délivrance d'un nouvel acte, soit six semaines perdues, dans le meilleur des cas.

Le commissaire de justice signale par ailleurs le commandement à la CCAPEX lorsque la dette dépasse les seuils de montant et d'ancienneté fixés par arrêté. Ce signalement n'est pas une formalité du bailleur, mais il déclenche l'intervention des services sociaux et nourrit le dossier qui sera soumis au juge.

Deux difficultés pratiques se concentrent sur ces six semaines. La première tient à l'imputation des paiements partiels. Un locataire qui règle une somme sans affectation précise pendant le délai pose la question de l'imputation (article 1342-10 du code civil) : sur la dette visée au commandement ou sur les loyers courants ? L'arbitrage n'est pas neutre, car un paiement intégral de la somme visée dans le délai fait échec au jeu de la clause résolutoire, quand bien même de nouveaux termes seraient échus depuis. La seconde tient au décompte : il doit rester cohérent du commandement à l'audience, un décompte contradictoire entre les deux actes étant la première contestation soulevée en défense.

Les diligences préalables à l'assignation : deux conditions de recevabilité distinctes

C'est à ce stade que la procédure d'expulsion locative se perd le plus souvent, parce que deux obligations de nature différente se superposent et que leur méconnaissance se sanctionne par l'irrecevabilité de la demande.

La première vise spécifiquement les bailleurs personnes morales. L'article 24, III de la loi de 1989 interdit aux bailleurs personnes morales, à l'exception des sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, de faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX. Une foncière, une société d'investissement, un organisme de logement social sont donc tenus à cette saisine préalable, et à ce délai d'attente de deux mois, là où une SCI strictement familiale en est dispensée. La vérification de la composition du capital de la structure détentrice conditionne ici directement la date à laquelle l'assignation peut être délivrée.

La seconde obligation est commune à tous les bailleurs : l'assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l'État dans le département, par acte du commissaire de justice, au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité que le juge peut relever d'office. La loi du 27 juillet 2023 a ramené ce délai de deux mois à six semaines. Cette notification déclenche la réalisation d'un diagnostic social et financier, transmis au juge avant l'audience et destiné à éclairer sa décision sur les délais.

Concrètement, le calendrier d'un bailleur personne morale se construit en remontant depuis la date d'audience souhaitée : saisine de la CCAPEX, puis deux mois d'attente, puis délivrance de l'assignation à une date d'audience fixée au moins six semaines plus tard, avec notification simultanée au préfet. Toute compression de ces délais est inopérante : elle se paie d'un renvoi, voire d'une irrecevabilité.

L'audience : constat de la clause, résiliation judiciaire et délais de grâce

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble est seul compétent. Le bailleur dispose d'une option procédurale réelle entre la saisine au fond et le référé. Le juge des référés peut constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable (articles 834 et 835 du code de procédure civile), ce qui raccourcit sensiblement le délai d'obtention du titre. Il ne peut en revanche prononcer une résiliation judiciaire, qui suppose une appréciation au fond. Le choix dépend donc d'un diagnostic préalable : clause résolutoire valablement mise en œuvre et dette liquide, le référé s'impose ; bail sans clause résolutoire, décompte discutable ou contestation sérieuse annoncée, le fond est la seule voie praticable.

À l'audience, l'enjeu central est le traitement des délais. Deux fondements coexistent et ne doivent pas être confondus.

Les délais de paiement de l'article 24, V de la loi de 1989 peuvent être accordés au locataire dans la limite de trois années. Leur effet est redoutable pour le bailleur : pendant le cours des délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus, et si le locataire se libère intégralement dans le calendrier fixé, la clause est réputée n'avoir jamais joué. Le bail renaît. À l'inverse, le non-respect d'une seule échéance rend la clause à nouveau effective et permet la poursuite de l'exécution, ce qui justifie de solliciter systématiquement l'insertion d'une clause de déchéance du terme dans le dispositif du jugement.

La réforme expulsion locataire impayés issue de la loi du 27 juillet 2023 a resserré ce dispositif en supprimant la faculté, pour le juge, d'accorder ces délais d'office : ils doivent désormais être demandés par le locataire. En pratique, un locataire défaillant mais présent à l'audience formulera cette demande ; l'apport de la réforme se mesure surtout dans les dossiers où le locataire ne comparaît pas.

Les délais pour quitter les lieux, prévus aux articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, obéissent à une autre logique : ils ne remettent pas en cause la résiliation acquise mais diffèrent l'expulsion, le locataire devenu occupant sans droit ni titre restant redevable d'une indemnité d'occupation. Sur ce terrain, la loi de 2023 a fortement réduit l'exposition du bailleur : la durée de ces délais, auparavant comprise entre trois mois et trois ans, est désormais encadrée entre un mois et un an.

Le dispositif du jugement doit être rédigé avec exigence : constat de la résiliation à date certaine, expulsion avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, condamnation au paiement de l'arriéré et fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à libération effective des lieux. Une indemnité d'occupation contractuellement majorée pourra être réduite si le juge l'analyse en clause pénale manifestement excessive (article 1231-5 du code civil).

Du jugement au commandement de quitter les lieux

Le jugement bénéficie de l'exécution provisoire de droit (article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019). L'appel n'est donc pas suspensif, sauf arrêt de l'exécution provisoire obtenu du premier président dans les conditions de l'article 514-3 du même code. Cette donnée est stratégique : un appel du locataire ne doit pas conduire le bailleur à suspendre spontanément ses diligences d'exécution.

La signification du jugement fait courir le délai d'appel d'un mois et conditionne toute mesure d'exécution. Le commissaire de justice délivre ensuite le commandement de quitter les lieux. L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution interdit toute expulsion avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant ce commandement, délai que le juge peut réduire, notamment lorsque la situation du locataire le justifie ou que le relogement est assuré. Ce délai de deux mois se cumule, le cas échéant, avec les délais accordés sur le fondement de l'article L. 412-3.

Le commandement de quitter les lieux est également signalé au préfet, ce qui ouvre la phase administrative.

Le concours de la force publique : le point de blocage réel

À l'expiration du délai de deux mois, en l'absence de départ volontaire, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion et saisit le préfet d'une réquisition aux fins d'obtenir le concours de la force publique. L'article L. 153-1 du code des procédures civiles d'exécution pose le principe : l'État est tenu de prêter son concours à l'exécution des décisions de justice.

Le silence gardé par l'administration pendant deux mois vaut décision implicite de refus. C'est à ce stade que se joue l'essentiel du préjudice économique du bailleur, car un refus, exprès ou implicite, fondé sur l'ordre public ou sur l'absence de solution de relogement, peut se prolonger sur plusieurs trimestres.

Le refus n'est pas un terme. Il ouvre un droit à indemnisation sur le fondement de la responsabilité sans faute de l'État pour rupture de l'égalité devant les charges publiques, principe posé par le Conseil d'État dans son arrêt Couitéas du 30 novembre 1923 et aujourd'hui consacré à l'article L. 153-1 du code des procédures civiles d'exécution. La demande indemnitaire préalable est adressée au préfet, puis le recours est porté devant le tribunal administratif. L'indemnisation couvre en principe la perte des loyers et indemnités d'occupation à compter de l'expiration du délai de deux mois suivant la réquisition, ainsi que les frais de procédure exposés. Pour un bailleur institutionnel gérant un portefeuille, ce recours ne relève pas du contentieux de principe mais d'une discipline de gestion : il transforme une créance douteuse sur un locataire insolvable en créance sur l'État.

Trêve hivernale, sort des meubles et recouvrement parallèle

L'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution suspend les expulsions du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante, sauf exceptions limitativement énumérées, notamment lorsqu'un relogement est assuré dans des conditions suffisantes ou en cas d'occupation illicite. La trêve ne suspend ni la procédure judiciaire ni la délivrance des actes : elle bloque la seule exécution matérielle. Un commandement de quitter les lieux délivré en décembre produira ses effets dès le 1er avril, ce qui justifie de ne jamais interrompre le calendrier procédural pendant l'hiver.

L'expulsion réalisée, le commissaire de justice dresse procès-verbal et traite les meubles laissés sur place selon les articles L. 433-1 et suivants du même code, le locataire disposant d'un délai pour les retirer avant leur vente aux enchères ou leur déclaration d'abandon. Le bailleur ne peut en aucun cas disposer de lui-même des biens.

Parallèlement, le titre obtenu doit être exploité sans attendre la libération des lieux. Saisie-attribution sur comptes bancaires, saisie des rémunérations, désormais déjudiciarisée et confiée aux commissaires de justice depuis le 1er juillet 2025, action contre la caution : ces mesures se prescrivent par dix ans à compter du titre exécutoire (article L. 111-4 du code des procédures civiles d'exécution). Deux événements perturbent toutefois ce volet : la recevabilité d'un dossier de surendettement, qui suspend les procédures d'exécution et peut conduire à l'effacement de la dette locative, et l'ouverture d'une procédure collective lorsque le locataire est un professionnel.

Le calendrier de décision, en synthèse

Les jalons dont la méconnaissance est irrattrapable, pour un bailleur personne morale :

• délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire : interrompt la prescription triennale, ouvre le délai de six semaines
• saisine de la CCAPEX : condition de recevabilité de l'assignation, avec deux mois d'attente obligatoires
• notification de l'assignation au préfet : au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité
• signification du jugement : préalable à toute exécution, point de départ du délai d'appel d'un mois
• commandement de quitter les lieux : délai de deux mois avant toute expulsion (article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution)
• réquisition de la force publique : le silence du préfet pendant deux mois vaut refus et ouvre le recours indemnitaire

Conclusion

La procédure d'expulsion locative n'est pas longue en elle-même : elle est longue parce qu'elle est mal séquencée. Les délais que la loi du 27 juillet 2023 a réduits, six semaines pour le commandement de payer, six semaines pour la notification préfectorale, un an au maximum pour les délais de l'article L. 412-4, ne produisent leur effet que si le bailleur délivre chaque acte au jour où il devient délivrable. Le véritable gisement de performance n'est pas dans l'audience, où l'issue est généralement acquise, mais dans les semaines qui la précèdent et dans les mois qui la suivent, où se joue la bataille administrative du concours de la force publique.

Notre recommandation est double. Faites auditer, en amont de tout contentieux, la clause résolutoire de vos baux types et l'état de vos obligations d'information à l'égard des cautions : ces deux vérifications déterminent la voie procédurale ouverte et l'assiette réellement recouvrable. Puis traitez la réquisition de la force publique comme une étape à part entière de votre calendrier, avec sa date d'expiration et sa demande indemnitaire préalable programmée, et non comme un aléa subi.

Questions fréquentes

Quel est le délai du commandement de payer depuis la réforme de 2023 ? Le délai est de six semaines, contre deux mois auparavant. La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a modifié l'article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 sur ce point. À l'expiration de ce délai, si le commandement de payer est demeuré infructueux, la clause résolutoire joue de plein droit et le bail est résilié, le juge n'ayant plus qu'à constater cette résiliation. Le commandement doit comporter, à peine de nullité, le décompte de la dette et l'ensemble des mentions informatives prévues par le texte.

Un bailleur personne morale doit-il saisir la CCAPEX avant d'assigner ? Oui, et c'est une condition de recevabilité. L'article 24, III de la loi du 6 juillet 1989 interdit aux bailleurs personnes morales de délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Seules les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus échappent à cette obligation. Une foncière ou une société d'investissement doit donc intégrer ces deux mois dans son calendrier.

Le juge peut-il encore accorder des délais de paiement d'office ? La loi du 27 juillet 2023 a supprimé la faculté pour le juge d'accorder d'office les délais prévus à l'article 24, V de la loi du 6 juillet 1989 : ils doivent être demandés par le locataire. Ces délais restent plafonnés à trois années. Pendant leur cours, les effets de la clause résolutoire sont suspendus, et leur respect intégral par le locataire fait considérer que la clause n'a jamais joué. L'insertion d'une clause de déchéance du terme dans le jugement est donc essentielle.

Combien de temps le juge peut-il différer l'expulsion ? Depuis la réforme de 2023, les délais pour quitter les lieux accordés sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution ne peuvent être inférieurs à un mois ni supérieurs à un an, contre trois mois à trois ans auparavant. Ces délais s'ajoutent au délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu à l'article L. 412-1. Pendant toute cette période, l'occupant reste redevable de l'indemnité d'occupation fixée par le jugement.

Que faire si le préfet refuse le concours de la force publique ? Le silence gardé pendant deux mois après la réquisition vaut refus implicite. Le bailleur adresse alors une demande indemnitaire préalable au préfet, puis saisit le tribunal administratif sur le fondement de la responsabilité sans faute de l'État pour rupture de l'égalité devant les charges publiques, principe issu de l'arrêt Couitéas du Conseil d'État du 30 novembre 1923 et consacré à l'article L. 153-1 du code des procédures civiles d'exécution. L'indemnisation porte en principe sur les loyers et indemnités d'occupation perdus à compter de l'expiration du délai de deux mois, ainsi que sur les frais de procédure.

La trêve hivernale interrompt-elle la procédure judiciaire ? Non. La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars (article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution), suspend uniquement l'exécution matérielle des mesures d'expulsion. Le commandement de payer, l'assignation, l'audience, le jugement, sa signification et le commandement de quitter les lieux peuvent être délivrés et obtenus pendant cette période. Interrompre les diligences pendant l'hiver revient à décaler d'autant la libération du logement.

Les loyers impayés anciens sont-ils encore recouvrables ? L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 soumet les actions dérivant du contrat de bail à une prescription de trois ans. Au-delà, la fraction la plus ancienne de l'arriéré n'est plus exigible. Le commandement de payer et l'assignation interrompent la prescription pour les sommes qu'ils visent, ce qui justifie de ne pas laisser un compte locataire se dégrader sur plusieurs exercices avant d'engager la procédure.